수원지방법원 2025타경55466. 수원 권선구 서둔동 예담빌 2층 202호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 158,000,000원, 현재 최저매각가는 110,600,000원입니다. 권리의 기준점은 2021년 1월 18일 설정된 양천신용협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류·압류·임차권등기·경매개시결정은 말소기준 뒤에 위치합니다.
등기권리만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 그러나 이 사건은 임차 확인 대상이 많습니다. 전입일이 확인된 유남식·최수민·LI XIANGHUA·모신영·김승규·손경난·장지원·양치호는 모두 말소기준일인 2021.01.18보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 반면 ‘기사항전’은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 판정할 수 없습니다. 이 한 사람 때문에 배당표상 인수액 0원과 실제 인수위험을 동일시하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55466 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 서둔동 97-115 예담빌 2층202호 · 경기도 수원시 권선구 서호서로15번길 9-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) · 지상 5층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 석민호 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 양천신용협동조합 / 730,685,981원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.18. 을구 1번 근저당권 · 양천신용협동조합 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차 확인은 별도
말소기준은 2021.01.18. 양천신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,200,000,000원이었고 2021.05.25. 840,000,000원으로 변경됐습니다. 2025.06.30.에는 근저당권이 주식회사풀잎대부로 이전되고, 같은 날 미래신용협동조합을 채권자로 하는 근질권이 설정됐습니다. 등기상 후순위 가압류·압류와 주택임차권은 모두 말소기준 이후입니다.
② 임차인 — 8명은 대항력 없음, 1명은 가능·미상
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 확인 대상은 9명이며, 이 중 전입일이 확인된 8명은 모두 2021.01.18. 이후 전입입니다. 양치호는 임차보증금 140,000,000원의 임차권등기가 있으나, 주민등록일자가 2021.03.15.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유남식 | 2023.04.26 | 미상 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최수민 | 2021.02.09 | 미상 | 미상 | 2025.04.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI XIANGHUA | 2021.02.09 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 모신영 | 2023.02.27 | 미상 | 미상 | 2025.05.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김승규 | 2021.03.30 | 미상 | 미상 | 2025.05.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손경난 | 2021.02.15 | 미상 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장지원 | 2021.02.15 | 미상 | 미상 | 2025.04.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양치호 | 2021.03.15 | 140,000,000원 | 2021.02.04 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 110,600,000원으로 감정가 158,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 77,420,000원, 3회 유찰 시 54,194,000원으로 제시돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,348,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 양천신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 108,251,600원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주식회사에스엠디자인건설 | 900,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 132,291,430원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 합계는 2,232,291,430원, 배당액은 108,251,600원, 미배당은 2,124,039,830원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 서호중학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장의 거리와 운행 빈도를 감안한 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 5층 건물이며 외벽은 치장벽돌 및 대리석 붙임 마감, 창호는 하이새시 창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·난방·소화전·승강기·주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- ‘기사항전’ 확인이 최우선. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사의 원문을 대조해야 합니다.
- 양치호 임차권. 보증금 140,000,000원이지만 주민등록일 2021.03.15.로 말소기준 2021.01.18.보다 늦습니다. 대항력 없는 임차권이라는 점을 원본에서 재확인합니다.
- 배당표상 인수 0원과 실제 위험 구분. 계산상 인수액은 0원이지만 미상 임차가 해소되지 않은 상태에서는 이를 확정 인수 0원으로 단정하지 않습니다.
- 근저당권 변동 확인. 2021.05.25. 채권최고액 변경, 2025.06.30. 근저당권 이전 및 근질권 설정까지 권리 변동이 이어졌으므로 최신 등기부를 대조합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 지역·유사 다세대의 실제 거래가격을 별도로 확인합니다.
- 도로·소음 조건. 남측 약 2m 도로 접면과 군용비행장 소음대책구역 제1종구역 해당 여부를 현장 답사 때 확인합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 임차다
현재 최저가 110,600,000원은 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자만으로 이 물건을 싸다고 평가하기는 어렵습니다. 비교할 실거래 시세가 확인되지 않았기 때문입니다. 권리 측면에서도 대부분의 후순위 권리와 전입일이 확인된 임차인은 정리가 되지만, 전입일·보증금 미상의 ‘기사항전’이 남아 있습니다.
따라서 결론은 단순합니다. 확인된 등기권리는 비교적 정리돼 있으나, 미상 임차가 해소되기 전에는 ‘인수 0원 안전물건’으로 확정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율도 시세 메리트로 곧바로 연결하지 말아야 합니다. 이 사건은 최저가보다 먼저 미상 임차의 실체와 최신 원본서류를 확인하는 것이 핵심입니다.
