대전지방법원 2025타경3729. 세종특별자치시 반곡동 비오케이아트센터 4층 403호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 등기 및 감정평가상 집합건물의 교육연구시설(학원) 이용 부분에 해당합니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지하 3층·지상 6층 규모입니다.

현재 최저매각가격은 감정가의 49%로 내려왔습니다. 표면적인 할인 폭만 보면 관심을 가질 수 있지만, 이 사건의 판단 기준은 단순한 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 대지권 미등기·대지권 유무 불명, 토지의 별도 압류·가압류, 통합 사용 중인 교육시설의 점유관계를 함께 검토해야 합니다.

말소기준권리는 2019년 4월 1일 설정된 세종중앙농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 5,520,000,000원이고 공동담보목록이 존재합니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정, 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 담보권의 소멸과 대지권의 존재·귀속은 서로 다른 문제이므로 별도의 확인이 필수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 대지권은 별도 확인

2019년 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 후순위 근저당권인 주식회사디에이테크놀로지 및 조선호의 담보권, 근저당권부채권 압류, 후순위 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

세종중앙농업협동조합 근저당권은 채권최고액 5,520,000,000원으로, 공동담보목록 제2019-192호가 기재돼 있습니다. 다른 근저당권에도 공동담보목록이 존재하므로 등기상 채권최고액을 이 호실만의 실채무로 단정할 수 없습니다. 아래 배당표는 제시된 채권최고액 기준 추정이며 실제 확정 배당과는 차이가 날 수 있습니다.

② 점유·임차관계 — 여러 호실을 통합한 교육시설

현황조사에는 주식회사 인사이트경영연구원과 남진석에 관한 조사 내역이 존재합니다. 다만 주식회사 인사이트경영연구원은 208·209호로 기재돼 있어, 이를 곧바로 403호의 개별 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 남진석 역시 점유 부분과 전입신고일·보증금이 특정되지 않았습니다.

조사 대상은 2건이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 그러나 이 조사만으로 403호에 대한 실제 임차인의 수, 점유 범위 및 인수할 보증금이 확정되는 것은 아닙니다. 주식회사 인사이트경영연구원은 말소기준권리 이후 신고돼 대항력이 없지만, 남진석은 판단에 필요한 신고일 등이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다.

③ 가격 검토 — 감정가 49%와 실제 가치의 차이

현재 최저매각가격은 641,900,000원으로 감정가 1,310,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 가격이 내려왔지만, 일반적인 독립 상가·학원 호실처럼 최저가만 놓고 할인 폭을 해석하기는 어렵습니다.

우선 대지권이 미등기이고 유무가 불명확합니다. 또한 여러 호실이 벽체 구분 없이 사용되고 있어 낙찰 후 개별 호실의 독립적 사용과 처분 가능성도 확인해야 합니다. 실제 임차·점유관계가 명확히 확정되지 않았다는 점 역시 입찰가 산정에 영향을 주는 요소입니다.

유찰이 진행될수록 최저매각가격은 내려가지만, 채권자에게 돌아가는 배당금은 줄고 미배당 채권액은 증가합니다. 매수인 금전 인수액은 시뮬레이션상 모든 회차에서 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 대지권과 임차관계가 확정되지 않은 만큼 이 수치를 실제 최종 취득비용이나 법적 위험의 확정값으로 보기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 641,900,000원 가정)

총 채권액은 12,081,561,179원이고, 집행비용을 제외한 예상 채권자 배당액은 633,081,000원입니다. 예상 미배당액은 11,448,480,179원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

신청채권자인 세종중앙농업협동조합의 청구금액은 4,672,887,468원으로, 현재 회차에서 예상되는 배당액만으로는 전액 충족되지 않습니다. 다만 채권자에게 배당되지 못한 금액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 본 계산은 채권최고액 기준의 추정이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 반곡동 소재 고용노동부 산업안전보건본부 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 업무용건물·상업용건물·공원 등으로 구성된 지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며 남동측 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트평지붕 건물로, 위생·급배수·승강기·소화전설비 등이 구비돼 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 이용상황은 상업용 건부지입니다. 토지면적은 2,115.0㎡이며 가로장방형 평지, 중로각지에 해당합니다. 공시지가는 3,852,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)·예정지역·중점경관관리구역 등에 해당하며 중로2류와 접합니다.
• 현황 이용. 감정평가상 일련번호 2~8은 교육연구시설(학원)로 이용 중입니다. 4층 전체와 5층 전체를 통합한 글로벌선진학교 세종창의캠퍼스의 교육공간으로 사용되고 있습니다.
• 환금성. 독립된 호실의 매매·임대가 가능한지 확인이 필요합니다. 특히 대지권 유무와 통합 사용에 따른 경계 및 점유 문제는 향후 처분 가능성에도 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대지권 미등기 확인. 대지권의 존재·귀속과 향후 등기 가능성을 확인하고, 최저매각가격에 포함된 적정대지권가격이 실제 취득 가능한 권리에 해당하는지 검토하세요.
• 토지 별도 등기 확인. 2025.08.05. 압류 및 2025.08.12. 가압류가 대지권 취득과 낙찰자의 법적 지위에 미치는 영향을 토지 등기부와 매각물건명세서 원본을 통해 확인하세요.
• 공동담보 관계. 세종중앙농업협동조합과 후순위 근저당권의 공동담보목록을 열람하고 해당 호실의 담보 범위 및 채권관계를 대조하세요.
• 실제 점유자 특정. 주식회사 인사이트경영연구원은 208·209호로 조사돼 있습니다. 403호와의 관계를 구분하고 남진석의 점유 부분·전입신고일·임대차계약 및 보증금을 확인하세요.
• 교육시설 명도. 4층과 5층이 함께 사용되고 있으므로 학교 운영 주체, 공간별 사용관계, 실제 점유 범위 및 명도 협의 가능성을 확인하세요.
• 개별 호실 복원. 목록 2~8이 벽체 구분 없이 사용되고 있습니다. 403호의 경계·출입구·공용설비·분할 및 복원에 필요한 사항을 현장에서 점검하세요.
• 시세 재검토. 감정가 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 대지권과 독립 이용 가능성을 반영한 별도 가치평가를 진행하세요.
• 배당 추정 한계. 집행비용과 채권최고액에 기초한 예상배당이며 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 발생할 수 있습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·토지 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 확인하고 대지권과 점유관계에 대한 전문가 검토를 받으세요.

맺으며 — “49% 할인보다 대지권 확인이 먼저”

이 사건의 최저매각가격은 641,900,000원으로 감정가의 49%입니다. 말소기준권리 이후 설정된 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인의 금전 인수액은 0원으로 계산됩니다.

하지만 대지권 미등기·유무 불명이라는 핵심 위험이 남아 있습니다. 토지에 별도 압류·가압류가 존재하고, 현황상 여러 호실을 통합해 교육시설로 이용 중이며, 개별 점유 및 임차관계도 완전히 특정되지 않았습니다. 최근 비교 가능한 실거래 시세 역시 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격의 적정성을 판단할 수 없습니다.

이 물건의 핵심은 최저가가 얼마나 내려왔는지가 아니라, 낙찰자가 실제로 어떤 토지·건물 권리를 취득하고 403호를 독립적으로 사용·처분할 수 있는지입니다. 대지권 취득 가능성과 토지 별도 등기의 영향, 실제 점유관계가 확인되기 전에는 금전 인수 추정 0원을 전체 권리 위험 0원으로 해석해서는 안 됩니다.