대전지방법원 2025타경3729. 세종 반곡동 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층 404호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 이 건물의 일련번호 2~8은 교육연구시설(학원)으로 이용 중이며, 현황조사에서는 4층 전체가 5층 전체와 함께 ‘글로벌선진학교 세종창의캠퍼스’의 교실·교무실·예배실·시청각실 등으로 이용되고 있다고 확인됐습니다. 여러 호실이 벽체 구분 없이 함께 사용되는 상태이지만 복원은 용이한 것으로 조사됐습니다.
권리의 기준점은 2019.04.01. 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사디에이테크놀로지 근저당, 조선호 근저당, 경매개시결정, 이덕영 가압류, 조선호 근저당권부채권에 대한 박채희의 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 다만 집합건물 자체 등기와 별개로 대지권이 미등기이고 대지권 유무를 알 수 없다는 점이 이 사건의 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3729 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층 404호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 4층 전체는 교육연구시설(학원) 용도로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사인사이트플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 665,000,000원 / 325,850,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 4,672,887,468원 |
| 말소기준권리 | 2019.04.01. 세종중앙농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 알 수 없음 · 최저매각가격에는 적정대지권가격 포함 |
① 권리 흐름 — 본체 등기는 소멸형, 대지권은 별도 확인
말소기준권리는 2019.04.01. 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 담보권과 가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 2025.03.10. 조선호 근저당권에 대한 박채희의 압류는 2026.01.28. 말소됐고, 2026.02.23. 같은 근저당권부채권에 대한 압류가 다시 등기돼 있으나 이 역시 말소기준권리 이후입니다.
② 임차인·점유관계 — 계산상 0원과 확정 0원은 다르다
현황조사 등에 나타난 임차관계는 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 실제 임차관계로 분류되는 인원은 2명입니다. 다만 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았고, 특히 남진석은 전입신고일조차 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 인사이트경영연구원 | 208,209호 | 2024.07.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남진석 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 49% 유찰이 곧 ‘싸다’는 뜻은 아니다
감정가는 665,000,000원, 현재 최저매각가는 325,850,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 228,095,000원(34.3%), 4회 유찰 시 159,666,500원(24.01%)입니다.
다만 이 물건은 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 현재 최저가 325,850,000원이 실제 시장가보다 낮은지 높은지를 검증할 근거가 없습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 특히 대지권 미등기와 대지권 유무 미상, 임차관계 일부 미상이라는 권리 변수가 남아 있어 가격 할인폭만으로 안전마진을 평가하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 325,850,000원 | 49% | 320,488,100원 | 11,761,073,079원 |
| 3회 유찰 시 | 228,095,000원 | 34.3% | 224,101,670원 | 11,857,459,509원 |
| 4회 유찰 시 | 159,666,500원 | 24.01% | 156,631,169원 | 11,924,930,010원 |
④ 예상배당표 (매각가 325,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,361,900원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 320,488,100원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디에이테크놀로지 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 조선호 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이덕영 | 61,561,179원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 추정액 5,361,900원을 제외한 320,488,100원이 선순위 세종중앙농업협동조합에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 전체 채권액 12,081,561,179원 대비 미배당은 11,761,073,079원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 이용상태·입지 메모 (감정평가 요항 기준)
- 현황 이용. 4층 전체는 5층 전체와 함께 ‘글로벌선진학교 세종창의캠퍼스’의 교실·교무실·예배실·시청각실 등으로 이용 중입니다. 여러 호실이 벽체 구분 없이 사용되고 있으나 복원이 용이한 상태로 조사됐습니다.
- 주위환경. 고용노동부산업안전보건본부 북서측 인근으로 업무용건물·상업용건물·공원 등이 형성된 지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남동측 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 2,115㎡, 상업용 이용, 평지·가로장방형이며 중로각지입니다. 공시지가는 3,852,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 중로2류, 예정지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 포함 또는 접합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 지하3층·지상6층 건물로 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인이 최우선. 대지권 미등기 상태이고 대지권 유무도 확인되지 않습니다. 토지등기부, 집합건물 등기, 건축물대장, 분양·대지사용권 관련 원인을 반드시 대조해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 반곡동 848 토지에 2025.08.05. 압류와 2025.08.12. 가압류가 별도로 존재합니다. 이 별도등기가 대지사용권 및 매수인 권리범위에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 남진석 임차관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서 원본과 점유현황을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 점유·구획 확인. 4층과 5층이 학교 용도로 함께 사용되고 여러 호실이 벽체 없이 운영 중입니다. 낙찰 호실의 정확한 경계, 원상복구 범위, 인도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 49% 할인만으로 가격판단 금지. 비교 가능한 최근 실거래 근거가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세차익으로 해석하면 안 됩니다.
- 배당표의 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 배당계산상 인수 0원과 실제 최종 인수 0원은 구별해야 합니다.
맺으며 — “49%보다 먼저 확인할 것이 있다”
이 사건은 2회 유찰로 최저가가 325,850,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 집합건물 등기만 놓고 보면 2019.04.01. 말소기준권리 이후의 후순위 등기는 매각으로 소멸하고 배당계산상 매수인 인수도 0원입니다. 반면 대지권은 미등기이고 유무가 확인되지 않으며, 목적 토지에 별도 압류·가압류가 존재합니다. 여기에 남진석의 전입일·보증금도 미상입니다.
따라서 이 물건은 “싸게 내려온 물건”보다 “권리범위를 먼저 확정해야 하는 물건”으로 보는 편이 정확합니다. 대지권과 남진석의 임차관계가 원본 서류에서 정리되지 않는 한, 현재 325,850,000원을 확정적인 실질취득비용으로 보거나 감정가 49%를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
