대전지방법원 2025타경3729. 세종 반곡동 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층 405호입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정평가 이용상태에서는 일련번호(2~8)가 교육연구시설(학원), 상호명 ‘글로벌선진학교 세종창의캠퍼스’로 이용 중이라고 조사됐습니다. 현황조사에서는 4층 전체를 인테리어한 뒤 5층 전체와 함께 교실·교무실·예배실·시청각실 등으로 사용하며, 목록 2~8은 벽체 구분 없이 이용하되 복원은 용이한 상태로 기재돼 있습니다.
등기 권리의 기준점은 2019년 4월 1일 세종중앙농업협동조합 근저당권 채권최고액 5,520,000,000원입니다. 이후 설정된 디에이테크놀로지 근저당, 조선호 근저당, 경매개시결정, 이덕영 가압류와 근저당권부채권 압류는 이 사건 매각에서 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 대지권 자체의 미등기 문제와 토지 별도등기는 집합건물 등기의 후순위 권리 소멸 문제와 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3729 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층 405호 · 국책연구원3로 12 |
| 사건 용도 / 이용 | 대지 · 감정평가 일련번호(2~8) 교육연구시설(학원) 이용 |
| 소유자 | 주식회사인사이트플러스 (상호변경 전 주식회사비오케이랜드) |
| 감정가 / 최저가 | 908,000,000원 / 635,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 4,672,887,468원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준권리 | 2019.04.01 세종중앙농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 대지권은 별도 확인
집합건물 등기 기준으로는 2019.04.01 세종중앙농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2024년 이후의 근저당권과 2025년 경매개시결정·가압류, 2026년 근저당권부채권 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — 1명은 대항력 없음, 1명은 판정 미상
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 인사이트경영연구원 | 208,209호 | 2024.07.24 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 남진석 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
주식회사 인사이트경영연구원의 전입신고일은 2024.07.24로 말소기준권리 2019.04.01보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 우선변제 관련 사항은 확인되지 않았습니다. 남진석은 전입일·보증금·점유 부분이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 배당표의 ‘매수인 인수 0원’은 현재 산정값이지, 남진석의 점유·임대차관계까지 확인된 뒤의 확정 결론으로 보기는 어렵습니다.
③ 가격·유찰 구조 — 70%만으로 가격 메리트를 판단할 수 없다
감정가는 908,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 635,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 444,920,000원(49%), 3회 유찰 시 311,444,000원(34.3%)입니다.
그러나 이 물건은 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다. 실질취득액은 배당표상 인수액 0원을 전제로 현재 635,600,000원이지만, 대지권 취득관계와 남진석의 임차관계가 확정되지 않은 상태입니다. 특히 대지권 가격이 최저매각가격에 포함돼 있으면서 대지권 자체는 미등기라는 점이 가격 판단보다 선행하는 권리확인 사항입니다.
④ 예상배당표 (매각가 635,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,756,000원 |
| 2. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 626,844,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사디에이테크놀로지 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 조선호 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이덕영 | 61,561,179원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 12,081,561,179원 중 626,844,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 11,454,717,179원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 점유·대지권 확인 결과에 따라 실제 위험은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고용노동부산업안전보건본부 북서측 인근이며, 주변은 업무용건물·상업용건물·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남동측 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일련번호(2~8)는 교육연구시설(학원), 글로벌선진학교 세종창의캠퍼스로 이용 중입니다. 현황조사에서는 4층과 5층을 함께 학교시설로 사용하는 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 2,115.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 3,852,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 중로2류에 접하고, 예정지역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하3층·지상6층 건물이며 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 독립된 일반 주거 호실이 아니라 교육시설로 통합 이용되는 형태이고 대지권 미등기 문제가 있어, 매각 후 독립 이용·재매각 가능성은 권리와 현황을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권부터 확인. 대지권이 미등기이고 유무 자체가 불명입니다. 반곡동 848 토지의 별도 압류·가압류와 함께 원본 등기 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 남진석 점유관계 확인. 전입일·보증금·점유 부분이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 실제 점유와 임대차 조건을 확인해야 합니다.
- 인사이트경영연구원. 전입일 2024.07.24로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 통합 사용 현황 확인. 4층 전체와 5층 전체가 학교시설로 함께 사용되고 목록 2~8은 벽체 구분 없이 이용 중입니다. 405호 인도 범위와 원상복구 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격보다 취득범위 우선. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 대지권과 점유 리스크가 해소된 뒤 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 배당 부족은 매우 큼. 현재 회차 채권 미배당액은 11,454,717,179원이며 신청채권자의 청구액 4,672,887,468원도 전액 만족되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지 등기를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 대지권이 먼저다”
이 사건의 등기 순위 자체는 단순한 편입니다. 2019.04.01 세종중앙농협 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 그것만으로 안전형 물건이라고 분류하기는 어렵습니다. 대지권이 미등기이고 존재 여부가 불명이며, 토지에 별도 압류·가압류가 있고, 점유자 남진석의 대항력도 가능·미상으로 남아 있습니다.
현재 최저가 635,600,000원은 감정가의 70%지만, 이 할인율은 미확인 권리관계를 상쇄하는 근거가 아닙니다. 후순위 등기는 정리되지만, 취득범위와 점유는 아직 정리되지 않았다. 이 사건은 가격을 계산하기 전에 대지권과 점유관계를 먼저 확정해야 하는 유형입니다.
