대전지방법원 2025타경3729. 세종특별자치시 반곡동 비오케이아트센터 4층 406호입니다. 집합건물 등기 대상이며, 감정평가상 교육연구시설(학원)로 이용되는 건물의 일부입니다. 현재 4층 전체는 5층 전체와 함께 글로벌선진학교 세종창의캠퍼스의 교육공간으로 사용되고 있습니다. 감정가 976,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 478,240,000원입니다. 표면적인 가격 하락 폭은 크지만, 이 물건은 낙찰가보다 먼저 확인해야 할 권리 문제가 존재합니다.

2019년 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 뒤이어 설정된 주식회사디에이테크놀로지와 조선호의 근저당권, 경매개시결정 및 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 후순위 권리가 정리되는 것과 대지권이 실제로 존재하고 매수인에게 적정하게 이전되는 것은 별개의 문제입니다. 목적 토지의 별도 등기와 실제 점유관계까지 확인해야 실질취득 비용과 입찰 위험을 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 말소와 별개로 남는 확인사항

말소기준은 2019.04.01 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,520,000,000원이며 공동담보목록이 존재합니다. 이후의 근저당권과 가압류, 경매개시결정 및 근저당권부채권 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 이미 해제·말소된 근저당권 압류등기는 별도로 인수 대상이 아닙니다.

② 임차인·점유관계 — 개별 호실과 공동 사용 구분

현황조사에는 주식회사 인사이트경영연구원과 남진석이 기재돼 있습니다. 다만 주식회사 인사이트경영연구원은 208·209호로 표시돼 있어 이번 매각 대상인 406호의 점유자라고 단정할 수 없습니다. 남진석은 점유 호실과 전입일, 보증금이 확인되지 않습니다. 한편 4층 전체는 글로벌선진학교 세종창의캠퍼스가 사용하고 있어, 406호에 관한 실제 임대차·사용관계 확인이 필요합니다.

학교는 현황상 사용 주체로 기재한 것이며, 별도의 확정된 임차인 또는 추가 보증금 채권자로 산정한 것은 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하는 명의자는 확인되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인이라는 숫자의 함정

감정가는 976,000,000원, 현재 최저가는 478,240,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 하락 폭일 뿐, 실제 시장가격에 대한 할인율이 아닙니다. 비교 가능한 개별 호실의 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 부족합니다.

* 인수액 0원은 확인된 등기상 금전채무를 기준으로 한 배당 시나리오의 계산값입니다. 대지권 유무, 토지 별도 등기 및 미확인 점유·임대차의 결과까지 확정한 금액은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 478,240,000원 가정)

최저매각가 478,240,000원에서 집행비용 7,182,400원을 공제하면 세종중앙농업협동조합에 471,057,600원이 배당되는 추정 구조입니다. 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 배당금은 없습니다. 신청채권자의 청구금액은 4,672,887,468원으로, 현재 회차의 예상배당금만으로는 충족되지 않습니다.

예상 미배당액은 11,610,503,579원입니다. 채권액 합계는 근저당권의 채권최고액을 포함한 추정값으로 실제 확정 채무액과 다를 수 있습니다. 공동담보 배당관계·당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 후순위 채권자의 미배당액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 반곡동 소재 고용노동부산업안전보건본부 북서측 인근입니다. 업무용건물·상업용건물·공원 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 남동측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평지붕의 지하 3층·지상 6층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·소화전 설비 등이 구비돼 있습니다.
• 실제 이용상태. 4층 전체와 5층 전체를 글로벌선진학교 세종창의캠퍼스가 교육시설로 사용하고 있습니다. 여러 호실 사이에 벽체 구분이 없는 상태이며, 복원은 용이한 것으로 기재돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·행정중심복합도시 지구단위계획구역에 속합니다. 토지는 가로장방형 평지의 상업용 건부지이며, 북서측과 남서측으로 중로에 접합니다.
• 토지 관련 지표. 토지면적 2,115.0㎡, 공시지가 3,852,000원/㎡입니다. 해당 수치는 토지 전체에 관한 것으로, 406호의 확정된 대지권 지분을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 개별 호실이 학교의 통합 교육공간으로 사용되고 있고 대지권도 미등기입니다. 일반적인 독립 상가·업무시설과 같은 조건으로 매각하거나 재사용할 수 있는지 별도 검토가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대지권 성립 여부. 반곡동 848번지 토지등기부와 구분건물 등기부를 대조하고, 대지권이 실제로 성립했는지 및 이전에 필요한 절차를 확인하세요.
• 토지 별도 압류·가압류. 2025.08.05 압류와 2025.08.12 가압류의 현재 상태 및 매각 이후 처리관계를 확인하세요.
• 공동담보. 세종중앙농업협동조합의 공동담보목록 제2019-192호를 확인하고, 다른 담보물건과의 권리·배당관계를 검토하세요.
• 실제 점유자 확인. 406호의 점유 주체와 글로벌선진학교의 임대차·사용계약 관계, 인도 가능성을 확인하세요.
• 남진석 관련 사항. 전입일·보증금·실제 점유 호실이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 관련 원본 서류를 확인하세요.
• 208·209호 구분. 주식회사 인사이트경영연구원의 신고 내역이 이번 매각 대상 406호와 어떤 관계가 있는지 구분하세요.
• 공동 사용 공간. 여러 호실이 벽체 구분 없이 연결돼 있습니다. 원상복구 가능 여부뿐 아니라 독립 출입·사용과 인도 범위도 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 입찰가를 판단하지 말고, 동일 건물의 실제 거래와 개별 호실의 권리·이용조건을 비교하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분과 관련 세금·집행비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 토지등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보 자료를 확인하세요.

맺으며 — “반값”보다 중요한 것은 취득할 권리의 확정

이 물건은 두 차례 유찰돼 최저매각가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 선순위 근저당권을 기준으로 후순위 담보권과 가압류 등이 매각으로 소멸하는 등기 구조만 보면 단순해 보일 수 있습니다. 그러나 핵심은 대지권 미등기·유무 불명과 목적 토지의 별도 등기입니다.

여기에 학교의 4·5층 통합 사용, 개별 호실의 점유관계 및 미확인 보증금 문제가 겹쳐 있습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 확인되지 않은 대지권이나 점유 위험까지 없다는 의미는 아닙니다. 실제 시장가격도 확인되지 않아 감정가 대비 하락률만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

결론적으로 가격 하락 폭보다 대지권과 점유관계의 확정이 먼저입니다. 토지 권리의 귀속, 별도 등기의 처리, 학교의 사용계약과 인도 범위를 명확히 확인한 뒤에야 낙찰가와 실질취득 비용을 비교할 수 있는 물건입니다.