대전지방법원 2025타경3729. 세종 반곡동 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층 402호입니다. 등기부상 소유자는 주식회사인사이트플러스이고, 2019년 소유권보존 당시 명칭은 주식회사비오케이랜드였습니다. 권리분석의 기준은 2019.04.01 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 5,520,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사디에이테크놀로지 근저당권 6,000,000,000원, 조선호 근저당권 500,000,000원, 이덕영 가압류 61,561,179원 등은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 후순위 담보권보다 대지권과 점유관계입니다. 매각물건명세서에는 대지권이 미등기이고 대지권 유무를 알 수 없다고 기재돼 있으며, 대지권의 목적인 반곡동 848번지 토지에는 2025.08.05 압류와 2025.08.12 가압류의 별도 등기가 있습니다. 최저매각가격에는 적정대지권가격이 포함돼 있지만, 토지 권리관계를 별도로 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3729 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층402호 |
| 등기 유형 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 · 4층 전체는 5층 전체와 함께 글로벌선진학교(대안교육기관)의 교실·교무실·예배실·시청각실 등으로 사용 |
| 소유자 | 주식회사인사이트플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 576,000,000원 / 403,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 4,672,887,468원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 알 수 없음 · 최저매각가격에 적정대지권가격 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 대지권은 별도 확인
말소기준은 2019.04.01 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 주식회사디에이테크놀로지 근저당권, 조선호 근저당권, 경매개시결정, 이덕영 가압류, 조선호 근저당권부채권에 대한 박채희 압류는 매각으로 소멸합니다. 조선호 근저당권에 대한 2025.03.10 압류는 2026.01.28 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 관계 — 1건은 대항력 없음, 1건은 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 인사이트경영연구원 | 208,209호 | 2024.07.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 남진석 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
주식회사 인사이트경영연구원은 전입신고일이 2024.07.24로 말소기준권리인 2019.04.01보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 조사 기재 점유 부분은 208,209호입니다. 남진석은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없으며, 정확도 원칙상 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다.
③ 이용상태·환금성 — 일반적인 주거물건과 다르다
감정평가상 대상이 속한 일련번호 2~8은 교육연구시설(학원)으로 이용 중이며, 현황조사에서는 4층 전체가 인테리어 공사 후 5층 전체와 함께 글로벌선진학교 세종창의캠퍼스의 교실·교무실·예배실·시청각실 등으로 사용되고 있습니다. 목록 2~8은 벽체 구분 없이 함께 이용 중이고 복원은 용이한 상태로 기재돼 있습니다.
- 주위환경. 고용노동부산업안전보건본부 북서측 인근으로 업무용건물·상업용건물·공원 등이 형성된 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남동측 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 각각 중로에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 2,115.0㎡, 공시지가 3,852,000원/㎡, 평지·가로장방·중로각지입니다.
- 건축물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상6층 건물이며, 위생·급배수·승강기·소화전설비가 구비돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 403,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,432,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 세종중앙농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 396,768,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사디에이테크놀로지 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 조선호 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 이덕영 | 61,561,179원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서 채권 합계는 12,081,561,179원, 채권자 배당액은 396,768,000원, 미배당액은 11,684,793,179원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수 계산액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 403,200,000원 | 396,768,000원 | 11,684,793,179원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 282,240,000원 | 277,488,640원 | 11,804,072,539원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 197,568,000원 | 194,002,048원 | 11,887,559,131원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어 403,200,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 다음 회차 가격이 282,240,000원 또는 197,568,000원으로 낮아지더라도, 대지권 미등기와 남진석의 미상 점유관계가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기 사유, 대지권 성립·귀속 여부와 반곡동 848번지 토지의 별도 압류·가압류 등기를 직접 대조해야 합니다.
- 남진석 점유관계 확인. 전입신고일·보증금·점유 부분이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 다시 확인해야 합니다.
- 사업장 현황 확인. 4층 전체와 5층 전체가 글로벌선진학교 세종창의캠퍼스로 함께 이용되고 있고 목록 2~8은 벽체 구분 없이 사용 중입니다.
- 복원·인도 범위 확인. 벽체 구분 없는 일체 이용 상태와 복원 가능성, 실제 인도 대상 공간을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 비율만으로 저가 매수라고 단정하지 않아야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·토지등기·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”보다 대지권·점유가 중요하다
이 물건은 등기 순위만 보면 단순합니다. 2019.04.01 세종중앙농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 담보권과 가압류 등은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 하지만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 대지권 미등기·대지권 유무 미상·목적토지 별도등기가 있고, 남진석의 전입일과 보증금도 확인되지 않아 대항력 가능·미상이 남습니다. 또한 4층 전체가 5층과 함께 교육연구시설로 일체 이용 중인 상태입니다. 따라서 이 사건은 후순위 권리는 정리되지만, 대지권과 점유관계를 확인하기 전에는 안전형으로 볼 수 없는 물건입니다.
