부산지방법원 2025타경6015. 일광골드타워 2층 201호의 공부·현황상 용도는 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사금빛타워이고, 2020.12.02 부산은행이 설정했던 채권최고액 5,786,000,000원의 근저당은 2021.01.29 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 같은 날 설정된 남부산농업협동조합 채권최고액 6,000,000,000원의 근저당입니다.

이후 2025.10.31 남부산농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐고, 해당 근저당권은 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 배당 시뮬레이션에서는 현재 최저가 637,000,000원 전액이 집행비용과 근저당권 배당에 소진되지만, 근저당 미배당금은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자 측 미회수액입니다. 따라서 실질취득액은 최저가 기준 637,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

말소기준은 2021.01.29 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 2025.10.31 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2026.01.30의 농업협동조합자산관리회사 근저당권 이전은 기존 3번 근저당권의 이전으로 기재돼 있습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인·점유 조사 — 201호 점유자는 대항력 없음

조사된 임차 관련 기재는 모두 말소기준일인 2021.01.29 이후 전입으로 정리돼 있어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 특히 본건 201호에는 윤동근이 2022.10.19 전입, 보증금 30,000,000원·월세 2,000,000원으로 조사됐으며 대항력은 없습니다. 따라서 해당 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조로 계산되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다

감정가는 910,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 637,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 인수금이 없어 최저가 기준 실질취득액도 637,000,000원입니다.

하지만 이 사건에는 직접 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 단정할 수 없습니다. 특히 공부·현황상 근린생활시설은 주거용 집합건물보다 임대수익, 공실, 업종 수요, 상권 변화에 따라 가격 편차가 커질 수 있어 현재 최저가 자체보다 실제 매매·임대 시장 확인이 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 637,000,000원 가정)

현재 최저가 637,000,000원 가정 시 집행비용 8,770,000원과 근저당권자 배당 628,230,000원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 5,371,770,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 해빛초등학교 남동측 인근에 위치하며, 대규모 아파트단지·학교·공원·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정요항표상 해당 건물의 여러 호실은 근린생활시설로 이용되고, 일부 호실은 공부상 근린생활시설이면서 현황 공실로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 10층 건물로 위생·급배수, 화재탐지·소화전·스프링클러·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 동측 약 25m, 남측 약 22m, 북서측 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 4,739,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 201호 현장 점유 확인. 윤동근이 조사됐으나 실제 매각기일 현재의 점유자, 영업 여부와 인도 가능 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 인수와 미배당을 혼동하지 않기. 근저당권 미배당 5,371,770,000원은 현재 최저가 기준 채권자 미회수액이며 매수인이 떠안는 금액은 아닙니다.
• 가격 비교자료 확보. 근린시설은 감정가 할인율보다 인근 상가의 실제 매매가, 임대료와 공실 여부를 확인해 응찰 상한을 정하는 것이 중요합니다.
• 후속 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 445,900,000원, 3회 유찰 시 312,130,000원으로 제시돼 있으므로 가격 변화와 환금성 위험을 함께 비교해야 합니다.
• 시설·용도 점검. 근린생활시설로서 실제 영업 가능 업종, 내부 인테리어 상태, 관리비와 건물 관리상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 현장을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 문제

이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.01.29 남부산농업협동조합 근저당이고, 본건 201호의 윤동근을 포함해 조사된 임차 관련 전입일은 모두 그 이후입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 현재 최저가 637,000,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 매력이 검증된 것은 아닙니다. 비교 가능한 실거래가가 없고, 용도도 근린시설입니다. 현재 회차의 실질취득액은 637,000,000원으로 명확하지만 이것이 실제 시장가보다 낮은지는 별도의 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 현장 시세 확인 전까지 보류입니다.