대전지방법원 2025타경3729. 본건은 세종특별자치시 반곡동 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층 401호입니다. 사건 분류상 용도는 대지이고, 감정평가상 비오케이아트센터의 일련번호 2~8은 교육연구시설(학원)로 이용 중입니다. 현황조사에서는 4층 전체가 인테리어 공사 후 5층 전체와 함께 ‘글로벌선진학교(대안교육기관)’의 교실·교무실·예배실·시청각실 등으로 사용되고 있다고 적시돼 있습니다.
등기권리만 보면 말소기준은 2019년 4월 1일 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권, 경매개시결정, 가압류와 근저당권부채권 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 난점은 후순위 등기보다 대지권 미등기와 점유관계 불확실성입니다. 특히 최저매각가격에는 적정 대지권가격이 포함되어 있으나, 대지권 자체의 유무는 알 수 없다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3729 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층 401호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 감정평가상 일련번호 2~8 교육연구시설(학원) 이용 |
| 소유자 | 주식회사인사이트플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 893,000,000원 / 437,570,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 4,672,887,468원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 대지권 | 미등기 · 유무 알 수 없음 · 최저매각가격에 적정대지권가격 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 대지권은 별도 확인
말소기준권리는 2019.04.01. 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권 5,520,000,000원입니다. 2024년 주식회사디에이테크놀로지 근저당권 6,000,000,000원, 조선호 근저당권 500,000,000원, 2025년 임의경매개시결정과 이덕영 가압류 61,561,179원, 2026년 박채희의 근저당권부채권 압류는 모두 말소기준 이후로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차인 — 실제 조사대상 2명, 한 명은 대항력 미상
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사상 확인되는 실제 점유 관련자는 2명입니다. 다만 주식회사 인사이트경영연구원은 점유 부분이 208·209호로 기재되어 있어 본건 401호와의 직접적인 점유관계는 원본 조사자료에서 대조가 필요합니다. 남진석은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 인사이트경영연구원 | 208,209호 | 2024.07.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남진석 | -- | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 437,570,000원으로 감정가 893,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 306,299,000원, 4회 유찰 시 214,409,300원 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지 여부를 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 업무·상업용 건물이 형성된 지역의 비오케이아트센터 내 물건이고, 감정평가상 해당 일련번호들은 교육연구시설(학원)로 이용되고 있습니다. 현황조사상 여러 호실이 벽체 구분 없이 ‘글로벌선진학교 세종창의캠퍼스’로 이용되고 있어, 단순 감정가 할인율보다 현황 이용과 개별 호실의 독립성, 대지권 문제를 함께 확인해야 하는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 437,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,775,700원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 430,794,300원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디에이테크놀로지 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 조선호 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이덕영 | 61,561,179원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 12,081,561,179원, 배당액은 430,794,300원, 미배당은 11,650,766,879원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정평가 및 현황조사 기준)
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 2~8은 교육연구시설(학원), 상호명 ‘글로벌선진학교 세종창의캠퍼스’로 이용 중입니다.
- 현황 이용. 4층 전체는 인테리어 공사 후 5층 전체와 함께 교실·교무실·예배실·시청각실 등으로 사용되고 있으며, 목록 2~8은 벽체 구분 없이 이용 중이고 복원이 용이한 상태로 조사됐습니다.
- 입지. 고용노동부산업안전보건본부 북서측 인근이며, 주위는 업무용건물·상업용건물·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남동측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역이며 토지는 평지의 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 2,115㎡, 공시지가는 3,852,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 각각 중로에 접하며, 토지 특성은 중로각지입니다.
- 위반 여부. 감정평가 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 원인 확인. 대지권 미등기 사유와 실제 대지사용권 존재 여부를 등기·분양·토지 관련 원본서류에서 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 반곡동 848번지의 2025.08.05. 압류와 2025.08.12. 가압류가 본건 취득에 미치는 영향을 원본으로 대조해야 합니다.
- 남진석 점유관계 확인. 전입신고일·보증금·점유 부분이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 401호 현황 대조. 현황조사상 4층 전체가 학교시설로 사용되고 있으므로 본건 401호의 경계·점유·복원상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 208·209호 기재 확인. 주식회사 인사이트경영연구원의 조사상 점유 부분이 208·209호로 기재돼 있으므로 본건 401호와의 관계를 조사서 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 실제 거래사례와 동일·유사 용도의 수익·매매 수준을 별도 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “절반 가격”보다 대지권과 점유가 먼저다
현재 최저가는 437,570,000원으로 감정가 893,000,000원의 49%까지 내려와 있습니다. 하지만 이 사건은 최저가가 내려온 횟수보다 권리의 미확정 요소가 더 중요합니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션의 인수액도 0원이지만, 대지권이 미등기이고 그 유무도 알 수 없다는 점, 그리고 남진석의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성이 열려 있다는 점이 남아 있습니다.
실거래 시세 자료도 제시되지 않아 437,570,000원이 시장가격보다 싼지 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 ‘감정가의 절반’이라는 숫자보다 대지권의 법적 실체, 토지 별도등기, 실제 점유·임대차, 401호의 현황상 독립성을 먼저 해소한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
