1회 유찰로 가격은 조정됐지만 최근 12개월 시세 대비 109.1%이고 대항력 임차인 보증금 미상으로 인수 위험 확인이 필요해 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 1회 유찰로 최저가는 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 701호 등 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수 가능성을 반드시 검토해야 합니다. 최근 12개월 거래 평균은 1.9억인데 최저가는 2.072억(109.1%)으로 최근 시세보다 높습니다.
감정가
296,000,000원
근린시설
최저가
207,200,000원
1회 유찰
최근12개월 시세
190,000,000원
2건 평균
인수 리스크
확인 필요
대항력 임차인
부산지방법원 2025타경647. 부산 연제구 연산동 비주펠리스 7층701호 근린시설입니다. 말소기준권리는 2023년 설정된 을구 1번 근저당권이며 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리보다 중요한 부분은 점유 관계입니다. 대항력 있는 임차인이 확인되어 보증금 규모에 따라 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
사건번호
부산지방법원 2025타경647
소재지
부산광역시 연제구 연산동 307-14 비주펠리스 7층701호
물건종류
근린시설
소유자
주식회사태린건설
감정가 / 최저가
296,000,000원 / 207,200,000원
매각기일
2026.08.25
신청채권
청구액 333,698,630원
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
② 임차인 분석 — 대항력 여부 확인 필수
임차인
호수
전입일
대항력
보증금
여민정
301호
2021.03.02
有
미상
전현승
403호
2023.03.30
有
미상
안진영
601호
2020.02.12
有
미상
양진목
701호
2020.10.06
有
미상
김무진
702호
2019.06.21
有
미상
⚠️ 임차인 핵심 리스크 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않았습니다. 낙찰가가 낮아져도 보증금 인수 여부에 따라 실질 취득비용이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서 보완 내용을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 비싼 편
비주펠리스 거래 기준 최근 12개월 평균은 190,000,000원입니다. 현재 최저매각가 207,200,000원은 최근12개월 평균 대비 109.1%입니다.
거래월
면적
층
거래가
2024.10
49.59㎡
5층
190,000,000원
2024.10
49.59㎡
5층
190,000,000원
2022.06
74.26㎡
5층
265,000,000원
2022.02
49.59㎡
4층
193,000,000원
배당 분배
최저가 vs 최근 거래
최저가는 최근12개월 평균보다 높아 가격 메리트 판단 전 임차인 확인이 필요합니다.
④ 입찰 체크리스트
임차인 확인. 대항력 있는 임차인의 보증금 확인 전 입찰가 산정 금지.
실질 취득가 계산. 낙찰가 외 인수 보증금 발생 가능성을 반영해야 합니다.
시세 검토. 최근 거래 평균 대비 최저가가 높아 가격만으로 접근하기 어렵습니다.
원본 확인. 매각물건명세서·등기부·현황조사서를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 임차인 확인이 먼저”
이 물건은 등기상 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 대항력 임차인이 있어 권리분석의 핵심은 임차보증금입니다. 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만 최근12개월 거래보다 높은 수준이며, 보증금 미상 임차인이 존재합니다. 따라서 현재 단계에서는 가격보다 임차인 인수 여부를 먼저 확인한 뒤 접근하는 것이 안전합니다.
