대전지방법원 2025타경3729. 본건은 세종특별자치시 반곡동 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층 407호입니다. 감정가는 780,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 382,200,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2019.04.01. 세종중앙농업협동조합의 근저당권(채권최고액 5,520,000,000원)이며, 그 뒤 설정된 근저당·경매개시결정·가압류·근저당권부채권 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 대지권은 미등기이고 대지권 유무 자체도 알 수 없는 상태로 기재돼 있으며, 대지권의 목적인 토지에는 2025.08.05. 압류와 2025.08.12. 가압류의 별도 등기가 있습니다. 최저매각가격에는 적정대지권가격이 포함돼 있지만, 실제 대지권의 존재와 귀속은 입찰 전에 원본 서류로 확인해야 할 쟁점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3729 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층 407호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 현황조사상 4층 전체는 5층 전체와 함께 글로벌선진학교(대안교육기관)의 교실·교무실·예배실·시청각실 등으로 사용 |
| 소유자 | 주식회사인사이트플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 780,000,000원 / 382,200,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 4,672,887,468원 |
| 말소기준권리 | 2019.04.01. 세종중앙농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 미상 · 최저매각가격에 적정대지권가격 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 대지권은 별도 확인
말소기준은 2019.04.01. 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 2024.02.15. 주식회사디에이테크놀로지 근저당권, 2024.10.23. 조선호 근저당권, 2025.07.30. 임의경매개시결정, 2025.08.12. 이덕영 가압류, 2026.02.23. 조선호 근저당권부채권에 대한 박채희의 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 1명은 대항력 판정 불가
| 점유자 | 조사 부위 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 인사이트경영연구원 | 208,209호 | 2024.07.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 남진석 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
주식회사 인사이트경영연구원의 전입신고일은 2024.07.24.로 말소기준권리인 2019.04.01.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 조사 부위가 208,209호로 기재돼 있어 본건 407호와 호실이 다릅니다. 남진석은 전입신고일·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 확정적인 인수 여부도 현재 단계에서는 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 780,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 382,200,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 267,539,999원(감정가 34%), 4회 유찰 시 187,277,999원(감정가 24%)입니다.
그러나 현재 확인되는 가격 기준은 감정가와 경매 회차 가격입니다. 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 기준이 확인되지 않아, 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 대지권 미등기와 통합사용 상태, 미상 점유관계가 함께 있어 할인율보다 권리·점유 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 382,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,150,800원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 376,049,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디에이테크놀로지 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 조선호 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이덕영 | 61,561,179원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 12,081,561,179원 중 채권자 예상배당은 376,049,200원이며 미배당은 11,705,511,979원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 배당가정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항 기준)
- 주위환경. 세종특별자치시 반곡동 소재 고용노동부산업안전보건본부 북서측 인근으로, 업무용건물·상업용건물·공원 등이 형성된 지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 남동측 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 있고, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현황조사상 4층 전체는 5층 전체와 함께 글로벌선진학교 세종창의캠퍼스의 교실·교무실·예배실·시청각실 등으로 사용되고 있습니다. 목록 2~8은 벽체구분 없이 이용 중이며 복원은 용이한 상태로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하3층·지상6층 건물이며, 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 2,115.0㎡, 공시지가 3,852,000원/㎡이며 상업용으로 이용되는 평지·가로장방 형태의 중로각지입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)·예정지역·가축사육제한구역· 중점경관관리구역에 포함되며 중로2류와 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 대지권 미등기이고 대지권 유무가 미상입니다. 대지권의 목적인 토지의 별도 압류·가압류와 함께 원본 등기 및 매각조건을 확인해야 합니다.
- 남진석 점유관계. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 인수 여부를 확정하기 전 매각물건명세서와 점유관계 원본을 대조해야 합니다.
- 호실 일치 여부. 주식회사 인사이트경영연구원의 조사 부위는 208,209호로, 본건 407호와 다릅니다. 본건 점유와 연결되는지 별도로 확인해야 합니다.
- 통합사용 상태. 현황조사상 4층 전체가 5층 전체와 함께 학교로 사용되고 목록 2~8은 벽체 구분 없이 이용 중입니다. 인도·명도 및 구획 복원 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 실제 비교 가능한 거래가격을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.
- 배당표 해석. 배당가정상 매수인 인수는 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 미상 점유자의 대항력 판단도 끝나지 않았습니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 먼저 확인할 것
현재 최저가는 382,200,000원으로 감정가 780,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 등기부만 놓고 보면 2019.04.01. 세종중앙농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 후순위 근저당·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
그러나 본건은 대지권이 미등기이고 그 유무도 미상이며, 대지권의 목적인 토지에 별도 압류·가압류가 있습니다. 점유관계에서는 남진석의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 더구나 4층 전체가 5층과 함께 학교로 통합 사용되고 있습니다. 따라서 배당모형상 인수 0원과 감정가 대비 49%라는 두 숫자만으로 판단하기보다, 대지권과 점유관계를 먼저 확정한 뒤 실질취득비용을 다시 계산하는 사건입니다.
