대전지방법원 2025타경3729. 세종 반곡동 비오케이아트센터 4층 402호입니다. 물건의 용도 표기는 대지이며, 감정평가상 해당 건물의 교육시설 부분은 교육연구시설(학원)으로 이용되고 있습니다. 실제로 4층 전체는 인테리어 공사를 거쳐 5층과 함께 글로벌선진학교 세종창의캠퍼스의 교실·교무실·예배실·시청각실 등으로 사용 중입니다.

경매를 신청한 곳은 세종중앙농업협동조합입니다. 말소기준인 선순위 근저당의 채권최고액은 5,520,000,000원이고, 신청채권자의 청구액은 4,672,887,468원입니다. 이후 설정된 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 이 사건의 핵심 위험은 단순한 등기상 후순위 채권이 아닙니다.

특히 대지권이 미등기 상태이며 그 유무 자체가 확인되지 않았다는 매각물건명세서의 기재를 먼저 살펴야 합니다. 최저매각가격에는 적정대지권가격이 포함되어 있으나, 가격에 포함되었다는 사실만으로 토지 권리관계가 확정되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 대지권은 별개

말소기준권리는 2019.04.01. 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사디에이테크놀로지 및 조선호의 근저당권, 이덕영의 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 점유·임차 관계 — 대항력 미상 점유자 주의

현황조사에는 주식회사 인사이트경영연구원과 남진석이 확인됩니다. 다만 인사이트경영연구원의 조사 대상 부분은 208·209호로 기재되어 있어, 이 사건 402호와의 직접적인 점유·임대차 관계는 별도로 대조해야 합니다. 남진석은 점유 부분과 전입신고일이 확인되지 않았습니다.

인사이트경영연구원은 신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 남진석은 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 위 조사 대상자들의 경매 목적물 402호에 대한 실제 점유·임대차 범위는 추가 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%, 그러나 시세 할인율은 미확정

현재 최저매각가격은 282,240,000원으로 감정가 576,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 입찰가격은 내려왔지만, 가격 메리트를 판단할 직접적인 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다.

최저가가 내려가도 토지 권리관계나 점유 문제가 함께 해결되는 것은 아닙니다. 특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 발생하는 경우 매수인의 실질취득비용은 낙찰가격과 인수금액을 합산해서 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 282,240,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다는 가정에서 집행비용 4,751,360원을 제외한 277,488,640원이 선순위 근저당권자에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 근저당권자와 가압류권자에게 돌아갈 금액은 없습니다.

채권최고액 기준 총 채권액은 12,081,561,179원, 예상배당액은 277,488,640원, 총 미배당액은 11,804,072,539원입니다. 다만 공동담보가 설정된 채권의 최고액을 기준으로 산출한 단순 배당 시뮬레이션이므로, 이를 해당 호실의 독립적인 실제 채무잔액이나 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.

집행비용은 추정치이며, 실제 채권 잔액·공동담보 배당관계·당해세·임차인 최우선변제 등은 반영 결과를 바꿀 수 있습니다. 등기상 후순위 채권의 소멸과 대지권·점유 관련 위험은 별개입니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 반곡동 소재 고용노동부산업안전보건본부 북서측 인근입니다. 주변은 업무용 건물, 상업용 건물 및 공원 등으로 구성되어 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 남동측 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트평지붕, 지하 3층·지상 6층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·소화전설비 등이 구비되어 있습니다.
• 현황 이용. 관련 교육시설 부분은 글로벌선진학교 세종창의캠퍼스로 이용 중입니다. 4층 전체와 5층 전체를 교실·교무실·예배실·시청각실 등으로 함께 사용하고 있습니다.
• 구획. 관련 목록의 호실들이 벽체 구분 없이 사용 중이며 복원은 용이한 것으로 기재되어 있습니다. 다만 독립 호실로 사용하려는 경우 실제 구획과 복원 범위를 확인해야 합니다.
• 토지. 반곡동 848번지는 지목 대, 상업용 건부지이며 면적은 2,115㎡입니다. 가장형 평지이고 북서측과 남서측 중로에 접합니다. 공시지가는 3,852,000원/㎡입니다.
• 도시계획. 일반상업지역·행정중심복합도시 지구단위계획구역·예정지역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 가축사육제한구역에 해당하며 근린공원 및 자연녹지지역과 접합니다.
• 환금성. 업무·상업시설 밀집 입지라는 특성은 있으나, 교육시설로 통합 사용되는 현황과 대지권 미등기 문제가 개별 호실의 일반적인 매매·임대 활용에 영향을 줄 수 있습니다. 독립적인 사용 가능성과 권리 정리가 확인되어야 환금성을 구체적으로 판단할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대지권 성립 확인. 대지권 미등기 및 유무 미상 사유를 확인하고, 집합건물 등기부와 토지 등기부를 대조하세요. 최저매각가격에 대지권가격이 포함되어 있다는 기재만으로 취득 여부를 확정하지 마세요.
• 토지 별도등기 확인. 반곡동 848번지의 압류 및 가압류가 매수인의 토지 권리 취득에 미치는 영향을 검토하세요.
• 402호 실제 점유 확인. 4층 전체가 교육시설로 통합 이용 중이므로 402호의 위치·점유자·실제 사용 범위와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 임대차 관계 확인. 인사이트경영연구원의 208·209호 점유와 이 사건 호실의 관계를 구분하고, 남진석의 점유 부분·전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
• 실질취득비용 재산정. 대항력 있는 임차인이 확인될 경우 미배당 보증금 인수액을 낙찰가에 합산해 판단하세요. 대지권 관련 추가 부담도 별도로 검토해야 합니다.
• 복원·명도 범위 확인. 관련 호실 간 벽체 구분이 없는 상태이므로 독립 사용을 위한 복원 범위, 교육시설 점유 해소 및 인도 절차를 검토하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 유사한 비주거용 집합건물의 거래사례와 실제 사용 가능성을 확인하세요.
• 입찰 전 원본 재확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·토지등기부·현황조사서·감정평가서와 매각기일의 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “두 번 유찰됐어도 권리 확인이 먼저다”

이 물건은 두 차례 유찰되어 최저매각가격이 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상으로는 세종중앙농업협동조합의 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조여서 담보권 순서 자체는 비교적 명확합니다.

그러나 대지권 미등기·유무 미상이라는 중요한 예외가 있습니다. 여기에 교육시설의 통합 사용, 402호의 독립적인 점유·인도 문제, 보증금 및 대항력 미상 점유자까지 고려해야 합니다.

핵심은 최저가가 얼마나 내려왔는지가 아니라 낙찰자가 실제로 어떤 토지·건물 권리를 취득하고, 누구로부터 어떤 상태로 인도받을 수 있는지입니다. 대지권 성립 여부와 점유·임대차 관계가 명확해지기 전에는 실질취득비용이나 시세 대비 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 대지권과 점유 문제는 아직 해결되지 않은 물건입니다. 현재 단계에서는 가격보다 권리·이용관계의 확인을 우선할 필요가 있습니다.