부산지방법원 2025타경647. 부산 연제구 연산동 비주펠리스 6층 601호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태에는 건물 내 일부가 연립주택, 일부가 오피스텔로 이용되는 것으로 기재돼 있습니다. 말소기준권리는 2023.05.26. 설정된 이석주 명의 근저당권 채권최고액 600,000,000원입니다. 이후 2025.02.17. 임의경매개시결정과 2026.03.30. 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 전형적인 구조지만, 이 물건은 점유관계가 핵심 변수입니다. 601호의 안진영은 2020.02.12. 전입했고 배당요구는 2025.04.11. 접수됐습니다. 전입일 자체는 2023.05.26. 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 따라서 현재 제시된 최저가만으로 실제 취득원가를 계산해 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경647 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 307-14 비주펠리스 6층 601호 · 도로명 부산광역시 연제구 과정로344번길 22-6 |
| 용도 / 건물 | 다세대 · 감정평가상 연립주택·오피스텔 혼재 · 철근콘크리트구조 9층 건물 |
| 소유자 | 주식회사태린건설 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 286,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2023.05.26. 을구 3번 근저당권 · 이석주 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 청구액 | 333,698,630원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심
등기부상 과거 2018.09.21. 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 된 신탁등기는 2020.02.13. 신탁재산의 귀속을 원인으로 정리됐고, 2022.02.07. 국 명의 채권최고액 143,000,000원의 근저당권도 2022.12.30. 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.05.26. 이석주 근저당권입니다. 따라서 등기상 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 601호는 인수액을 0원으로 볼 수 없다
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안진영 | 601호 | 2020.02.12 | 2025.04.11 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 여민정 | 301호 | 2021.03.02 | 2025.03.10 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 하가영 | 401호 | 2023.07.19 | 2025.04.14 | 말소기준 후 | 미상 | 보증금 미상 |
| 전현승 | 403호 | 2023.03.30 | 2025.03.26 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 양진목 | 701호 | 2020.10.06 | — | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 김무진 | 702호 | 2019.06.21 | 2025.04.02 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
현황조사에는 비주펠리스의 여러 호실 점유자가 함께 확인됩니다. 이 가운데 이 리포트의 대상인 601호에 직접 대응하는 점유자는 안진영입니다. 다른 호실의 보증금을 601호의 인수액에 합산해서는 안 됩니다. 반대로 601호 안진영의 보증금 역시 확인되지 않은 상태이므로 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원만 보고 실제 인수위험이 없다고 결론내릴 수도 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 비교값의 107.9%
비주펠리스는 총 12세대, 사용승인일은 2018.09.17.입니다. 대상 비교 면적은 74.26㎡이고, 확인된 실거래는 2022.06의 5층 265,000,000원 1건입니다. 비교값으로 제시된 최근 평균 역시 265,000,000원이며, 현재 최저매각가 286,000,000원은 그 107.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 74.26㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 최근 비교 평균 | 74.26㎡ | 1건 | 265,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 286,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,804,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 이석주 | 600,000,000원 | 281,196,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 계산에서는 이석주 근저당권에 281,196,000원이 배당되고 318,804,000원이 미배당으로 남으며, 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 601호 보증금도 확인되지 않았으므로 이 표의 ‘매수인 인수 0원’을 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수위험은 별도
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 100% | 286,000,000원 | 281,196,000원 | 318,804,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 228,800,000원 | 224,796,800원 | 375,203,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 183,040,000원 | 179,677,440원 | 420,322,560원 |
1회 유찰 시 매각가는 228,800,000원, 2회 유찰 시 183,040,000원으로 내려갑니다. 그러나 601호 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 유찰로 최저가가 내려간다는 사실만으로 총 취득비용이 그만큼 내려간다고 볼 수 없습니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 그 금액을 실질취득원가에 더해야 하므로, 보증금 확인이 입찰가 산정보다 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연신초등학교 남서측 직선거리 약 200m 지점. 인근은 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 주택지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 급·배수, 위생, 화재탐지, 소화전, 승강기, 공동현관관리기 및 도시가스 개별난방 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 준주거지역, 주상용 건부지. 북서측 약 10m 내외, 동측 약 6m 내외 폭의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역 48m 이하, 교육환경보호구역 저촉. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 12세대 규모이고 확인된 동일 면적 실거래는 1건이어서, 가격 비교 표본이 넓지 않습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 601호 보증금 확인이 최우선. 안진영의 전입일은 2020.02.12.로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 관련 원본에서 반드시 확정해야 합니다.
- 실질취득원가로 시세 비교. 현재 최저가만으로도 최근 비교값의 107.9%입니다. 인수액이 확인되면 그 금액까지 더한 실질취득원가로 265,000,000원과 비교해야 합니다.
- 다른 호실 점유자와 601호를 혼동하지 않기. 현황조사에는 301호·401호·403호·701호·702호 점유자도 함께 확인되므로 각 호실 보증금을 601호에 단순 합산하면 안 됩니다.
- 배당표의 0원 인수를 확정값으로 사용하지 않기. 제시 배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 601호 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 점유·보증금 관련 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “신건 107.9% + 선순위 전입 보증금 미상”
이 물건은 말소기준권리 이후의 등기상 권리만 보면 복잡하지 않습니다. 문제는 601호의 선순위 전입 점유자 안진영입니다. 2020.02.12. 전입으로 2023.05.26. 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 지금은 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 286,000,000원은 확인된 74.26㎡ 실거래 265,000,000원의 107.9%입니다. 즉 인수액을 0원으로 가정해도 이미 최근 비교시세 이상이고, 실제 인수액이 생기면 실질취득원가는 더 올라갑니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최저가가 싸지 않고, 핵심 임차보증금도 미확정 — 권리 확인 전 가격 판단 보류”입니다.
