부산지방법원 2025타경6015. 부산 기장군 일광읍 삼성리 일광골드타워 8층 801호로, 사건 용도는 근린시설입니다. 소유자는 주식회사금빛타워이고, 등기상 핵심은 2021.01.29. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이며 이 권리가 말소기준으로 계산되어 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 1,036,000,000원으로 감정가 1,480,000,000원의 70%입니다. 하지만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어 “70%니까 싸다”라고 결론내릴 근거는 없습니다. 특히 801호 관련 조사에는 전입일이 확인되는 점유자 외에 전입일·보증금이 모두 확인되지 않은 기록이 남아 있어 권리 확정 전 입찰은 주의가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6015 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 8층 801호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛1로 74 |
| 용도 | 근린시설 · 감정요항상 대상 건물 현황에 근린생활시설 이용이 기재됨 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상10층 |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 |
| 감정가 / 최저가 | 1,480,000,000원 / 1,036,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 4,854,260,738원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 정리되는 구조
2020.12.02. 부산은행 근저당권은 2021.01.29. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 남부산농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 2021.01.29. 근저당권이 말소기준입니다. 2025.09.24. 기장군 압류도 2025.12.15. 해제로 말소됐으며, 2025.10.31. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.01.30.에는 해당 근저당권의 확정채권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 알려진 전입은 후순위, 1건은 미상
조사·문건·매각물건명세서에는 총 8건의 점유·임차 관련 기록이 있습니다. 보증기관의 대위·승계 기록은 없습니다. 전입일이 확인되는 사람은 모두 말소기준일인 2021.01.29.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 그러나 ‘에프씨’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 점유자 / 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박은정 | 일광골드타워 1층 103호 | 2024-01-15 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 2026-01-12 | 없음 |
| 장명호 | 일광골드타워 105호 | 2022-07-28 | 20,000,000원 | - | 없음 | 2026-01-07 | 없음 |
| 윤동근 | 일광골드타워 201호 | 2022-10-19 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | - | 없음 |
| 김원민 | 금빛타워 2층 202호 | 2024-02-26 | 30,000,000원 | 1,900,000원 | 없음 | - | 없음 |
| 심현철 | 7층 701호 | 2025-05-28 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 2026-01-13 | 없음 |
| 주식회사 부산고에프씨 고무혁 | 일광골드타워 801호 | 2024-08-07 | - | - | 없음 | - | 없음 |
| 고무혁 | 골드타워 8층 801호 | 2021-06-02 | 100,000,000원 | 5,500,000원 | 없음 | 2026-01-12 | 없음 |
| 에프씨 | 주거 | 미상 | 미상 | - | 가능·미상 | - | 없음 |
③ 가격 — 감정가 70%지만 시세 판단 근거는 없다
감정가는 1,480,000,000원, 현재 최저매각가는 1,036,000,000원으로 1회 유찰·감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 725,200,000원(49%), 3회 유찰 시 507,639,999원(34%)입니다.
다만 이 사건에는 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 충분하다”라고 판단할 수 없습니다. 권리 검토와 별개로 주변 근린시설의 실제 거래·임대수익을 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,036,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,760,000원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 1,023,240,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당권 미배당은 4,976,760,000원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해빛초등학교 남동측 인근이며, 대규모 아파트단지·학교·공원·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상10층 건물로 위생·급배수, 화재탐지, 소화전, 스프링클러, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 25미터, 남측 약 22미터, 북서측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 474.7㎡, 공시지가는 4,739,000원/㎡입니다.
- 이용. 감정요항상 대상 건물의 여러 호가 근린생활시설로 이용되고, 일부는 공실로 조사됐습니다. 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 801호 점유관계 재확인. 고무혁·주식회사 부산고에프씨 고무혁 외 ‘에프씨’ 기록의 실제 점유부분, 전입일, 보증금을 원본으로 대조해야 합니다.
- 대항력 미상 해소. 전입일·보증금 미상인 점유자는 대항력 없음으로 단정하지 말고, 매각물건명세서와 현황조사를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교값이 없으므로 감정가 70%만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 근린시설 거래사례와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산은 집행비용과 근저당권을 중심으로 한 시나리오이며 당해세·최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 채권 미배당. 현재 회차에서도 근저당권 채권최고액 6,000,000,000원 중 4,976,760,000원이 미배당으로 남는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 미상 점유부터 확인
이 물건은 등기부만 보면 구조가 비교적 단순합니다. 2021.01.29. 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸합니다. 전입일이 확인되는 임차·점유자 역시 모두 기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오도 매수인 인수 0원입니다.
하지만 801호 관련 기록 가운데 ‘에프씨’의 전입일·보증금이 미상입니다. 이 한 건 때문에 “권리가 완전히 깨끗하다”고 확정할 단계는 아닙니다. 동시에 실거래 시세도 없어 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 우위를 판단할 수 없습니다. 확인된 후순위 권리는 정리되지만, 미상 점유와 적정가격은 보류. 이 사건은 두 가지를 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다.
