수원지방법원 2025타경55466. 수원시 권선구 서둔동 예담빌 3층 303호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 166,000,000원, 현재 최저매각가는 한 차례 유찰된 116,200,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.01.18 설정된 양천신용협동조합 근저당입니다. 이 근저당은 최초 채권최고액 1,200,000,000원으로 설정됐고 2021.05.25 840,000,000원으로 변경됐으며, 2025.06.30 주식회사풀잎대부로 근저당권 이전등기가 이어졌습니다.
말소기준 이후에는 주식회사에스엠디자인건설 가압류, 경매개시결정, 중소기업은행 가압류, 수원시 압류 등이 이어지지만 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 모신영의 주택임차권등기도 2025.03.06 등기됐으나 전입일 2023.02.27로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 문제는 권리등기 자체보다 점유자 명세입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55466 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 서둔동 97-115 예담빌 3층303호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 서호서로15번길 9-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) |
| 소유자 | 석민호 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 116,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 730,685,981원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.01.18 양천신용협동조합 근저당입니다. 이후 2024.09.09 주식회사에스엠디자인건설의 900,000,000원 가압류, 2025.04.08 임의경매개시결정, 2025.05.08 중소기업은행의 132,291,430원 가압류, 2025.08.05 수원시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 확인 대상 9명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양치호 | 2021.03.15 | 미상 | 없음 | 2025.04.17 | 미상 |
| 유남식 | 2023.04.26 | 미상 | 없음 | 2025.05.07 | 미상 |
| 최수민 | 2021.02.09 | 미상 | 없음 | 2025.04.29 | 미상 |
| LI XIANGHUA | 2021.02.09 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 미상 |
| 김승규 | 2021.03.30 | 미상 | 없음 | 2025.05.02 | 미상 |
| 손경난 | 2021.02.15 | 미상 | 없음 | 2025.06.02 | 미상 |
| 장지원 | 2021.02.15 | 미상 | 없음 | 2025.04.17 | 미상 |
| 모신영 | 2023.02.27 | 140,000,000원 | 없음 | 2025.03.06 | 미상 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 해당 없음 | 미상 |
양치호·유남식·최수민·LI XIANGHUA·김승규·손경난·장지원과 임차권자 모신영까지 8명은 전입일이 2021.01.18 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 모신영은 임차보증금 140,000,000원, 계약일 2023.01.16, 확정일자 2023.01.26, 점유개시일 2023.02.26, 주민등록일 2023.02.27로 확인되며 전유부분 전부에 주택임차권이 등기돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,426,800원 |
| 1. 근저당 · 양천신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 113,773,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사에스엠디자인건설 | 900,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 132,291,430원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 116,200,000원 가정 시 집행비용 2,426,800원을 제외한 113,773,200원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 총액 2,232,291,430원 대비 미배당액은 2,118,518,230원이며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 116,200,000원 | 113,773,200원 | 2,118,518,230원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 81,340,000원 | 79,475,880원 | 2,152,815,550원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 56,938,000원 | 55,513,116원 | 2,176,778,314원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권 청구액은 730,685,981원인데 예상 배당액은 113,773,200원으로 전액 충족되지 않습니다. 2회 유찰 시 예상 배당은 79,475,880원, 3회 유찰 시 55,513,116원으로 더 낮아집니다. 다만 세 시나리오 모두 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 서호중학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행 빈도를 고려한 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 대상물건 남측으로 폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·난방·소화전·승강기·주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 건축물. 철근콘크리트구조 건물이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기사항전 권리 확인. 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하기 전까지 인수 0원을 확정하지 마세요.
- 8명 점유관계 확인. 전입일이 확인되는 8명은 대항력은 없지만 실제 점유·퇴거 상황과 보증금 관계를 매각물건명세서 및 현장으로 대조해야 합니다.
- 모신영 임차권. 보증금 140,000,000원이나 전입일 2023.02.27로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 근저당 후속 등기. 1,200,000,000원 설정 후 840,000,000원으로 변경됐고, 주식회사풀잎대부 이전 및 미래신용협동조합 근질권설정이 이어졌습니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 116,200,000원이 실제 시장가격 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 도로·소음 규제 확인. 남측 약 2m 도로 및 군용비행장 소음대책구역 제1종구역이라는 감정평가 내용을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 계산”보다 미상 점유자 확인이 먼저
이 물건은 감정가 166,000,000원에서 한 차례 유찰돼 116,200,000원까지 내려왔습니다. 말소기준 이후 등기권리는 매각으로 소멸하고, 전입일이 확인되는 8명의 점유자 역시 모두 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 그래서 제공된 배당 계산에서는 매수인 인수가 0원으로 나타납니다.
하지만 기사항전 한 명의 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 정확도 규칙상 이 사람은 대항력 없다고 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 또한 실거래 자료가 없어 최저가가 시세보다 저렴한지도 판단할 수 없습니다. 결론은 등기 구조는 비교적 정리돼 있지만, 미상 점유자 확인 전에는 권리상 안전형으로 확정할 수 없는 다세대입니다. 가격보다 먼저 점유·임차관계를 확인해야 합니다.
