대전지방법원 2025타경3729. 세종 반곡동 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층 405호 관련 경매입니다. 말소기준권리는 2019.04.01. 세종중앙농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 5,520,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사디에이테크놀로지 근저당, 조선호 근저당, 근저당권부채권 압류, 임의경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 후순위 권리보다 대지권과 점유현황입니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 별도 압류·가압류가 있고, 대지권은 미등기이며 그 유무를 알 수 없다고 기재돼 있습니다. 최저매각가격에는 적정 대지권가격이 포함되어 있지만, 권리 취득 범위는 원문 확인이 필요한 사안입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3729 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층405호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 교육연구시설(학원) · 글로벌선진학교 세종창의캠퍼스 |
| 소유자 | 주식회사인사이트플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 908,000,000원 / 444,920,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 4,672,887,468원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 토지 | 일반상업지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 · 2,115㎡ · 공시지가 3,852,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 대지권은 별도 확인
말소기준은 세종중앙농업협동조합의 2019.04.01. 근저당입니다. 그 뒤의 근저당권과 가압류, 임의경매개시결정, 근저당권부채권 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유관계 — 1건은 대항력 없음, 1건은 판정 불가
| 점유자 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 인사이트경영연구원 | 208,209호 | 2024.07.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남진석 | -- | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
주식회사 인사이트경영연구원은 전입신고가 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았습니다. 남진석은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 따라서 배당표상 인수 0원과 별개로, 이 점유관계는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
③ 현황 — 개별 호실보다 ‘일체 사용’ 상태가 중요
현황조사에 따르면 4층 전체는 인테리어 공사 후 5층 전체와 함께 글로벌선진학교(대안교육기관)의 교실, 교무실, 예배실, 시청각실 등으로 사용되고 있습니다. 목록 2·3·4·5·6·7·8은 벽체 구분 없이 ‘글로벌선진학교 세종창의캠퍼스’로 이용 중이며, 복원은 용이한 것으로 기재돼 있습니다.
④ 가격 — 감정가의 49%, 그러나 시세판단 자료는 없다
감정가는 908,000,000원, 현재 최저매각가격은 444,920,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 311,444,000원, 4회 유찰 시 218,010,800원입니다.
하지만 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 444,920,000원이 실제 시세보다 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 444,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,849,200원 |
| 을구 1번 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 438,070,800원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사디에이테크놀로지 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 조선호 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 이덕영 | 61,561,179원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 12,081,561,179원 가운데 예상 배당은 438,070,800원, 미배당은 11,643,490,379원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고용노동부산업안전보건본부 북서측 인근으로 업무용건물·상업용건물·공원 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남동측 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕, 지하3층·지상6층 건물이며 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 가장형 평지의 상업용 건부지이며 북서측·남서측으로 중로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)·예정지역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 대지권 미등기·유무 불명 상태이므로 토지별도등기와 집합건물 대지권 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 남진석 점유관계. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 배당요구 여부와 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 일체 사용 현황. 여러 호가 벽체 구분 없이 학교 시설로 사용 중이므로 405호의 실제 경계·출입·복원 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가의 49%라는 비율만으로 저가라고 판단하지 말고 유사 교육·상업시설의 실제 거래·임대수익과 비교해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만 점유관계와 대지권 문제는 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
현재 최저가는 444,920,000원으로 감정가 908,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 등기부 순위만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건에는 대지권 미등기·유무 불명이라는 핵심 확인사항과 대항력 판정이 불가능한 점유자가 남아 있습니다. 또 여러 호실이 벽체 없이 교육시설로 일체 사용되고 있습니다.
따라서 현재 회차의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 무엇을 정확히 취득하는지, 누가 어떤 권리로 점유하는지, 그리고 현재 최저가가 실제 시장가치와 어떤 관계인지를 먼저 확인하는 것입니다. 별도 실거래 자료가 없는 상태에서는 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
