부산지방법원 2025타경6015. 부산 기장군 일광읍 해빛1로 74 일광골드타워 7층 701호의 근린시설입니다. 소유자는 주식회사금빛타워이며, 말소기준은 2021.01.29 설정된 남부산농업협동조합 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다. 이후 2025.10.31 임의경매개시결정이 기입됐고, 이 근저당권은 2026.01.30 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 본건 701호 점유 임차인은 심현철 1명이며 전입일이 말소기준보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없는 구조입니다.
가격은 감정가 515,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 360,500,000원, 감정가의 70%입니다. 하지만 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 그대로 대입하기 어렵고, 본건에 적용할 구체적인 실거래 비교값 없이 단지 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”라고 단정할 수는 없습니다. 이 사건은 권리보다 실제 임대수익과 현장 매매가격을 검증하는 일이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6015 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 7층 701호 · 도로명 부산광역시 기장군 일광읍 해빛1로 74 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 근린생활시설 중심 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상10층 · 본건 7층 |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 |
| 감정가 / 최저가 | 515,000,000원 / 360,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 4,854,260,738원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.29 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 정리
초기 부산은행 근저당권 5,786,000,000원은 2021.01.29 해지로 말소됐고, 같은 날 남부산농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원이 새로 설정돼 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 2025.09.24 기장군 압류는 2025.12.15 해제로 이미 말소됐습니다. 2025.10.31 경매개시결정은 말소기준 이후 권리이며 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 701호 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심현철 | 7층 701호 | 2025.05.28 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
심현철의 전입일 2025.05.28은 말소기준권리 2021.01.29보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 승계도 없습니다. 배당요구는 2026.01.13 접수됐으나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 정확합니다. 실제 임차인은 본건 701호 기준 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 360,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,847,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 354,653,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 360,500,000원 가정에서는 집행비용 5,847,000원을 제외한 354,653,000원이 근저당권 채권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 5,645,347,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차 시나리오 — 할인율과 인수액은 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 360,500,000원 | 354,653,000원 | 5,645,347,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 252,349,999원 | 248,017,099원 | 5,751,982,901원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 176,644,999원 | 173,371,969원 | 5,826,628,031원 | 0원 |
중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 전혀 다른 항목이라는 것입니다. 현재 회차에서 근저당권 채권은 대부분 미회수 상태로 남지만, 그 미배당액 5,645,347,000원이 낙찰자에게 넘어오는 것은 아닙니다. 제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해빛초등학교 남동측 인근이며, 주변에 대규모 아파트단지·학교·공원·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상10층이며 위생·급배수, 화재탐지, 소화전, 스프링클러, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 25m, 남측 약 22m, 북서측 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 4,739,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 집합건물보다 임대수익·업종 적합성·공실 여부에 따라 매수층이 달라질 수 있으므로 현장 상권과 임대조건 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 701호 임대차 재확인. 심현철 보증금 30,000,000원·월세 1,500,000원, 전입 2025.05.28, 배당요구 2026.01.13 내역을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 확정일자·최우선변제 확인. 우선변제 여부는 확정되지 않았으므로 배당표 원본과 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 남부산농업협동조합 근저당권은 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 현재 권리자 표시를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70% 할인만 보지 말고 일광읍 인근 근린시설 매매사례와 임대수익을 확인해 360,500,000원의 적정성을 검증하세요.
- 점유·명도. 대항력은 없지만 701호 점유 임차인이 있으므로 실제 영업·점유 상태와 인도 일정을 확인하세요.
- 관리비·세금. 집합건물 공용관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 검증이 필요
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2021.01.29 남부산농업협동조합 근저당권이고, 본건 701호 임차인 심현철의 전입은 2025.05.28로 훨씬 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 515,000,000원에서 한 차례 유찰된 360,500,000원입니다.
다만 이 숫자만 보고 가격 매력을 높게 평가해서는 안 됩니다. 근린시설의 매수 판단은 감정가 할인율보다 실제 상가 매매가격, 보증금 30,000,000원·월세 1,500,000원의 임대조건, 점유와 공실 가능성에 더 민감합니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 0원, 가격 판단은 별도 검증”으로 정리하는 것이 정확합니다.
