부산지방법원 2025타경6015. 일광골드타워 7층 703호로, 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에서도 이 건물의 여러 호실이 근린생활시설로 이용되고 있으며 일부 호실은 공실로 조사됐습니다. 본건 등기부상 소유자는 주식회사금빛타워이고, 현재 권리분석의 기준점은 2021.01.29 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다.
이 근저당의 채권최고액은 6,000,000,000원이고 공동담보로 설정됐습니다. 이후 2025.10.31 남부산농업협동조합이 임의경매를 신청했으며, 해당 근저당권은 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 현재 최저매각가는 360,500,000원으로 감정가의 70%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6015 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 7층 703호 |
| 도로명 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛1로 74 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정 이용상태상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 |
| 감정가 / 최저가 | 515,000,000원 / 360,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 4,854,260,738원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2020.12.02 부산은행 근저당권은 2021.01.29 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 2025.09.24 기장군 압류도 2025.12.15 해제에 따라 말소됐고, 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다.
② 임차 조사 — 본건 703호와 호실을 구분해서 봐야 한다
현황조사 등에 등장하는 실제 임차인은 7명이지만, 조사된 점유 호실은 103호·105호·201호·202호·701호·801호입니다. 7층 703호로 표시된 임차인은 없습니다. 아래 임차인들은 모두 전입일이 말소기준일인 2021.01.29보다 늦어 조사상 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박은정 | 일광골드타워 1층 103호 | 2024.01.15 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미확정 | 없음 |
| 장명호 | 일광골드타워 105호 | 2022.07.28 | 20,000,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미확정 | 없음 |
| 윤동근 | 일광골드타워 201호 | 2022.10.19 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미확정 | 없음 |
| 김원민 | 금빛타워 2층 202호 | 2024.02.26 | 30,000,000원 | 1,900,000원 | 없음 | 미확정 | 없음 |
| 심현철 | 7층 701호 | 2025.05.28 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미확정 | 없음 |
| 주식회사 부산고에프씨 고무혁 | 일광골드타워 801호 | 2024.08.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미확정 | 없음 |
| 고무혁 | 골드타워 8층 801호 | 2021.06.02 | 100,000,000원 | 5,500,000원 | 없음 | 미확정 | 없음 |
확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 다만 위 임차인 모두 조사상 전입일이 말소기준권리 이후입니다.
③ 가격 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 360,500,000원으로 감정가 515,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 252,349,999원, 3회 유찰 시 176,644,999원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 유찰 진행 정도를 보여줄 뿐, 현재 가격이 시장가보다 낮다는 증거는 아닙니다. 특히 근린시설은 동일 건물 안에서도 층·호실·임대수익·공실 여부에 따라 가치 편차가 커질 수 있으므로 최저가 360,500,000원을 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 360,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,847,000원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 354,653,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 6,000,000,000원 중 354,653,000원만 배당되고 5,645,347,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 다만 이 미배당액은 담보권자의 미회수 채권이고, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해빛초등학교 남동측 인근이며, 주변은 대규모 아파트단지·학교·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상10층 건물이며 승강기·위생 및 급배수·화재탐지·소화전·스프링클러 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,739,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 약 25미터, 남측 약 22미터, 북서측 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 703호 현장점유 확인. 조사 임차인 명단에는 703호가 없으므로 실제 공실·소유자 점유·기타 점유 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 근린시설 수익성 확인. 감정가 대비 70%라는 할인율보다 본건에서 현실적으로 받을 수 있는 임대료와 공실 가능성이 더 중요합니다.
- 다른 호실 임차인과 혼동 금지. 103호·105호·201호·202호·701호·801호 임차인의 보증금을 703호 인수액으로 합산하지 않아야 합니다.
- 담보권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당액은 5,645,347,000원이지만 배당자료상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 본건 703호의 실제 이용상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 증명되지 않았다
이 물건은 말소기준 근저당 이후 권리가 매각으로 정리되고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이라 권리구조 자체는 비교적 명료합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 근린시설의 실거래 비교자료가 없어 이 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
또한 사건에 등장하는 임차인은 7명이지만 모두 703호가 아닌 다른 호실로 조사돼 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 다른 호실 임차보증금이 아니라 703호의 실제 점유·임대 가능성·상권 수익성입니다. 결론은 “권리 인수 0원, 가격은 현장과 수익성 확인 후 판단”입니다.
