부산지방법원 2025타경647. 부산 연제구 연산동 비주펠리스 4층 401호 다세대 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 9층이고, 감정평가상 기호1~기호5는 연립주택, 기호6~기호8은 오피스텔로 이용되고 있습니다. 본건의 말소기준권리는 2023.07.21. 설정된 이석주 근저당권 600,000,000원입니다. 그 뒤의 송태곤 가압류 60,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 401호에는 하가영이 2023.07.19. 전입한 것으로 조사됐습니다. 말소기준권리 설정일 2023.07.21.보다 이르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 대항력을 확정적으로 단정해서도, 반대로 인수액을 0원으로 단정해서도 안 됩니다. 이 물건은 “등기상 후순위 권리는 소멸하되, 임차보증금 인수 여부는 별도 확인이 필요한 사건”으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경647 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 307-14 비주펠리스 4층401호 · 도로명 부산광역시 연제구 과정로344번길 22-6 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가 이용상태상 연립주택·오피스텔이 함께 있는 비주펠리스 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 · 본건 4층 401호 |
| 소유자 | 주식회사태린건설 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 280,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이석주 / 333,698,630원 |
| 말소기준 | 2023.07.21. 을구 6번 근저당권 · 이석주 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차는 미확정
신탁등기와 과거 전세권은 이미 말소됐습니다. 김준태의 전세권 220,000,000원은 2021.02.26. 해지로 말소됐고, 이성준의 전세권 220,000,000원도 2023.08.03. 해지로 말소됐습니다. 2023.05.26. 설정됐던 이석주 근저당 600,000,000원 역시 2023.07.12. 일부포기로 말소된 뒤, 2023.07.21. 동일 채권자의 근저당권이 추가설정돼 현재의 말소기준권리가 됐습니다.
② 임차인 — 401호는 보증금 미상
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하가영 | 401호 | 2023.07.19 | 미상 | 2025.04.14 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
하가영의 전입일은 말소기준일보다 이틀 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 有 또는 우선변제권 有로 확정할 수 없습니다. 반대로 선순위 전입 사실이 확인된 이상 단순히 “인수 0원”이라고 결론 내리는 것도 위험합니다. 배당요구는 2025.04.14. 접수돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 2.80억이 실거래 지표보다 높다
비주펠리스의 시세 비교 면적은 74.26㎡이고, 확인된 실거래는 2022.06 5층 265,000,000원 1건입니다. 전체 평균·최저·최고도 모두 265,000,000원이며, 제공된 최근 시세 지표 역시 265,000,000원입니다. 현재 최저매각가 280,000,000원은 이 금액의 105.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 74.26㎡ | 5 | 265,000,000원 |
즉 확인된 실거래 기준으로는 감정가·최저가가 15,000,000원 높습니다. 최저가가 시세 지표의 100%를 넘는 만큼 신건을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 실거래 표본이 1건이고 최신 거래가 2022.06이므로, 265,000,000원을 현재 시세의 절대값으로 단정하기보다는 신건 280,000,000원이 확인된 거래가격보다 높다는 사실을 우선 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 이석주 | 600,000,000원 | 275,280,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 송태곤 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 660,000,000원 중 예상 배당은 275,280,000원이고 미배당은 384,720,000원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 401호 임차보증금이 미상인 만큼 배당표상 매수인 인수 0원만으로 실제 인수위험을 제거해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차위험은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 280,000,000원 | 275,280,000원 | 384,720,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 439,936,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 484,108,800원 |
가격만 보면 1회 유찰 시 224,000,000원, 2회 유찰 시 179,200,000원으로 내려갑니다. 하지만 하가영의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 하락만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다. 대항력 있는 임차보증금의 미배당분을 인수하는 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 매수인 인수 부담이 커질 수 있으므로, 입찰 전 보증금·확정일자·점유관계를 먼저 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연신초등학교 남서측 직선거리 약 200m 지점. 주변은 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 북서측 약 10m 내외, 동측 약 6m 내외 폭의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 교육환경보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 2,404,000원/㎡, 지목 대, 주상용, 평지이며 토지면적은 165.8㎡입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 화재탐지, 소화전, 승강기, 공동현관관리기, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 건축. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 거래 표본. 비주펠리스는 12세대이며 확인된 실거래 표본은 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 401호 임대차 원본 확인. 하가영의 보증금, 확정일자, 실제 점유 지속 여부를 매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본으로 확인해야 합니다.
- 인수액부터 계산. 보증금이 확인되기 전에는 배당표의 매수인 인수 0원을 실제 인수액으로 사용하지 마세요.
- 가격 메리트 과대평가 금지. 신건 최저가 280,000,000원은 확인된 실거래 265,000,000원의 105.7%입니다.
- 실거래 시점 확인. 확인된 거래는 2022.06 1건뿐이므로 265,000,000원을 현재 시세로 단정하지 말고 추가 시세 확인이 필요합니다.
- 다른 호실과 분리. 301호·403호·601호·701호·702호의 점유정보를 401호 인수액에 합산하지 마세요.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 401호 임차보증금이 승부처
이 사건은 말소기준권리 이후의 등기만 놓고 보면 구조가 단순합니다. 이석주 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 정리되고 과거 신탁과 전세권도 이미 말소됐습니다. 하지만 401호 점유자 하가영의 전입일이 말소기준권리보다 앞서고 보증금·확정일자가 미상이라는 한 가지 변수가 등기상 깔끔함을 그대로 낙찰자 안전으로 연결하지 못하게 합니다.
가격 역시 신건 280,000,000원이 확인된 실거래 265,000,000원의 105.7%이므로 가격 가점을 줄 상황이 아닙니다. 유찰돼 최저가가 내려가더라도 임차보증금 인수 가능성이 해소되는 것은 아닙니다. 이 물건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 먼저 “401호 보증금이 얼마이고 실제로 무엇을 인수하느냐”를 확정하는 것입니다. 현재 단계의 결론은 등기권리는 정리 가능, 임차위험은 미확정, 신건 가격은 보수적 접근입니다.
