대전지방법원 2025타경3729. 세종 반곡동 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층 403호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 현황에서는 일련번호 2~8이 교육연구시설(학원)로 이용 중입니다. 현황조사에 따르면 4층 전체는 인테리어 공사 후 5층 전체와 함께 ‘글로벌선진학교 세종창의캠퍼스’의 교실·교무실·예배실· 시청각실 등으로 사용되고 있습니다. 목록 2~8은 벽체 구분 없이 함께 이용 중이며 복원은 용이한 상태로 조사됐습니다.
등기 흐름 자체는 비교적 선명합니다. 2019년 4월 1일 세종중앙농업협동조합의 채권최고액 5,520,000,000원 근저당이 말소기준이고, 그 이후 설정된 디에이테크놀로지 근저당 6,000,000,000원, 조선호 근저당 500,000,000원, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리보다 대지권과 점유 상태에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3729 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층 403호 |
| 도로명 | 세종특별자치시 국책연구원3로 12 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 교육연구시설(학원) 이용 |
| 소유자 | 주식회사인사이트플러스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,310,000,000원 / 917,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 4,672,887,468원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 2,115㎡ · 공시지가 3,852,000원/㎡ · 일반상업지역 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 대지권은 별도 확인
말소기준은 2019.04.01. 을구 1번 세종중앙농업협동조합 근저당입니다. 이후의 을구 2번 디에이테크놀로지 근저당, 을구 3번 조선호 근저당, 2025년 임의경매개시결정, 2025년 가압류, 2026년 근저당권부채권 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차·점유 조사 — 실제 관련자 2건
| 성명 / 법인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 인사이트경영연구원 | 208,209호 | 2024.07.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남진석 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
주식회사 인사이트경영연구원은 전입일이 말소기준권리인 2019.04.01.보다 뒤인 2024.07.24.여서 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 점유 부분이 208·209호로 조사돼 이 사건 403호와의 실제 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다. 남진석은 전입일·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 두 건 모두 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
② 회차 가격 — 70%만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 1,310,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 917,000,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 641,900,000원(49%), 3회 유찰 시 449,330,000원(34.3%)으로 내려가는 시나리오가 계산돼 있습니다. 그러나 이 사건은 대지권 유무와 점유관계 확인이 선행돼야 하므로, 단순 할인율만으로 가격 메리트를 판단하는 접근은 위험합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 917,000,000원 | 905,430,000원 | 11,176,131,179원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 641,900,000원 | 633,081,000원 | 11,448,480,179원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 449,330,000원 | 442,436,700원 | 11,639,124,479원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 917,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,570,000원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 905,430,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디에이테크놀로지 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 조선호 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이덕영 | 61,561,179원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 12,081,561,179원 중 채권자 예상배당은 905,430,000원이며, 미배당은 11,176,131,179원입니다. 세종중앙농업협동조합도 신청채권 4,672,887,468원을 전액 회수하지 못하는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 반곡동 소재 고용노동부산업안전보건본부 북서측 인근으로, 주변은 업무용건물·상업용건물·공원 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남동측 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 일련번호 2~8은 교육연구시설(학원)인 글로벌선진학교 세종창의캠퍼스로 이용 중이며, 4층 전체와 5층 전체가 교실·교무실·예배실·시청각실 등으로 사용되고 있습니다.
- 현황구획. 목록 2~8은 벽체 구분 없이 함께 이용 중이고 복원이 용이한 상태로 조사됐습니다. 개별 403호의 실제 인도 범위와 점유 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 가장형 평지의 상업용 건부지로, 북서측과 남서측이 각각 중로에 접합니다. 일반상업지역·지구단위계획구역·예정지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하3층·지상6층 건물이며, 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원문 확인. 대지권이 미등기이고 유무도 확인되지 않았습니다. 반곡동 848번지 토지의 별도 압류·가압류와 함께 대지사용권·대지권 취득 문제를 최우선으로 확인하세요.
- 남진석 점유관계 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 실제 점유 위치와 계약관계, 전입·사업자등록 관련 원문 확인이 필요합니다.
- 208·209호 임차 조사 구분. 주식회사 인사이트경영연구원은 208·209호로 조사됐습니다. 사건 목적물 403호와의 실제 관계를 현황조사 원문과 현장에서 대조하세요.
- 개별 호실 경계·인도 확인. 4층과 5층이 학교시설로 함께 사용되고 목록 2~8의 벽체 구분이 없는 상태이므로, 403호의 실제 점유범위와 인도 가능 상태를 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 권리·점유·대지권 문제가 해소됐다는 뜻은 아닙니다. 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 배당표 해석. 채권최고액 기준 총 채권액이 매각가보다 훨씬 크고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 요소도 별도로 확인하세요.
맺으며 — 할인보다 ‘대지권과 점유’가 먼저
현재 최저가는 감정가 1,310,000,000원의 70%인 917,000,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 2019년 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건은 그 숫자만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 대지권 미등기·유무 미상, 목적 토지의 별도 압류·가압류, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자 남진석, 여러 호실을 벽체 구분 없이 학교시설로 함께 사용하는 현황이 동시에 존재합니다.
따라서 결론은 “등기 후순위는 소멸하지만, 대지권과 점유 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다. 현 회차 산술상 실질취득가는 917,000,000원이지만, 이 금액이 곧바로 안전한 취득비용을 의미하지는 않습니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 대지권의 법적 귀속과 실제 점유·인도 상태를 얼마나 명확히 해소하느냐에 있습니다.
