부산지방법원 2025타경647. 비주펠리스 7층 703호입니다. 등기상 소유자는 주식회사태린건설이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2023.05.26 이석주의 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며 공동담보목록 제2023-356호가 붙어 있습니다. 그 뒤 송태곤 가압류, 국민건강보험공단 압류, 현재 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 말소기준 이후 등기만 보고 “깨끗하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 703호에는 이준섭의 주택임차권등기가 있고, 임대차계약일은 2022.05.27, 확정일자는 2022.05.31, 전입·점유개시는 2022.08.08입니다. 즉 2023.05.26 근저당보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인입니다. 매각물건명세서 역시 보증금 200,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경647 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 307-14 비주펠리스 7층 703호 · 도로명 부산광역시 연제구 과정로344번길 22-6 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가 이용상태상 기호1~5 연립주택, 기호6~8 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사태린건설 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이석주 / 333,698,630원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.26 근저당권 · 이석주 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기부에는 2019.06.17 박정민의 전세권 170,000,000원이 있었지만 2022.08.08 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 그 이후의 이준섭 임차관계입니다. 이준섭은 2022.08.08 전입·점유를 시작했고, 2023.05.26 이석주 근저당이 설정된 뒤 2024.08.14 임차권등기를 마쳤습니다. 임차권등기의 등기 순번 자체는 근저당 뒤이지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 근저당보다 빠릅니다.
② 703호 임차인 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이준섭 | 건물 전유부분 전부 | 2022.08.08 | 2022.05.31 | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 |
이준섭은 배당요구가 확인되고, 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 배당가정 225,000,000원에서는 보증금 200,000,000원이 전액 배당되기 때문에 현재 회차의 실질 인수액은 0원입니다.
현황조사에는 301호·401호·403호·601호·701호·702호 점유자도 확인되지만, 이 리포트의 대상은 703호입니다. 703호와 직접 연결되는 등기부 임차권등기·매각물건명세서상 임차인은 이준섭입니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 200,000,000원대에 머문다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 225,000,000원 | 0원 | 225,000,000원 | 보증금 전액 배당 |
| 1회 유찰 · 80% | 180,000,000원 | 23,320,000원 | 203,320,000원 | 미배당 보증금 인수 |
| 2회 유찰 · 64% | 144,000,000원 | 58,816,000원 | 202,816,000원 | 인수액 증가 |
여기가 이 물건의 가장 중요한 숫자입니다. 1회 유찰되면 최저가는 180,000,000원으로 떨어지지만 매수인이 떠안을 임차보증금 잔액이 23,320,000원 생겨 실질취득은 203,320,000원입니다. 2회 유찰 때도 낙찰가 144,000,000원에 인수액 58,816,000원이 더해져 202,816,000원입니다.
④ 시세 비교 — 현재도 최근 시세 이상, 유찰 후에도 안심할 수 없다
비주펠리스 시세자료의 전체 거래 평균은 209,500,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근 값이 중요합니다. 최근 12개월 평균값은 190,000,000원, 최신 거래도 190,000,000원이며, 최근 거래군은 과거 거래군보다 -17.0% 낮은 흐름입니다. 현재 최저가 225,000,000원은 최근 평균의 118.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 49.59㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2024.10 | 49.59㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2022.06 | 74.26㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2022.02 | 49.59㎡ | 4 | 193,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 209,500,000원 |
| 최근 평균 | — | 2건 | 190,000,000원 |
전체 평균 209,500,000원만 보면 감정가와 차이가 작아 보이지만, 과거 265,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 평균·최신 거래는 모두 190,000,000원이고 추세도 -17.0%이므로 전체 평균을 근거로 가격 가점을 줄 상황이 아닙니다. 더구나 시세 표본의 면적은 49.59㎡와 74.26㎡이고 시세 검색 기준 면적 64.51㎡와 일치하지 않아 개별 호수 가격 비교에는 추가 확인이 필요합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,950,000원 |
| 1. 임차인 이준섭 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 이석주 | 600,000,000원 | 21,050,000원 |
| 3. 가압류 · 송태곤 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 가정에서는 이준섭 보증금 200,000,000원이 전액 변제되고, 이석주 근저당에는 21,050,000원이 배당됩니다. 가압류와 소유자 잔여는 0원이며, 채권자 미배당액은 638,950,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·시세자료 기준)
- 입지. 연신초등학교 남서측 직선거리 약 200m 지점이며, 주변은 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 급·배수, 위생, 화재탐지, 소화전, 승강기, 공동현관관리기와 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 10m 내외, 동측 약 6m 내외 폭의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 48m 이하, 교육환경보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지. 주상용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,404,000원/㎡입니다.
- 규모·거래. 비주펠리스는 12세대, 사용승인 기준 2018.09.17이며 시세자료의 거래표본은 4건입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 잔액 계산. 이준섭 보증금 200,000,000원이 실제 매각대금에서 얼마까지 배당되는지 확인하고, 미배당 잔액을 입찰가에 더해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 180,000,000원은 실질취득 203,320,000원, 2회 유찰 144,000,000원은 실질취득 202,816,000원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 209,500,000원보다 최근 평균·최신 거래 190,000,000원과 -17.0% 추세를 우선해서 판단해야 합니다.
- 면적 비교 확인. 시세 표본 면적이 대상 시세 기준 면적 64.51㎡와 일치하지 않으므로 동일 면적·동일 용도 거래를 추가 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 이석주 근저당 채권최고액 600,000,000원에는 공동담보목록 제2023-356호가 연결돼 있으므로 배당관계 원본을 대조해야 합니다.
- 세금·우선채권 확인. 국민건강보험공단 압류와 동래세무서장 처분의 국 압류가 존재하므로 실제 배당에서 조세채권 순위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 배당요구·점유관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도, 실질취득가는 크게 안 내려간다”
이 물건은 현재 신건 가격 225,000,000원에서는 이준섭의 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수가 0원입니다. 그러나 그 사실만 보고 권리가 단순하다고 평가하면 안 됩니다. 이준섭은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이고, 보증금 200,000,000원이 미배당되면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
가격도 현재는 매력적이지 않습니다. 최저가 225,000,000원은 최근 평균 190,000,000원의 118.4%이고, 최근 추세는 -17.0%입니다. 더 중요한 점은 유찰 뒤입니다. 1회 유찰 최저가 180,000,000원만 보면 최근 시세보다 낮아 보이지만 실제 인수액을 합치면 203,320,000원, 2회 유찰에서도 202,816,000원입니다. 결국 이 사건은 “낙찰가가 얼마인가”보다 “낙찰가 + 임차보증금 인수액이 얼마인가”가 승부처입니다. 현재 가격은 최근 시세 이상이고, 유찰 후에도 실질취득가가 최근 시세를 웃도는 만큼 가격과 임차권을 함께 보수적으로 계산해야 하는 C등급 위험형입니다.
