대전지방법원 2025타경3729. 세종특별자치시 반곡동 비오케이아트센터 주건축물제1동 2층209호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사인사이트플러스이며, 2019.04.01. 세종중앙농업협동조합 근저당권 5,520,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 주식회사디에이테크놀로지·조선호 근저당권과 압류·가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순히 후순위 권리가 소멸하느냐에 있지 않습니다. 매각물건명세서 비고에는 대지권 미등기이며 대지권 유무를 알 수 없다고 적혀 있고, 대지권의 목적인 반곡동 848번지 토지에도 2025.08.05. 압류와 2025.08.12. 가압류가 별도로 존재합니다. 최저매각가격에는 적정대지권가격이 포함되어 있으므로, 입찰 전 대지권의 성립·귀속과 별도등기 처리를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3729 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 2층209호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 제2종근린생활시설(일반음식점) 및 교육연구시설(학원) 이용 |
| 소유자 | 주식회사인사이트플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 867,000,000원 / 424,830,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 4,672,887,468원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 토지 | 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 · 2,115㎡ |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역(행정중심복합도시) |
| 공시지가 | 3,852,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.04.01. 근저당
말소기준권리는 2019.04.01. 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권 5,520,000,000원입니다. 주식회사디에이테크놀로지의 6,000,000,000원 근저당권, 조선호의 500,000,000원 근저당권, 국민건강보험공단 압류, 이덕영 가압류 및 경매개시결정 등은 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 확정되지 않은 부분을 남겨둬야 한다
| 성명 / 명칭 | 점유부분·용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 인사이트경영연구원 | 208,209호 | 2024.07.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남진석 | -- | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 인사이트 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 경영 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 인사이트경영연구원의 전입일은 2024.07.24.로, 말소기준권리인 2019.04.01.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 남진석·인사이트·경영은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 따라서 이들은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
③ 가격 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 867,000,000원, 현재 최저매각가는 424,830,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰된 상태라는 사실만 보면 가격이 크게 내려왔지만, 비교할 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.
④ 예상배당표 (매각가 424,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,648,300원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 418,181,700원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디에이테크놀로지 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 조선호 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이덕영 | 61,561,179원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 424,830,000원을 기준으로 집행비용 6,648,300원을 제외한 418,181,700원이 선순위 세종중앙농업협동조합에 배당되는 계산입니다. 총 채권액 12,081,561,179원 대비 미배당액은 11,663,379,479원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고용노동부산업안전보건본부 북서측 인근이며, 업무용건물·상업용건물·공원 등이 형성된 지대입니다.
- 이용상태. 감정평가상 일련번호(1)는 제2종근린생활시설(일반음식점, 세종시창업벤처협회), 일련번호(2~8)는 교육연구시설(학원, 글로벌선진학교 세종창의캠퍼스)로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 남동측 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 위치하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 가장형 평지의 대(상업용 건부지)이며, 북서측 및 남서측으로 각각 중로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며, 중로2류, 가축사육제한구역, 예정지역, 중점경관관리구역 관련 사항이 있습니다.
- 시설. 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕, 지하3층·지상6층 건물입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권. 대지권 미등기이고 유무를 알 수 없는 상태입니다. 최저매각가격에는 적정대지권가격이 포함되어 있으므로 원본 서류에서 성립·귀속관계를 확인하세요.
- 토지 별도등기. 반곡동 848번지 토지의 2025.08.05. 압류, 2025.08.12. 가압류와 매각조건의 관계를 확인하세요.
- 점유자. 남진석·인사이트·경영은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 주식회사 인사이트경영연구원의 보증금도 확인이 필요합니다.
- 가격. 감정가 대비 49%이지만 실거래 시세 비교가 없으므로 ‘싸다’고 단정하지 말고 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 배당. 현재 가정에서는 신청채권자 세종중앙농업협동조합도 청구액 4,672,887,468원을 충족하지 못하며, 후순위 채권은 미배당입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 대지권 관련 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 대지권과 점유관계
현재 최저매각가는 424,830,000원으로 감정가 867,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 말소기준권리 이후 등기권리가 매각으로 소멸하고 배당 계산상 인수액도 0원이지만, 이 사건을 곧바로 권리 안전형으로 단정하기에는 확인할 부분이 남습니다.
첫째, 대지권이 미등기이고 그 유무를 알 수 없습니다. 둘째, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유 관련 기재가 있어 대항력 가능·미상 위험을 원본에서 해소해야 합니다. 셋째, 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 할인폭이 실제 시장가 대비 어느 수준인지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 유찰폭보다 대지권·점유관계 확인이 우선되는 사건입니다.
