부산지방법원 2025타경647. 연제구 연산동 비주펠리스 7층 702호입니다. 사건 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가의 건물 이용상태는 기호1~기호5가 연립주택, 기호6~기호8이 오피스텔로 구분되어 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사태린건설입니다. 이 물건에서 권리분석의 기준이 되는 것은 2023.09.07 접수된 이석주 근저당권 600,000,000원입니다.
다만 등기순위만 보고 “임차권은 2026년에 들어왔으니 후순위”라고 보면 안 됩니다. 김무진의 주택임차권등기 자체는 2026.05.08이지만, 임대차계약일은 2019.04.08, 점유개시일은 2019.06.20, 주민등록·확정일자는 모두 2019.06.21입니다. 즉 말소기준 2023.09.07보다 앞선 대항력·우선변제의 기초가 존재합니다. 매각물건명세서도 보증금 170,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경647 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 307-14 비주펠리스 7층 702호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 연제구 과정로344번길 22-6 |
| 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태 기호1~기호5 연립주택, 기호6~기호8 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사태린건설 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 경매 청구액 | 333,698,630원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 말소기준권리 | 2023.09.07 을구 3번 근저당권 · 이석주 · 채권최고액 600,000,000원 |
① 권리 흐름 — 임차권의 ‘등기일’보다 2019년 전입·확정일자가 중요하다
과거 2023.05.26 설정된 이석주 근저당권 600,000,000원은 2023.08.10 일부포기로 등기부상 이미 말소되었고, 현재 말소기준은 2023.09.07 추가설정된 을구 3번 근저당권입니다. 2024.06.11 주식회사 영일기계의 강제경매개시결정도 2025.01.03 취하로 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 2025.02.17 임의경매개시결정과 2026.03.30 국의 압류는 말소기준 이후로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 6명, 702호는 김무진 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 여민정 | 301호 | 2021.03.02 | 미상 | 미상 | 2025.03.10 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 하가영 | 401호 | 2023.07.19 | 미상 | 미상 | 2025.04.14 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전현승 | 403호 | 2023.03.30 | 미상 | 미상 | 2025.03.26 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안진영 | 601호 | 2020.02.12 | 미상 | 미상 | 2025.04.11 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 양진목 | 701호 | 2020.10.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김무진 | 건물 전유부분 전부 | 2019.06.21 | 2019.06.21 | 170,000,000원 | 2026.05.08 | 有 | 有 | 해당 없음 |
301호·401호·403호·601호·701호 조사내역은 각각 해당 호실 점유관계로 구분해 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없어 실제 임차인은 6명입니다.
③ 시세 비교 — 최근 190,000,000원인데 신건은 225,000,000원
비주펠리스 실거래는 총 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 209,500,000원이지만, 최근 가격 판단에서는 과거 265,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 190,000,000원, 최신 거래도 2024.10의 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 49.59㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2024.10 | 49.59㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2022.06 | 74.26㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2022.02 | 49.59㎡ | 4 | 193,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 190,000,000원 |
또한 비교 실거래 전용면적은 49.59㎡와 74.26㎡이고 대상면적 기준은 64.51㎡로, 동일면적 매칭이 아닙니다. 따라서 190,000,000원은 절대적인 호가가 아니라 최근 거래 흐름을 확인하는 기준으로 보는 것이 맞습니다. 그럼에도 현재 최저가가 최근 평균보다 높은 방향이라는 사실은 변하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,950,000원 |
| 1. 임차인 김무진 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 이석주 | 600,000,000원 | 51,050,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 225,000,000원 가정에서는 김무진 보증금 170,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 이석주 근저당권은 51,050,000원만 배당되고 548,950,000원 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 2회차부터 ‘낙찰가 하락 = 총취득비용 하락’이 아니다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 225,000,000원 | 51,050,000원 | 548,950,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 180,000,000원 | 6,680,000원 | 593,320,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 144,000,000원 | 0원 | 600,000,000원 | 28,816,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연신초등학교 남서측 직선거리 약 200m 지점. 주변은 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브 및 평스라브지붕 9층 건물이며 급·배수, 위생, 화재탐지, 소화전, 승강기, 공동현관관리기, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 준주거지역, 공시지가 2,404,000원/㎡, 토지면적 165.8㎡. 북서측 약 10m 내외, 동측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역 48m 이하이며 교육환경보호구역에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 비주펠리스는 12세대이고 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 비교 거래의 전용면적이 대상면적 64.51㎡와 일치하지 않아 가격 비교에는 면적 차이를 함께 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 걸러보기. 최저가 225,000,000원은 최근 12개월 평균 190,000,000원의 118.4%입니다. 최근 거래 기준으로 신건 가격 메리트는 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세가 -17.0%이므로 과거 265,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 209,500,000원만 기준으로 응찰가를 높이지 마세요.
- 김무진 배당액 확인. 현재는 보증금 170,000,000원 전액 배당으로 인수 0원이지만, 배당 부족 시 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 2회 유찰 가격 착시 주의. 144,000,000원 회차에서는 데이터상 매수인 인수액이 28,816,000원 발생합니다. 낙찰가만 비교해서는 안 됩니다.
- 다른 호실 임차관계 분리 확인. 301호·401호·403호·601호·701호 점유자는 보증금·확정일자가 미상입니다. 각 호실 권리와 702호 권리를 혼합하지 말고 매각물건명세서 원문을 기준으로 구분하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 종기 관련 문건과 실제 배당순위를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 신건은 비싸고, 유찰은 임차인 인수와 함께 봐야 한다
이 물건의 첫 번째 함정은 가격입니다. 신건 최저가 225,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 190,000,000원의 118.4%이고 시장 흐름도 -17.0%입니다. 최근 시세 기준으로 현재 가격을 싸다고 볼 근거가 없습니다.
두 번째 함정은 유찰 이후 권리구조입니다. 김무진은 2019.06.21 전입·확정일자를 가진 170,000,000원 임차권자입니다. 현재 225,000,000원에서는 보증금이 전액 배당돼 인수 0원이지만, 2회 유찰해 144,000,000원이 되면 28,816,000원이 매수인 인수로 바뀝니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 무조건 싸지는 물건이 아닙니다. 현재는 가격이 비싸고, 깊은 유찰에서는 선순위 임차보증금 인수가 생기는 구조. 회차별 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
