최근 시세 대비 가격은 낮으나 대항력 있는 임차인 6명의 보증금이 확인되지 않아 인수위험이 크고 임대관계 확인 전 보수적 접근이 필요한 물건
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저매각가는 최근 12개월 실거래 평균보다 낮아 보이지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 6명과 보증금 미상이 존재해 낙찰 후 인수금액이 확정되지 않은 위험형 물건입니다. 보증금이 낙찰가를 초과하면 매수인의 실질취득은 낙찰가가 아니라 인수 보증금 수준까지 올라갈 수 있어 반드시 임차관계를 먼저 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
185,000,000원
129,500,000원 · 1회 유찰
최근 12개월 시세
190,000,000원
최근 거래 2건 평균
실질취득 판단
미확정
대항력 임차인 보증금 미상
인수 위험
6명
대항력 가능 임차인
부산지방법원 2025타경647. 부산 연제구 연산동 비주펠리스 3층 302호 다세대 물건입니다. 소유자는 주식회사태린건설이며, 말소기준권리는 2023년 9월 7일 설정된 이석주의 근저당권입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 문제는 그보다 앞선 임차권 및 전입 점유자입니다.
등기부에는 강혜심의 주택임차권등기가 확인되며, 현황조사상 여러 호실 점유자가 대항력 있는 임차인으로 조사됐습니다. 보증금은 확인되지 않았기 때문에 단순히 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
사건번호
부산지방법원 2025타경647 (임의경매)
소재지
부산광역시 연제구 연산동 307-14 비주펠리스 3층302호
물건종류 / 용도
다세대 · 비주펠리스 · 전용 49.59㎡
소유자
주식회사태린건설
감정가 / 최저가
185,000,000원 / 129,500,000원
신청채권자 / 청구
이석주 / 333,698,630원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 말소는 되지만 임차인 확인이 핵심
말소기준권리인 이석주 근저당권 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 말소기준권리 이전 전입한 점유자들은 대항력이 인정될 가능성이 있어 별도 검토가 필요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
임차인
호실
전입일
대항력
보증금
여민정
301호
2021.03.02
有
미상
하가영
401호
2023.07.19
有
미상
전현승
403호
2023.03.30
有
미상
안진영
601호
2020.02.12
有
미상
양진목
701호
2020.10.06
有
미상
김무진
702호
2019.06.21
有
미상
⛔ 인수 위험 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 매수인이 미배당 보증금을 부담할 수 있습니다. 현재 보증금이 확인되지 않아 실질취득가는 확정할 수 없습니다. 최저가 129,500,000원만 보고 시세 대비 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 인수비용 반영 필요
비주펠리스 동일 면적 최근 거래 기준입니다. 최근 12개월 평균은 190,000,000원이며, 최신 거래도 190,000,000원입니다. 최저매각가는 시세 대비 낮지만 대항력 임차인 인수 가능성을 반영한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
거래월
전용
층
거래가
2024.10
49.59㎡
5
190,000,000원
2024.10
49.59㎡
5
190,000,000원
2022.02
49.59㎡
4
193,000,000원
최근 12개월 평균
—
2건
190,000,000원
배당 분배 (최저가 129,500,000원)
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 시세보다 낮지만 임차인 인수 가능성에 따라 실질취득가는 달라집니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 부산광역시 연제구 연산동 연신초등학교 남서측 약 200m 위치로 공동주택·단독주택·업무시설 및 근린생활시설 혼재 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 시내버스 정류장이 있어 대중교통 접근은 무난합니다.
용도. 비주펠리스는 다세대와 오피스텔이 함께 구성된 건물이며 본건은 다세대입니다.
환금성. 총 12세대 규모로 거래 표본이 많지 않아 매수층 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차보증금 확인. 대항력 임차인의 보증금 확인 전에는 입찰가 산정 금지.
실질취득가 계산. 낙찰가에 미배당 보증금 인수 가능성을 더해 판단해야 합니다.
등기·명세서 대조. 강혜심 임차권등기 및 현황조사 점유관계를 재확인해야 합니다.
관리비 확인. 다세대 물건 특성상 관리비 체납 여부 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수금액이 먼저다”
이 물건은 감정가 대비 70% 수준까지 떨어진 현재 회차 가격만 보면 매력적으로 보입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 낙찰가격이 아니라 최종 부담액입니다. 대항력 있는 임차인 6명의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 가격 메리트보다 인수위험 검토가 우선입니다. 임차관계가 해소되기 전까지는 보수적 접근이 필요한 물건입니다.
