부산지방법원 2025타경647. 연산동 비주펠리스 7층 701호입니다. 등기상 소유자는 주식회사태린건설이고, 말소기준권리는 2023.05.26. 이석주의 근저당권 600,000,000원입니다. 그 뒤 송태곤 가압류 60,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 본건 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어졌으며 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 대상 701호의 양진목은 2020.10.06. 전입해 말소기준권리보다 앞섭니다. 전입 순서만 보면 대항력을 갖는 구조로 기록되어 있으나 보증금과 확정일자가 미상이고 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 이 상태에서는 배당표의 “매수인 인수 0원”만으로 실제 인수 위험이 없다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경647 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 307-14 비주펠리스 7층 701호 · 도로명 부산광역시 연제구 과정로344번길 22-6 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태상 비주펠리스는 연립주택·오피스텔로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 |
| 소유자 | 주식회사태린건설 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 145,040,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구액 | 333,698,630원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리인 이석주 근저당권 뒤에 설정된 송태곤 가압류, 국민건강보험공단 압류, 본건 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.06.11. 주식회사 영일기계가 신청한 강제경매개시결정은 2025.01.03. 취하로 이미 말소됐습니다. 등기 권리만 보면 구조는 단순하지만, 말소기준보다 먼저 전입한 점유자들은 등기와 별개로 매수인 인수 여부를 검토해야 합니다.
② 임차인·점유자 — 701호가 핵심 위험
| 성명 / 호수 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여민정 · 301호 | 2021.03.02 | 2025.03.10 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 하가영 · 401호 | 2023.07.19 | 2025.04.14 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
| 전현승 · 403호 | 2023.03.30 | 2025.03.26 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 안진영 · 601호 | 2020.02.12 | 2025.04.11 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 양진목 · 701호 | 2020.10.06 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 김무진 · 702호 | 2019.06.21 | 2025.04.02 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 76.3%만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
비주펠리스 실거래는 4건이 확인됩니다. 실거래 요약상 최근 12개월 평균은 190,000,000원, 최신 거래도 2024.10 · 190,000,000원입니다. 현재 최저가 145,040,000원은 이 평균의 76.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 49.59㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2024.10 | 49.59㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2022.06 | 74.26㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2022.02 | 49.59㎡ | 4 | 193,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 190,000,000원 |
다만 이 비교는 그대로 낙찰가 상한으로 쓰기 어렵습니다. 거래 비교 기준 면적은 84.98㎡로 잡혀 있으나 확인된 실거래 면적은 49.59㎡와 74.26㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 또한 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 -17.0%로 내려와 있습니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 209,500,000원보다 최근 12개월 평균 190,000,000원을 우선해서 보는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,560원 |
| 2. 근저당권 · 이석주 | 600,000,000원 | 142,209,440원 |
| 3. 가압류 · 송태곤 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 660,000,000원 중 예상 배당은 142,209,440원이며 미배당은 517,790,560원입니다. 위 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 또한 701호 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않아, 표의 매수인 인수액 0원은 임차보증금 인수 위험을 확정적으로 배제하는 근거가 될 수 없습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 145,040,000원 | 142,209,440원 | 517,790,560원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 101,528,000원 | 99,306,608원 | 560,693,392원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 71,069,600원 | 69,390,347원 | 590,609,653원 |
유찰이 이어질수록 표면 낙찰가는 145,040,000원에서 101,528,000원, 71,069,600원으로 내려가지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조라면 낙찰가 하락이 그대로 총 취득비용 하락으로 이어지지 않습니다. 보증금 확인 전에는 회차별 최저가만으로 매력도를 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연신초등학교 남서측 직선거리 약 200m 지점. 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 북서측 약 10m, 동측 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 48m 이하, 일부 교육환경보호구역에 해당합니다.
- 토지. 주상용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,404,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 급·배수, 위생, 화재탐지, 소화전, 승강기, 공동현관관리기, 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 없습니다.
- 환금성. 비주펠리스는 12세대, 2018.09.17. 준공으로 집계되어 있으며 실거래 표본은 4건입니다. 최근 거래 흐름은 과거 대비 -17.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 701호 양진목 보증금 확인. 2020.10.06. 전입으로 말소기준보다 선순위입니다. 보증금과 확정일자 확인이 최우선입니다.
- 배당요구 여부 확인. 701호는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 배당종기 내 적법한 배당요구와 배당 가능액을 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수액이 확인되면 낙찰가에 더해 실제 총 취득비용을 다시 계산한 뒤 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 실거래 면적 차이. 확인된 거래는 49.59㎡와 74.26㎡이고 비교 기준 면적 84.98㎡와 일치하지 않습니다. 단순 평균만으로 가격 상한을 정하기 어렵습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 과거 대비 -17.0%입니다. 전체 평균 209,500,000원보다 최근 12개월 평균 190,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 대조해 임차보증금과 배당관계를 확정해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔어도 보증금 미상이면 계산은 끝난 게 아니다”
이 물건은 감정가 296,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 145,040,000원까지 내려왔습니다. 실거래 요약상 최근 12개월 평균 190,000,000원의 76.3%라는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 대상 701호에는 말소기준권리보다 앞선 양진목의 전입이 있고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하게 되면 실제 비교해야 할 가격은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득가입니다. 여기에 실거래 비교 면적도 일치하지 않고 최근 흐름도 -17.0%로 낮아졌습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 추가 유찰 여부가 아니라 701호 보증금·배당·인수액을 먼저 확정하는 것입니다.
