840,000,000원
부산지방법원 2025타경6015. 일광읍 삼성리 일광골드타워 1층 105호, 용도는 근린시설이며 감정평가상 현황도 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사금빛타워이고, 등기부의 핵심은 2021년 1월 29일 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 권리와 본건 임차인의 전입은 모두 그보다 늦습니다.
현재 최저매각가는 감정가 1,200,000,000원의 70%인 840,000,000원입니다. 하지만 근저당 채권액이 매각대금을 크게 웃돌기 때문에 채권자에게는 대규모 미배당이 남습니다. 중요한 점은 이 미배당이 곧 매수인 인수를 뜻하는 것은 아니라는 것입니다. 제공된 배당 시나리오에서는 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액이 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6015 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 1층105호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛1로 74 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상10층 |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 · 2020.12.02 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 1,200,000,000원 / 840,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 4,854,260,738원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 2021.01.29 근저당이 말소기준
최초 부산은행 근저당권 5,786,000,000원은 2021.01.29 해지로 말소됐고, 같은 날 남부산농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권이 새로 설정됐습니다. 이 을구 3번 권리가 말소기준입니다. 2025.09.24 기장군 압류는 이후 2025.12.15 해제로 이미 말소됐습니다.
2025.10.31 부산지방법원 동부지원의 임의경매개시결정이 등기됐고, 이후 2026.01.30 을구 3번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 같은 을구 3번 근저당권의 권리자 변경으로, 본건 권리분석의 기준 순위는 2021.01.29 설정된 근저당권입니다. 매각 시 해당 근저당권과 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 본건 105호 장명호
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장명호 | 일광골드타워 105호 | 2022.07.28 | 20,000,000원 | 2026.01.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
본건 105호에서 확인되는 임차인은 장명호 1명입니다. 전입일은 2022.07.28로 말소기준인 2021.01.29 근저당권보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금은 20,000,000원이고 2026.01.07 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격·회차 — 감정가 12억에서 8.4억
현재 회차는 1회 유찰 상태로 최저매각가가 840,000,000원, 감정가 1,200,000,000원의 70%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 권리상 실질취득액도 840,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 840,000,000원 | 829,200,000원 | 5,170,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 588,000,000원 | 579,720,000원 | 5,420,280,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 411,600,000원 | 405,084,000원 | 5,594,916,000원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가 하락이 임차보증금 인수 증가로 상쇄되는 대항력 인수형 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 840,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,800,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 829,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 미배당은 5,170,800,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해빛초등학교 남동측 인근으로, 주변에는 대규모 아파트단지·학교·공원·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 대상 근린시설 호실들은 공부 및 현황상 근린생활시설로 이용되는 구성이 확인됩니다.
- 도로. 건물 부지는 동측 약 25미터, 남측 약 22미터, 북서측 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역이며, 토지면적 474.7㎡, 공시지가 4,739,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 지하3층·지상10층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·소화전·스프링클러·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 공부차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 105호 점유 재확인. 본건 임차인 장명호의 실제 점유 상태, 인도 가능 시점과 배당요구 내용을 매각기일 직전 다시 대조하세요.
- 확정일자·우선변제 확인. 장명호의 확정일자는 확인되지 않으므로 우선변제 여부를 원본 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2026.01.30 을구 3번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 최신 등기부에서 권리자와 말소관계를 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 840,000,000원은 감정가 1,200,000,000원의 70%입니다. 감정가 할인율과 실제 근린시설 가치가 같은 의미는 아니므로 현장 임대조건과 상권을 함께 확인하세요.
- 배당 변동항목. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 매각기일 전에 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 8.4억의 적정성
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.01.29 남부산농업협동조합 근저당권이고, 본건 105호 임차인 장명호의 전입일은 2022.07.28로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액도 모두 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 1,200,000,000원에서 1회 유찰돼 840,000,000원까지 내려왔지만, 대상이 근린시설인 만큼 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가 매수라고 결론내리기는 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 현장 검증. 이 물건은 그 두 문장을 분리해서 판단해야 합니다.
