부산지방법원 2025타경6015. 부산 기장군 일광읍 삼성리 일광골드타워 2층 202호의 근린시설 경매입니다. 소유자는 주식회사금빛타워이며, 2020.12.02 설정된 부산은행 근저당권 5,786,000,000원은 2021.01.29 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 남부산농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 2025.10.31 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐고, 해당 근저당권은 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
현재 회차 최저매각가는 770,000,000원으로 감정가 1,100,000,000원의 70%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 곧 시세 대비 할인율이 아닙니다. 실질취득액은 인수금이 없어 현재 기준 770,000,000원이지만, 이 금액 자체의 시장 경쟁력은 근린시설의 실제 이용상태·임대상황과 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6015 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 2층 202호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 |
| 감정가 / 최저가 | 1,100,000,000원 / 770,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 4,854,260,738원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.29 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차, 인수 0원
핵심 순서는 명확합니다. 2020.12.02 부산은행 근저당권은 2021.01.29 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 본건 202호의 김원민은 2024.02.26 전입해 말소기준보다 후순위이므로 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 2025.10.31 경매개시결정 역시 말소기준 뒤의 권리입니다.
② 본건 202호 임차인 — 김원민 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김원민 | 금빛타워 2층 202호 | 2024.02.26 | 30,000,000원 | 1,900,000원 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김원민의 전입일은 2024.02.26으로 말소기준일 2021.01.29보다 약 3년 뒤입니다. 보증금은 30,000,000원, 월세는 1,900,000원이며 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이 분석에서 중요한 부분은 대항력 없음 → 보증금의 매수인 승계 없음입니다. 다른 층·호수에서 확인된 점유자들은 본건 202호가 아닌 별도 호실의 점유관계이므로 본건 임차인 수에는 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰은 ‘할인율’이지 ‘시세 할인’이 아니다
감정가 1,100,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 770,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 330,000,000원이 낮아졌고, 비율로는 70%입니다. 하지만 이 비교의 기준은 감정가일 뿐입니다. 따라서 770,000,000원을 두고 ‘시세보다 저렴하다’, ‘가격 메리트가 크다’고 단정하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 770,000,000원 | 759,900,000원 | 5,240,100,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 539,000,000원 | 531,210,000원 | 5,468,790,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 377,300,000원 | 371,217,800원 | 5,628,782,200원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 담보권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 추가 유찰이 생기면 바뀌는 핵심은 매수인의 인수금이 아니라 입찰가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 770,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,100,000원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 759,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 770,000,000원 가정 시 집행비용 10,100,000원, 근저당권자 예상배당 759,900,000원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 근저당 미배당액은 5,240,100,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정 이용상태에서도 근린생활시설이 확인됩니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 10층 규모입니다.
- 입지. 해빛초등학교 남동측 인근으로, 주변에는 대규모 아파트단지·학교·공원·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측 약 25m, 남측 약 22m, 북서측 약 8m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역이며, 토지는 평지의 가로장방형으로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,739,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 소화전, 스프링클러, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 202호 점유관계 재확인. 본건 임차인 김원민의 현재 점유 여부와 실제 영업·사용 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·명도. 김원민은 대항력은 없지만 보증금 30,000,000원과 월세 1,900,000원의 임대관계가 확인되므로 인도 과정과 일정은 별도로 점검해야 합니다.
- 확정일자·배당관계. 확정일자와 우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 배당표 원본과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 담보권 이전. 2021.01.29 남부산농업협동조합 근저당권이 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기 내용을 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 770,000,000원은 감정가의 70%입니다. 감정가 할인율을 시세 할인율로 오인하지 말고 실제 이용상태와 수익성을 기준으로 응찰가 상한을 산정해야 합니다.
- 배당 미반영 항목. 당해세·임차인 최우선변제 등이 예상배당에 반영되지 않았으므로 최종 배당 및 인도 조건을 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 매력”은 별개다
이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 사실은 간단합니다. 말소기준권리는 2021.01.29 남부산농업협동조합 근저당권이고, 본건 202호 임차인 김원민의 전입은 2024.02.26입니다. 따라서 대항력 없음·매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 6,000,000,000원의 근저당 채권 중 현재 회차에서 5,240,100,000원이 미배당으로 남더라도 그 부족액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
다만 가격 평가는 별개입니다. 현재 최저가 770,000,000원은 감정가 1,100,000,000원의 70%까지 내려왔지만, 감정가 대비 30% 할인만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 근거는 아닙니다. 특히 본건은 근린시설이므로 실제 점유·임대상태와 이용가치를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다. 정리하면 권리는 비교적 단순하고 인수는 0원, 가격은 추가 검증이 필요한 물건입니다.
