대전지방법원 2025타경3729. 본건은 세종시 반곡동 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층404호입니다. 감정 이용상태상 4층은 인테리어 공사 후 5층과 함께 글로벌선진학교 세종창의캠퍼스의 교실·교무실·예배실·시청각실 등 교육연구시설(학원)로 사용되고 있습니다. 목록 2~8은 벽체 구분 없이 함께 이용 중이고 복원이 용이한 상태로 조사됐습니다.
등기 흐름의 기준점은 2019.04.01. 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,520,000,000원이고 공동담보목록 제2019-192호가 기재돼 있습니다. 이후 주식회사디에이테크놀로지의 6,000,000,000원 근저당, 조선호의 500,000,000원 근저당, 경매개시결정, 이덕영의 61,561,179원 가압류 등이 뒤따르지만 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3729 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층404호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 교육연구시설(학원) 이용 · 글로벌선진학교 세종창의캠퍼스 |
| 소유자 | 주식회사인사이트플러스 · 종전 명칭 주식회사비오케이랜드 |
| 감정가 / 최저가 | 665,000,000원 / 465,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 4,672,887,468원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준권리 | 2019.04.01. 세종중앙농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 불명 · 최저매각가격에 적정대지권가격 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 대지권·점유는 별도 확인
말소기준은 2019.04.01. 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 주식회사디에이테크놀로지·조선호 근저당권과 이덕영 가압류, 경매개시결정, 조선호 근저당권부채권에 대한 박채희 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기된 후순위 담보권을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
임차인·점유자 확인
| 성명 / 법인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 인사이트경영연구원 | 208,209호 | 2024.07.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남진석 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
주식회사 인사이트경영연구원은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 조사자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 점유부분이 208·209호로 기재돼 있어 본건 404호와는 호수가 다릅니다. 반면 남진석은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 이런 점유자는 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 특히 보증금이 미상인 만큼 최종 인수액 역시 점유관계 확인 전에는 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰률만으로 메리트를 만들 수 없다
감정가는 665,000,000원, 현재 최저매각가격은 465,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰로 명목 가격은 낮아졌지만, 본건과 비교할 최신 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 465,500,000원이 실제 시장가격보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다”는 사실만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 465,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,055,000원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 458,445,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디에이테크놀로지 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 조선호 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이덕영 | 61,561,179원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계는 12,081,561,179원, 현재 회차 예상 채권자 배당액은 458,445,000원, 미배당액은 11,623,116,179원입니다. 근저당은 채권최고액 기준이며 공동담보목록이 기재된 권리도 있어, 이를 본건 한 호실의 실제 채무잔액과 동일하게 해석해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 반곡동 고용노동부산업안전보건본부 북서측 인근으로, 주위는 업무용건물·상업용건물·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남동측 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 4층 전체는 5층 전체와 함께 글로벌선진학교 세종창의캠퍼스의 교실·교무실·예배실·시청각실 등으로 사용되고 있습니다. 목록 2~8은 벽체 구분 없이 이용 중이며 복원은 용이한 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 반곡동 848 토지는 면적 2,115.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·가로장방형이며 북서측 및 남서측으로 중로에 접합니다. 공시지가는 3,852,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)·예정지역·가축사육제한구역· 중점경관관리구역에 포함되며 중로2류와 접합니다.
- 시설. 철근콘크리트구조 지하3층·지상6층 건물로 위생·급배수·승강기·소화전설비가 구비돼 있습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권이 미등기이고 유무가 불명입니다. 반곡동 848 토지의 별도 압류·가압류와 본건의 토지사용권 관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 남진석 점유관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 실제 점유부분과 계약관계를 확인하기 전 인수위험을 0원으로 고정하지 않아야 합니다.
- 404호 실제 사용범위 확인. 4층 전체가 다른 호실과 벽체 구분 없이 교육시설로 통합 사용되고 있으므로 현장 경계, 원상복구 범위와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 1회 유찰·70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 비교 가능한 최신 거래가격을 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 선순위 및 후순위 근저당에 공동담보목록이 기재돼 있으므로 채권최고액 합계를 본건 단독채무로 해석하지 말고 배당요구·채권잔액 자료를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 자료를 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 먼저 풀어야 할 두 가지
이 사건의 등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2019.04.01. 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 담보권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다. 그러나 그것만으로 안전 판정을 내리기에는 두 가지가 남습니다.
첫째, 대지권이 미등기이고 그 유무도 알 수 없습니다. 둘째, 남진석은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 여기에 4층 전체가 교육시설로 통합 사용 중인 현황까지 겹칩니다. 감정가 665,000,000원에서 한 차례 유찰돼 465,500,000원까지 내려왔더라도, 시세 비교 없이 이를 “싸다”고 볼 수는 없습니다. 등기 후순위 권리는 소멸하지만, 대지권과 점유관계는 아직 미완성. 본건의 승부처는 유찰률보다 이 두 쟁점을 입찰 전에 얼마나 확실히 해소하느냐입니다.
