부산지방법원 2025타경647. 대상은 부산 연제구 연산동 비주펠리스 3층 301호입니다. 감정평가상 기호1~기호5는 연립주택, 기호6~기호8은 오피스텔로 이용되고 있으며, 사건의 용도 표시는 다세대입니다. 본건 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물이고, 비주펠리스는 12세대, 사용승인일은 2018.09.17입니다.
등기상 소유자는 주식회사태린건설입니다. 2018.09.21 소유권보존과 신탁등기가 있었고, 신탁은 2019.03.15 말소됐습니다. 이후 2023.05.26 이석주 명의 채권최고액 600,000,000원의 근저당권이 설정됐고 이것이 현재의 말소기준입니다. 신청채권자도 이석주이며 청구금액은 333,698,630원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경647 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 307-14 비주펠리스 3층 301호 · 과정로344번길 22-6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 감정평가 이용상태 연립주택 · 전용 74.26㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사스라브 및 평스라브지붕 9층 건물 |
| 소유자 | 주식회사태린건설 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 277,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이석주 / 333,698,630원 |
| 말소기준 | 2023.05.26 근저당권 · 이석주 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
2022.12.30 전미이의 80,000,000원 가압류는 2023.03.21 이미 말소됐고, 2022.08.16 민간임대주택등기도 2024.01.17 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.05.26 이석주 근저당입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정, 동래세무서장 처분 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차인 분석
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 여민정 | 301호 | 2021.03.02 | 2025.03.10 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 하가영 | 401호 | 2023.07.19 | 2025.04.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전현승 | 403호 | 2023.03.30 | 2025.03.26 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안진영 | 601호 | 2020.02.12 | 2025.04.11 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 양진목 | 701호 | 2020.10.06 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김무진 | 702호 | 2019.06.21 | 2025.04.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
점유신고자는 모두 실제 점유자로 확인되며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 사건 자료에는 총 6명이 확인되지만, 본 분석 대상은 301호이므로 매수인 인수 판단의 핵심은 301호 여민정입니다. 401호·403호·601호·701호·702호 신고자는 다른 호실 점유자로, 301호 보증금에 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다
비주펠리스 전용 74.26㎡의 확인된 실거래는 2022.06 5층 265,000,000원 한 건입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균도 모두 265,000,000원이며 표본은 1건입니다. 현재 최저매각가 277,000,000원은 이 기준의 104.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 74.26㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 평균 | 74.26㎡ | 1건 | 265,000,000원 |
따라서 확인된 거래만 기준으로 보면 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 오히려 최근 거래 기준 104.5%입니다. 여기에 301호 보증금 인수 가능성까지 남아 있으므로, 실질취득가 기준의 가격 부담은 현재 표시된 최저가보다 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,678,000원 |
| 근저당 · 이석주 | 600,000,000원 | 272,322,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 근저당 채권최고액 600,000,000원 중 272,322,000원이 배당되고 327,678,000원이 미배당으로 남습니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 301호 보증금이 미상이므로 이 표만으로 매수인의 실제 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 277,000,000원 | 272,322,000원 | 327,678,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 221,600,000원 | 217,697,600원 | 382,302,400원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 177,280,000원 | 173,998,080원 | 426,001,920원 |
유찰로 낙찰가가 낮아져도 301호의 미상 보증금 리스크가 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다. 대항력이 성립하는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 커져 실질취득가가 보증금 수준에서 고정될 수도 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 먼저 그 금액을 확인해야 유찰가격의 의미를 판단할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 다세대이며 감정평가 이용상태상 기호1~기호5는 연립주택, 기호6~기호8은 오피스텔입니다.
- 입지. 연신초등학교 남서측 직선거리 약 200m 지점이며, 주변은 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 북서측 약 10m 내외, 동측 약 6m 내외 폭의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 공시지가 2,404,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역 48m 이하, 교육환경보호구역이 확인됩니다.
- 건물. 급·배수, 위생, 화재탐지, 소화전, 승강기, 공동현관관리기, 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 비주펠리스는 12세대이며 확인 실거래는 전용 74.26㎡ 1건입니다. 비교 가능한 거래 표본이 적다는 점을 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 보증금 확인. 여민정의 보증금이 얼마인지가 실질취득가 계산의 핵심입니다. 보증금 미확인 상태에서는 인수액을 0원으로 두면 안 됩니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 전입은 2021.03.02, 배당요구는 2025.03.10이지만 확정일자가 미상입니다. 실제 배당순위와 미배당 보증금을 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 신건 최저가 277,000,000원은 확인된 2022.06 실거래 265,000,000원의 104.5%입니다. 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
- 유찰 시에도 인수액 재계산. 221,600,000원이나 177,280,000원으로 내려가더라도 대항력 있는 미배당 보증금이 존재하면 실질취득비용은 단순히 낙찰가만큼 내려가지 않을 수 있습니다.
- 다른 호실 점유자와 분리. 401호·403호·601호·701호·702호 신고자의 보증금을 301호 인수액에 합산하지 말고 대상 호실을 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 먼저 보증금을 확인해야 한다”
이 사건은 후순위 등기만 보면 단순합니다. 2023.05.26 이석주 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 대상 301호의 여민정은 2021.03.02 선순위 전입이고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 현재 최저가 277,000,000원은 확인된 최근 실거래 265,000,000원의 104.5%입니다. 여기에 미배당 보증금이 추가될 수 있으므로 실질취득가는 현재 숫자보다 더 높아질 가능성이 있습니다. 이 물건은 “신건이라 얼마에 살까”보다 “301호 보증금이 얼마이고 얼마가 남는가”를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
