부산지방법원 2025타경6015. 부산 기장군 일광읍 삼성리 일광골드타워 1층 104호의 근린시설입니다. 소유자는 주식회사금빛타워이고, 현재 권리분석의 기준점은 2021.01.29. 설정된 남부산농업협동조합 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞선 2020.12.02. 부산은행 근저당권 5,786,000,000원은 2021.01.29. 이미 말소됐고, 2025.09.24. 기장군 압류 역시 2025.12.15. 해제로 말소됐습니다.
경매는 남부산농업협동조합이 2025.10.31. 임의경매를 개시했고, 2026.01.30.에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 기존 2021.01.29. 근저당권의 이전으로, 별도의 선순위 권리가 새로 생긴 구조가 아닙니다. 현재 배당 추정은 최저가 910,000,000원을 전제로 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6015 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 1층 104호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛1로 74 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 |
| 감정가 / 최저가 | 1,300,000,000원 / 910,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 4,854,260,738원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.01.29.
말소기준권리는 2021.01.29. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이고, 2025.10.31. 경매개시결정도 이 권리를 바탕으로 진행됐습니다. 이후 2026.01.30. 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 변경됐지만 기준일 자체는 바뀌지 않습니다.
② 임차인·점유 — 조사상 7명, 그러나 104호 기재는 없다
임차인 조사에 기재된 실제 임차인은 7명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 점유 부분은 103호·105호·201호·202호·701호·801호로 기재되어 있고, 본건 104호와 일치하는 임차인은 없습니다. 기재된 7명의 전입일은 모두 말소기준일 2021.01.29. 이후이므로 조사 결과상 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박은정 | 일광골드타워 1층 103호 | 2024.01.15 | 30,000,000원 / 1,500,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 장명호 | 일광골드타워 105호 | 2022.07.28 | 20,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 윤동근 | 일광골드타워 201호 | 2022.10.19 | 30,000,000원 / 2,000,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김원민 | 금빛타워 2층 202호 | 2024.02.26 | 30,000,000원 / 1,900,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 심현철 | 7층 701호 | 2025.05.28 | 30,000,000원 / 1,500,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 부산고에프씨 고무혁 | 일광골드타워 801호 | 2024.08.07 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 고무혁 | 골드타워 8층 801호 | 2021.06.02 | 100,000,000원 / 5,500,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 910,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,500,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 898,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 910,000,000원에서는 집행비용 11,500,000원을 제외한 898,500,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 근저당 채권최고액 대비 미배당은 5,101,500,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 910,000,000원 | 898,500,000원 | 5,101,500,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 637,000,000원 | 628,230,000원 | 5,371,770,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 445,900,000원 | 439,041,000원 | 5,560,959,000원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해빛초등학교 남동측 인근이며, 주변은 대규모 아파트단지·학교·공원·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 10층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·소화전·스프링클러·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 25미터, 남측 약 22미터, 북서측 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역의 상업용 건부지이며, 토지면적은 474.7㎡, 공시지가는 4,739,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 아파트와 달리 임대수익·공실·상권과 실제 거래가격 확인이 입찰가 판단의 핵심입니다. 이번 자료만으로는 최근 거래가격을 직접 비교할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 104호 실제 점유 확인. 임차인 조사에 나온 7명은 모두 104호 외 호실로 표시되어 있습니다. 현장 점유자와 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율을 시세 할인율로 동일시하지 말고, 104호와 비교 가능한 근린시설의 최근 거래·임대 사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2021.01.29. 남부산농업협동조합 근저당권이 2026.01.30. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 사실을 원본 등기에서 다시 확인하세요.
- 배당 변동 요소. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 근린시설 이용상태. 감정요항표에는 대상 호실군 중 일부 공실과 공부상 교육연구시설·현황 근린생활시설 사례도 기재되어 있으므로 104호의 실제 이용상태를 현장에서 특정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 검증이 먼저다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2021.01.29. 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 기존 부산은행 근저당과 기장군 압류는 이미 말소됐으며, 현재 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득액은 910,000,000원입니다.
다만 이 물건은 근린시설이고, 1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실 외에 최근 실거래를 통한 가격 검증 근거가 없습니다. 게다가 임차인 조사 7명은 103·105·201·202·701·801호에 기재돼 있어 본건 104호의 점유관계를 별도로 확인해야 합니다. 결론은 “권리상 인수 0원, 그러나 최저가만 보고 가격 메리트를 부여할 단계는 아니다.” 권리보다 104호의 실제 점유·이용상태와 근린시설 시세 검증이 입찰가를 결정할 사건입니다.
