대전지방법원 2025타경3729. 세종 반곡동 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층 407호입니다. 사건상 용도는 대지로 기재되어 있고, 감정 이용상태상 같은 건물의 일련번호 2~8은 교육연구시설(학원), ‘글로벌선진학교 세종창의캠퍼스’로 사용 중입니다. 현황조사에서는 4층 전체가 인테리어 공사를 거쳐 5층 전체와 함께 교실·교무실·예배실·시청각실 등으로 이용되고 있다고 확인됐습니다.
권리의 기준점은 2019.04.01. 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,520,000,000원이고 공동담보목록 제2019-192호가 붙어 있습니다. 이후 설정된 주식회사디에이테크놀로지 근저당권, 조선호 근저당권, 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기만 보고 끝내기 어렵습니다. 대지권이 미등기이고 대지권 유무 자체가 확인되지 않았으며, 대지권의 목적인 토지에는 별도 압류·가압류 등기가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3729 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층 407호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 교육연구시설(학원) 이용 |
| 소유자 | 주식회사인사이트플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 780,000,000원 / 546,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 4,672,887,468원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 대지권 유무 알 수 없음 · 최저매각가격에 적정대지권가격 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 대지권은 별도 검증
말소기준권리는 2019.04.01. 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 뒤이어 2024.02.15. 주식회사디에이테크놀로지의 6,000,000,000원 근저당, 2024.10.23. 조선호의 500,000,000원 근저당이 설정됐고, 이후 경매개시결정과 가압류, 근저당권부채권 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 점유·임차 관계 — 한 건은 후순위, 한 건은 판정 불가
| 점유자 / 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 인사이트경영연구원 | 208,209호 | 2024.07.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남진석 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
조사된 실제 점유관계는 2건입니다. 주식회사 인사이트경영연구원은 전입일이 2024.07.24.로 말소기준권리인 2019.04.01.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았습니다. 남진석은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 인수 여부를 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 유찰률만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가격은 546,000,000원으로 감정가 780,000,000원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 382,200,000원, 그 다음은 267,539,999원으로 내려갑니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 546,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,860,000원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 538,140,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디에이테크놀로지 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 조선호 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이덕영 | 61,561,179원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 12,081,561,179원, 예상 배당액은 538,140,000원, 미배당은 11,543,421,179원입니다. 배당 계산상 매수인 인수는 0원으로 잡혀 있으나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 남진석의 대항력은 확인되지 않았으므로 실제 인수관계는 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고용노동부산업안전보건본부 북서측 인근이며, 주변은 업무용건물·상업용건물·공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남동측 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 위치하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일련번호 2~8은 교육연구시설(학원), ‘글로벌선진학교 세종창의캠퍼스’로 사용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕, 지하3층·지상6층 건물이며 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 2,115.0㎡, 지목 대, 상업용 건부지, 평지·가로장방이며 북서측과 남서측으로 각각 중로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)·예정지역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 해당하며 중로2류와 접합니다.
- 공시지가. 3,852,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기이고 유무가 확인되지 않습니다. 집합건물 등기·토지등기·대지사용권 관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 반곡동 848번지 토지의 2025.08.05. 압류와 2025.08.12. 가압류가 매각 및 대지사용권에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 남진석 점유관계 확인. 전입일·보증금이 모두 미상이므로 대항력 가능·미상입니다. 실제 점유 부분, 계약관계, 전입·사업자등록 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 주식회사 인사이트경영연구원. 208,209호로 조사됐고 전입일은 2024.07.24.로 말소기준보다 늦지만 보증금은 확인되지 않았습니다.
- 통합 사용·명도. 4층과 5층이 학교시설로 함께 사용되고 있고 여러 호가 벽체 구분 없이 이용되는 상태이므로 실제 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 780,000,000원이나 1회 유찰 최저가 546,000,000원만으로 시세 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 배당표 한계. 배당상 인수 0원이지만 당해세·최우선변제는 미반영이고 미상 점유자가 있어 실제 승계 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘권리의 빈칸’을 먼저 확인
감정가 780,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 546,000,000원입니다. 하지만 이 사건은 감정가 70%라는 숫자만 보고 접근하기 어렵습니다. 대지권이 미등기이고 그 유무가 확인되지 않으며 토지에 별도 압류·가압류가 존재합니다. 여기에 현황상 여러 호가 벽체 구분 없이 교육시설로 사용되고 있고, 남진석의 전입일·보증금도 확인되지 않았습니다.
말소기준 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조이고 배당표상 매수인 인수액도 0원이지만, 실제 안전성은 대지권과 미상 점유관계 확인이 끝난 뒤에야 판단할 수 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 가격이 시세보다 싸다는 근거는 없습니다. 이 물건은 가격 할인보다 권리·점유·대지사용권 확인이 우선인 사건입니다.
