부산지방법원 2025타경647. 부산 연제구 연산동 비주펠리스 4층 403호입니다. 사건의 말소기준권리는 2023.05.26. 이석주 근저당권이고 채권최고액은 600,000,000원입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그런데 이 물건은 ‘말소기준권리 이후 등기는 소멸한다’는 문장만으로 끝내면 안 됩니다. 전현승의 임차권등기가 2025.04.10.에 들어왔지만 실제 전입·점유는 2023.03.30.으로 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다.
전현승의 임차보증금은 160,000,000원, 임대차계약일은 2023.03.03., 확정일자는 2023.03.06., 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2023.03.30.입니다. 매각물건명세서에는 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 예상배당에서는 전현승에게 배당되는 금액이 0원으로 계산되어 160,000,000원 전액이 인수액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경647 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 307-14 비주펠리스 4층 403호 · 과정로344번길 22-6 |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 동일 면적 실거래 비교 49.59㎡ |
| 감정 이용상태 | 비주펠리스 내 기호1~기호5 연립주택 · 기호6~기호8 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 · 승강기 · 도시가스 개별난방 |
| 소유자 | 주식회사태린건설 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 187,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이석주 / 333,698,630원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 임차보증금은 남을 수 있다
2018.09.21. 케이비부동산신탁주식회사로의 신탁등기는 2019.07.17. 이미 말소됐고, 2023.02.24. 이순광 명의 전세권 190,000,000원과 그 전세권에 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권 146,300,000원도 2023.03.30. 모두 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.05.26. 이석주 근저당권 600,000,000원입니다.
② 임차인 조사 — 403호 직접 인수위험과 다른 호실 점유를 구분
| 성명 | 표시 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여민정 | 301호 | 2021.03.02 | 미상 | 2025.03.10 | 대항력 있음 우선변제 미상 |
| 하가영 | 401호 | 2023.07.19 | 미상 | 2025.04.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 안진영 | 601호 | 2020.02.12 | 미상 | 2025.04.11 | 대항력 있음 우선변제 미상 |
| 양진목 | 701호 | 2020.10.06 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 있음 우선변제 미상 |
| 김무진 | 702호 | 2019.06.21 | 미상 | 2025.04.02 | 대항력 있음 우선변제 미상 |
| 전현승 | 건물 전유부분 전부 | 2023.03.30 | 160,000,000원 | 2025.04.10 | 대항력 있음 우선변제 없음 전액 인수 가정 |
이 가운데 본건 403호와 직접 연결되는 인수권리는 건물 전유부분 전부에 등기된 전현승의 주택임차권입니다. 301호·401호·601호·701호·702호로 표시된 점유자들은 서로 다른 호실로 기재되어 있으므로 403호 입찰에서는 물건번호와 점유 범위를 원본 명세서에서 구분해 확인할 필요가 있습니다. 다만 같은 사건 조사상 여러 호실에서 말소기준권리보다 빠른 전입자가 확인된 만큼, 사건 전체를 묶어 검토할 때는 보증금 미상 점유자들의 금액 확인도 중요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 98.4%가 아니라 실질취득 182.6%
비주펠리스 동일 면적 49.59㎡ 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 190,000,000원이고, 최신 거래도 2024.10. 190,000,000원입니다. 과거 2022.02. 거래는 193,000,000원이며, 최근 거래군은 과거 거래 대비 -1.6%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 49.59㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2024.10 | 49.59㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2022.02 | 49.59㎡ | 4 | 193,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49.59㎡ | 2건 | 190,000,000원 |
최저매각가 187,000,000원 자체는 최근 12개월 평균의 98.4%입니다. 겉으로만 보면 190,000,000원보다 3,000,000원 낮습니다. 그러나 이 비교는 본건의 핵심 인수액을 빼고 본 숫자입니다. 전현승 보증금 160,000,000원이 전액 인수되는 현재 가정에서는 실질취득이 347,000,000원이고, 최근 12개월 평균 190,000,000원의 약 182.6%입니다. 따라서 본건은 최저가가 시세보다 조금 낮다는 이유로 가격 메리트를 줄 수 없는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,418,000원 |
| 인수 · 전현승 보증금 | 160,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 이석주 | 600,000,000원 | 183,582,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이석주 근저당권은 채권최고액 600,000,000원 중 183,582,000원만 배당되어 416,418,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 전현승 보증금은 배당액 0원, 매수인 인수액 160,000,000원으로 반영되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만으로 판단하지 않는다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 근저당 미배당 | 인수 표시액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 187,000,000원 | 183,582,000원 | 416,418,000원 | 160,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 149,600,000원 | 146,705,600원 | 453,294,400원 | 160,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 119,680,000원 | 117,204,480원 | 482,795,520원 | 160,000,000원 |
이 사건은 최저가가 내려가는 것만 보고 접근하면 안 됩니다. 특히 낙찰가가 임차보증금 160,000,000원 아래로 내려가는 회차에서는 실제 배당·미배당액에 따라 매수인의 최종 인수액이 달라질 수 있으므로, 실질취득액을 그 회차의 최저가만으로 판단하지 말고 배당 결과와 인수 잔액을 다시 계산해야 합니다. 현재 회차 판단에서는 배당표상 인수액 160,000,000원을 그대로 반영하는 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연신초등학교 남서측 직선거리 약 200m 지점. 주변은 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 주택지대로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 급·배수, 위생, 화재탐지, 소화전, 승강기, 공동현관관리기 및 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 10m 내외, 동측 약 6m 내외 폭의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 공시지가 2,404,000원/㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역 48m 이하, 교육환경보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 규모·거래. 비주펠리스는 12세대, 사용승인일 2018.09.17.이며 동일 면적 확인 실거래는 3건입니다.
- 경매 집계. 평균 유찰횟수는 0.8회, 낙찰률 집계값은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 최저가 187,000,000원이 아니라 현재 배당 가정상 인수 160,000,000원을 더한 실질취득 347,000,000원을 가격 판단의 출발점으로 보세요.
- 전현승 임차권. 임대차계약일 2023.03.03., 확정일자 2023.03.06., 전입·점유 2023.03.30., 보증금 160,000,000원을 원본 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 배당·인수 재계산. 실제 낙찰가가 달라지면 전현승의 배당 여부와 최종 미배당 보증금을 다시 확인해야 합니다.
- 다른 호실 점유자 구분. 301호·401호·601호·701호·702호로 표시된 점유자와 403호의 권리관계를 물건번호별로 분리 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 여민정·안진영·양진목·김무진은 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력 있음으로 조사됐지만 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 190,000,000원·최신 거래 190,000,000원과 비교하고, 최근 추세 -1.6%를 감안해 과거 193,000,000원 거래에 과도한 비중을 두지 마세요.
- 공부 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았으나, 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.87억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 가장 큰 착시는 최저매각가 187,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 190,000,000원보다 3,000,000원 낮아 표면상으로는 싸 보일 수 있습니다. 하지만 현재 배당 가정대로라면 전현승의 보증금 160,000,000원이 매수인에게 전액 인수되고, 실질취득은 347,000,000원까지 올라갑니다.
최근 시세 190,000,000원과 비교하면 약 182.6%. 게다가 최근 거래군은 과거보다 -1.6% 낮습니다. 말소기준 이후의 압류가 소멸한다는 점보다, 말소기준 전에 전입·점유한 전현승의 보증금 인수 문제가 훨씬 큽니다. 따라서 이 물건의 결론은 “최저가 할인처럼 보이지만, 인수액을 포함하면 최근 시세를 크게 초과하는 고위험 구조”입니다. 입찰 판단은 반드시 낙찰가가 아니라 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
