부산지방법원 2025타경647. 연제구 연산동 비주펠리스 3층 302호, 전용면적 49.59㎡의 다세대 물건입니다. 감정평가상 기호1~기호5는 연립주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 말소기준은 2023.09.07 이석주 근저당권으로 채권최고액은 600,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 가장 먼저 확인할 부분은 302호의 과거 임차권 이력입니다. 강혜심 씨는 임대차계약일 2019.04.29, 주민등록·점유개시일 2019.05.17, 확정일자 2019.04.29, 보증금 165,000,000원으로 2024.07.17 주택임차권등기를 마쳤습니다. 다만 이 임차권은 2024.07.26 해제로 말소돼 현재 등기상 존속하지 않습니다. 따라서 현재 계산상 본건 302호의 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 전에는 실제 퇴거 및 보증금 정산 상태가 말소등기와 일치하는지 원본과 현장을 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경647 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 307-14 비주펠리스 3층302호 · 도로명 부산광역시 연제구 과정로344번길 22-6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대(감정 이용상태: 연립주택) · 전용 49.59㎡ · 9층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 주식회사태린건설 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 90,650,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이석주 / 333,698,630원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.07 근저당권 · 이석주 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 302호 과거 임차권은 이미 말소
초기 2023.05.26 이석주 근저당권은 2023.08.10 일부포기로 말소됐고, 현재 말소기준이 되는 권리는 2023.09.07 다시 설정된 근저당권입니다. 본건 302호에 설정됐던 강혜심 씨의 주택임차권등기는 말소기준보다 뒤인 2024.07.17 등기됐지만, 그 기초가 된 임대차계약·전입·점유는 2019년에 시작된 이력이 있습니다. 다만 해당 임차권 자체는 2024.07.26 해제로 말소된 상태입니다.
② 임차인 확인 — 실제 임차인 6명은 모두 302호 외 호실
현황조사와 문건접수에 기재된 실제 임차인은 6명이지만, 호실 표시는 301호·401호·403호·601호·701호·702호로 모두 본건 302호와 다릅니다. 따라서 이들의 보증금을 본건 302호의 실질취득액에 합산해서는 안 됩니다. 다만 모두 전입일이 2023.09.07 말소기준보다 앞서면서 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 각 해당 호실에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 적절합니다.
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 여민정 | 301호 | 2021.03.02 | 미상 | 2025.03.10 | 가능·미상 | 미상 | 302호 직접 인수 아님 |
| 하가영 | 401호 | 2023.07.19 | 미상 | 2025.04.14 | 가능·미상 | 미상 | 302호 직접 인수 아님 |
| 전현승 | 403호 | 2023.03.30 | 미상 | 2025.03.26 | 가능·미상 | 미상 | 302호 직접 인수 아님 |
| 안진영 | 601호 | 2020.02.12 | 미상 | 2025.04.11 | 가능·미상 | 미상 | 302호 직접 인수 아님 |
| 양진목 | 701호 | 2020.10.06 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 302호 직접 인수 아님 |
| 김무진 | 702호 | 2019.06.21 | 미상 | 2025.04.02 | 가능·미상 | 미상 | 302호 직접 인수 아님 |
③ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 하락 추세를 함께 봐야 한다
비주펠리스 전용 49.59㎡ 실거래는 2024.10에 190,000,000원 2건, 2022.02에 193,000,000원 1건이 확인됩니다. 전체 3건 평균은 191,000,000원, 최근 12개월 평균지표는 190,000,000원, 최신 거래도 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 49.59㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2024.10 | 49.59㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2022.02 | 49.59㎡ | 4 | 193,000,000원 |
| 평균 | 49.59㎡ | 3건 | 191,000,000원 |
현재 최저가이자 권리분석상 실질취득액인 90,650,000원은 최근 12개월 평균지표 190,000,000원의 47.7%입니다. 감정가 185,000,000원보다도 크게 낮아진 상태입니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -1.6%로 하락했고, 최신 확인 거래가 2024.10이므로 2026.09.29 매각기일 시점의 현장 매매가격과 동일하다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,031,700원 |
| 2. 근저당 · 이석주 | 600,000,000원 | 88,618,300원 |
| 근저당 미배당 | - | 511,381,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,031,700원을 제외한 88,618,300원이 근저당권자에게 배당되는 계산이며, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 511,381,700원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 근저당은 공동담보목록 제2023-356호가 기재돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원 유지
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 90,650,000원 | 88,618,300원 | 511,381,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 63,454,999원 | 61,912,809원 | 538,087,191원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 44,418,499원 | 43,218,966원 | 556,781,034원 | 0원 |
이 시나리오에서는 낙찰가가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액이 커지지만, 매수인에게 승계되는 금액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 본건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가 하락분만큼 매수인 인수액으로 전환되는 유형과는 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연신초등학교 남서측 직선거리 약 200m 지점으로, 인근은 공동주택·단독주택·업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브 및 평스라브지붕 9층 건물로, 승강기·도시가스 개별난방·급배수·위생·화재탐지·소화전·공동현관관리기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 3필지 일단의 토지로 주상용 건부지이며, 북서측 약 10m 내외와 동측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역 48m 이하, 교육환경보호구역이 기재돼 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 비주펠리스는 12세대이며 2018.09.17 사용승인됐습니다. 확인된 동일면적 실거래는 3건이고 최근 추세는 -1.6%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 302호 점유 재확인. 과거 강혜심 씨의 보증금 165,000,000원 임차권이 2024.07.26 해제로 말소된 만큼, 실제 퇴거와 보증금 정산 상태가 등기와 일치하는지 확인하세요.
- 다른 호실 임차인과 구분. 301·401·403·601·701·702호 임차인 6명은 본건 302호와 다른 호실입니다. 이들의 보증금을 302호 인수액으로 단순 합산하지 마세요.
- 대항력 단정 금지. 다른 호실 6명은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 각 호실에서는 대항력 가능·미상으로 원본 확인이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2023-356호가 기재돼 있으므로 실제 배당관계는 공동담보 전체의 진행 상황과 함께 확인하세요.
- 현재 시세 재확인. 최신 확인 실거래는 2024.10이고 매각기일은 2026.09.29입니다. 최근 추세도 -1.6%이므로 현장 중개가격과 최근 매물 수준을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·점유관계를 입찰 전 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 크게 내려왔고, 승부처는 ‘302호 말소 임차권의 실제 정리 여부’
현재 구조만 보면 본건 302호는 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 과거 강혜심 씨의 주택임차권도 이미 해제로 말소돼 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그 결과 현재 최저가 90,650,000원이 곧 권리분석상 실질취득액이며, 최근 12개월 평균지표 190,000,000원의 47.7% 수준입니다.
반면 최신 실거래가 2024.10에 그치고 최근 가격추세가 -1.6%인 데다, 본건은 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 핵심은 단순히 “실거래의 절반 가격”이라는 숫자가 아니라, 302호의 현재 점유 상태와 과거 165,000,000원 임차권의 실제 정리가 완료됐는지, 그리고 2026.09.29 시점의 현장 시세가 얼마인지를 확인하는 것입니다. 이 두 가지가 확인되면 가격과 권리의 판단이 훨씬 명확해집니다.
