625,100,000원
대전지방법원 2025타경3729. 세종시 반곡동 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층401호가 대상입니다. 등기부는 집합건물로 작성되어 있고, 현재 소유자는 주식회사인사이트플러스입니다. 2019.03.13 주식회사비오케이랜드 명의로 소유권보존된 뒤 2024.09.03 상호가 주식회사인사이트플러스로 변경됐습니다. 권리 순서는 비교적 명확합니다. 2019.04.01 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권 5,520,000,000원이 말소기준이며, 그 뒤 설정된 주식회사디에이테크놀로지 근저당 6,000,000,000원, 조선호 근저당 500,000,000원, 이덕영 가압류 61,561,179원 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 후순위 채권액의 크기가 아닙니다. 매각물건명세서에는 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없다고 기재돼 있고, 대지권의 목적인 반곡동 848 토지에는 2025.08.05 압류와 2025.08.12 가압류가 별도 등기돼 있습니다. 최저매각가격에는 적정 대지권가격이 포함돼 있지만, 등기·권원 구조는 입찰 전에 반드시 별도로 확인해야 할 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3729 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층401호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 교육연구시설(학원) 이용 |
| 소유자 | 주식회사인사이트플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 893,000,000원 / 625,100,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 4,672,887,468원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 대지 현황 | 지목 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 토지면적 2,115㎡ · 공시지가 3,852,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸
말소기준은 2019.04.01 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 근저당권·경매개시결정·가압류·근저당권부채권 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.03.10 박채희의 3번근저당권 압류는 2026.01.28 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 신고 2건
| 점유자 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 인사이트경영연구원 | 208,209호 | 2024.07.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남진석 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차·점유 신고는 2건입니다. 주식회사 인사이트경영연구원의 전입일은 2024.07.24로 말소기준 2019.04.01보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 조사상 점유 부분이 208,209호로 기재돼 있어 현재 대상인 401호와의 연결 관계는 확인이 필요합니다.
남진석은 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 없음으로 단정할 수 없고, 정확도 기준에 따라 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 보증금과 배당요구 관계도 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서와 현황조사 원문 대조가 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 625,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,651,000원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 616,449,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디에이테크놀로지 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 조선호 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이덕영 | 61,561,179원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 8,651,000원을 제외한 616,449,000원이 세종중앙농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 총 채권액 12,081,561,179원 중 11,465,112,179원이 미배당으로 남으며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 반곡동 소재 고용노동부산업안전보건본부 북서측 인근이며, 주변은 업무용건물·상업용건물·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 남동측 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 위치하며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정요항상 일련번호 2~8은 교육연구시설(학원), 상호명 글로벌선진학교 세종창의캠퍼스로 이용 중입니다.
- 토지. 가장형 평지의 대(상업용 건부지)로 이용 중이며 북서측·남서측으로 각각 중로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)·예정지역·중점경관관리구역에 해당하고, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하3층·지상6층 건물이며 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 최우선 확인. 대지권 미등기이며 유무가 불명입니다. 최저매각가격에 적정 대지권가격이 포함됐다는 기재와 별개로 권원·등기 관계를 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 반곡동 848 토지에 2025.08.05 압류, 2025.08.12 가압류가 별도 등기돼 있습니다.
- 남진석 점유 확인. 전입신고일·보증금이 미상이라 대항력은 가능·미상입니다. 보증금·확정일자·점유개시 시점을 확인해야 합니다.
- 법인 점유 범위 확인. 주식회사 인사이트경영연구원은 208,209호로 조사돼 있어 본 401호와 실제 점유관계가 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 현황과 독립성 확인. 4층 전체와 5층 전체가 학교 용도로 함께 사용되고 있고, 여러 호실이 벽체 구분 없이 이용 중인 상태입니다.
- 가격 판단은 별도 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 유찰률만으로 시세보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지 별도등기를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 893,000,000원에서 한 차례 유찰돼 625,100,000원까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 말소기준인 세종중앙농업협동조합 근저당 이후 권리 역시 매각으로 소멸합니다. 여기까지만 보면 권리분석은 단순해 보입니다.
하지만 결론은 보수적으로 잡아야 합니다. 대지권 미등기·유무 불명이 명시돼 있고, 토지 별도등기까지 존재합니다. 여기에 남진석의 전입·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부도 확정할 수 없습니다. 현황상 4층과 5층이 학교 시설로 통합 이용되는 점까지 고려하면, 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 대지권의 실체와 실제 점유관계를 얼마나 확실하게 확인하느냐입니다. 등기상 후순위는 정리되지만, 원본 확인 전까지는 ‘깨끗한 인수 0원 물건’으로 단정하지 않는 것이 맞습니다.
