대전지방법원 2025타경3729. 세종 반곡동 비오케이아트센터 주건축물제1동 2층 209호가 표시된 사건입니다. 법원 사건 용도는 대지이고, 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지하3층·지상6층이며 제2층 제209호 외 7개 호가 평가 대상에 포함되어 있습니다. 이용상태는 일련번호(1)가 제2종근린생활시설(일반음식점), 일련번호(2~8)가 교육연구시설(학원)으로 조사됐습니다.
등기 흐름 자체는 2019.04.01. 세종중앙농업협동조합 근저당권이 말소기준이 되고, 그 뒤 설정된 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 등기 순위만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 대지권이 미등기이고 대지권 유무도 알 수 없으며, 토지에는 2025.08.05. 제4099297호 압류와 2025.08.12. 제4240220호 가압류의 별도 등기가 있습니다. 최저매각가격에는 적정 대지권가격이 포함되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3729 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 2층209호 · 국책연구원3로 12 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) 및 교육연구시설(학원) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 · 지하3층 지상6층 · 제2층 제209호 외 7개 호 |
| 소유자 | 주식회사인사이트플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 867,000,000원 / 606,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 4,672,887,468원 |
| 말소기준 | 2019.04.01. 세종중앙농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 대지권 | 미등기 · 유무 알 수 없음 · 최저매각가격에 적정대지권가격 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 대지권 확인이 먼저
② 점유·임차관계 — 1건은 대항력 없음, 3건은 판정 보류
조사·명세서에는 4건의 점유 관련 정보가 확인됩니다. 주식회사 인사이트경영연구원은 208,209호에 2024.07.24. 전입한 것으로 조사되어 2019.04.01. 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 반면 남진석·인사이트·경영은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 두어야 합니다. 보증금·확정일자도 확인되지 않았으므로 우선변제와 승계금액 역시 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 / 이용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 인사이트경영연구원 | 208,209호 | 2024.07.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 판단 |
| 남진석 | -- | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 인사이트 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 경영 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격·회차 — 70% 할인보다 권리 미확정 비용을 먼저 반영
현재 최저매각가는 감정가 867,000,000원의 70%인 606,900,000원입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 424,830,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 297,381,000원입니다. 하지만 가격이 내려갈수록 등기상 후순위 채권의 미배당은 커지며, 미상 점유자의 승계 여부는 유찰 자체로 해소되는 문제가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 산식상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 606,900,000원 | 598,431,000원 | 11,483,130,179원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 424,830,000원 | 418,181,700원 | 11,663,379,479원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 297,381,000원 | 292,417,666원 | 11,789,143,513원 | 0원 |
산식상 인수 0원은 등기·배당 계산값입니다. 대항력 가능·미상 점유자의 보증금 승계 여부가 확정됐다는 의미는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 606,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,469,000원 |
| 2. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 598,431,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사디에이테크놀로지 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 조선호 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이덕영 | 61,561,179원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 12,081,561,179원, 채권자 예상배당은 598,431,000원, 미배당은 11,483,130,179원입니다. 신청채권자의 청구액은 4,672,887,468원이고 현재 회차 예상배당은 598,431,000원으로, 신청채권도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고용노동부산업안전보건본부 북서측 인근으로, 업무용건물·상업용건물·공원 등이 형성된 지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남동측 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 대상은 제2층 제209호 외 7개 호이며, 일반음식점과 학원으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 2,115.0㎡, 상업용 건부지, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 3,852,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이고 중로2류에 접하며 예정지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기이고 유무를 알 수 없다고 명시되어 있습니다. 토지 별도등기와 함께 등기·매각조건을 직접 대조해야 합니다.
- 미상 점유 3건 확인. 남진석·인사이트·경영은 전입일과 보증금이 미상입니다. 대항력 가능 여부와 승계 보증금 존재 여부를 확인하기 전에는 실질취득비용이 확정되지 않습니다.
- 주식회사 인사이트경영연구원. 208,209호 전입일은 2024.07.24.로 말소기준 2019.04.01.보다 뒤라 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
- 토지 별도등기. 반곡동 848 토지에 2025.08.05. 제4099297호 압류와 2025.08.12. 제4240220호 가압류가 별도로 존재합니다.
- 배당액과 인수액 구분. 11,483,130,179원의 미배당 채권과 매수인 인수는 같은 개념이 아닙니다. 후순위 등기는 소멸 판정이지만 미상 점유자 승계 위험은 별도로 남습니다.
- 이용현황 확인. 일반음식점·학원으로 이용 중인 감정 현황과 실제 매각 대상 호수·점유 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 권리의 빈칸이 더 크다
감정가 867,000,000원에서 최저가 606,900,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인폭이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건은 가격보다 확인되지 않은 권리관계가 우선입니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하는 구조지만, 대지권은 미등기이고 유무도 알 수 없으며 토지에는 별도 등기가 있습니다. 점유관계도 4건 중 1건만 대항력 없음으로 정리되고 나머지 3건은 보증금·전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
따라서 현재 회차 배당표의 매수인 인수액 0원은 최종 실질취득비용 0원 인수 확정을 뜻하지 않습니다. 최소 출발가격은 606,900,000원이지만, 미상 점유의 승계 여부가 밝혀져야 최종 비용을 계산할 수 있습니다. 등기 후순위는 정리되지만 대지권과 점유는 아직 정리되지 않은 사건. 이 물건의 입찰 판단은 유찰 횟수가 아니라 그 두 항목을 얼마나 명확히 확인하느냐에 달려 있습니다.
