대전지방법원 2025타경3729. 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층406호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태에는 일련번호(2~8)가 교육연구시설(학원), 글로벌선진학교 세종창의캠퍼스로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 현황조사에서도 4층 전체가 인테리어 공사 후 5층 전체층과 함께 교실·교무실·예배실·시청각실 등으로 사용되고 있으며, 여러 호가 벽체 구분 없이 하나의 교육공간으로 이용되는 상태라고 조사됐습니다.
등기상 말소기준은 2019.04.01. 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사디에이테크놀로지·조선호 근저당권, 경매개시결정, 이덕영 가압류, 조선호 근저당권부채권에 대한 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제의 중심은 후순위 담보권이 아니라 대지권과 점유관계의 불확실성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3729 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층406호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 국책연구원3로 12 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 교육연구시설(학원) 이용 |
| 소유자 | 주식회사인사이트플러스 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 976,000,000원 / 683,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 4,672,887,468원 |
| 말소기준권리 | 2019.04.01. 세종중앙농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준권리는 2019.04.01. 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 2024.02.15. 주식회사디에이테크놀로지 근저당권, 2024.10.23. 조선호 근저당권, 2025.07.30. 임의경매개시결정, 2025.08.12. 이덕영 가압류, 2026.02.23. 조선호 근저당권부채권 압류는 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 1명은 대항력 없음, 1명은 미상
| 성명 / 법인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 인사이트경영연구원 | 208,209호 | 2024.07.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남진석 | -- | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 인사이트경영연구원은 2024.07.24. 전입으로 조사됐습니다. 말소기준일 2019.04.01.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 남진석은 전입신고일·보증금 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 조사상 별도의 점유·임차 관련 당사자로 봐야 합니다.
③ 대지권 — 이 사건의 가장 큰 확인 포인트
토지는 지목 대, 면적 2,115.0㎡, 일반상업지역이며 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 3,852,000원/㎡입니다. 가장형 평지이고 북서측·남서측으로 각각 중로에 접합니다. 그러나 본건에서는 이러한 토지 자체의 조건보다 집합건물과 대지 사용권의 법률관계가 실제로 어떻게 정리되는지가 더 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 683,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,232,000원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 673,968,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디에이테크놀로지 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 조선호 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이덕영 | 61,561,179원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 683,200,000원 가정 시 채권자 총 청구액 12,081,561,179원 중 673,968,000원이 배당되고 미배당액은 11,407,593,179원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격보다 권리확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 683,200,000원 | 673,968,000원 | 11,407,593,179원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 478,239,999원 | 471,057,599원 | 11,610,503,580원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 334,767,999원 | 329,281,247원 | 11,752,279,932원 |
현재 회차는 감정가 976,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 683,200,000원으로 내려온 상태입니다. 추가 유찰 시 478,239,999원, 334,767,999원 시나리오가 계산돼 있습니다. 그러나 실거래 시세가 확인되지 않기 때문에 감정가 대비 낙폭만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다. 특히 대지권 미등기와 대항력 미상 점유자가 남아 있으므로 가격보다 선행해 해결해야 할 확인사항이 있습니다.
⑥ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일련번호(2~8)는 교육연구시설(학원), 글로벌선진학교 세종창의캠퍼스로 이용 중입니다. 현황조사상 4층 전체와 5층 전체가 교실·교무실·예배실·시청각실 등으로 사용되고 있습니다.
- 구획. 목록 2,3,4,5,6,7,8은 벽체 구분 없이 하나의 글로벌선진학교 세종창의캠퍼스로 이용 중이며 복원은 용이한 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 고용노동부산업안전보건본부 북서측 인근이고, 주위는 업무용건물·상업용건물·공원 등으로 형성된 지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 남동측 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 예정지역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하3층·지상6층 건물이며 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 원인·귀속 확인. 대지권 미등기이고 유무를 알 수 없는 상태입니다. 토지 별도 등기와 집합건물의 대지사용권 관계를 원본서류로 확인해야 합니다.
- 남진석 점유관계 확인. 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력을 판정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상으로 보고 입찰 전 보완 확인이 필요합니다.
- 법인 점유 확인. 주식회사 인사이트경영연구원은 2024.07.24. 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다.
- 현황과 호수 일치 여부 확인. 현황조사상 여러 호가 벽체 없이 교육공간으로 통합 이용되고 있으므로 본건 406호의 실제 경계·점유·복원 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
- 배당표 재검증. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 인수위험은 매각물건명세서 원본과 배당요구 현황을 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 가격”보다 대지권과 점유관계가 먼저
이 사건은 후순위 등기 자체만 보면 정리가 비교적 명확합니다. 2019.04.01. 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤 권리들은 매각으로 소멸합니다. 하지만 대지권 미등기·대지권 유무 불명이라는 중요한 조건이 있고, 남진석의 전입일·보증금도 확인되지 않아 대항력 가능·미상이 남습니다. 여기에 여러 호를 벽체 구분 없이 교육시설로 통합 사용 중인 현황까지 겹칩니다.
현재 최저가는 683,200,000원으로 감정가의 70%이지만, 비교할 실거래 자료가 없어 이 가격이 시장가보다 낮다고 말할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건의 순서는 “유찰됐으니 싸다”가 아니라 “대지권과 점유관계를 먼저 확정하고, 그 다음 가격을 판단한다”가 맞습니다. 등기 후순위 권리 소멸은 긍정적이지만, 미확인 권리·점유 요소가 남아 있어 신중한 원본 확인이 필요한 사건입니다.
