수원지방법원 2025타경55466. 수원시 권선구 서둔동 예담빌 2층 204호, 감정상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)입니다. 감정가 201,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 140,700,000원입니다. 등기상 핵심은 2021.01.18. 설정된 양천신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,200,000,000원이었고 2021.05.25. 840,000,000원으로 변경됐으며, 이후 2025.06.30. 주식회사풀잎대부로 이전됐습니다.
말소기준보다 뒤에 들어온 가압류·압류·임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 특히 임차인 유남식은 임차보증금 135,000,000원의 주택임차권등기가 있지만 주민등록일과 점유개시일이 2023.04.26.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 임차권 역시 대항력 없이 소멸하는 구조이며, 배당 부족분을 낙찰자가 승계하는 형태가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55466 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 서둔동 97-115 예담빌 2층 204호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 서호서로15번길 9-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) |
| 소유자 | 석민호 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 730,685,981원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.01.18. 을구 1번 근저당권입니다. 이후 2024.09.09. 주식회사에스엠디자인건설 가압류 900,000,000원, 2025.04.08. 임의경매개시결정, 2025.05.08. 중소기업은행 가압류 132,291,430원, 2025.05.14. 유남식 주택임차권, 2025.08.05. 수원시 압류가 이어졌습니다. 이들 권리는 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 8명, 모두 대항력 없음
확인된 임차인은 8명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 아래 8명이 실제 임차관계 확인 대상입니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준인 2021.01.18.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 유남식을 제외한 7명은 보증금이 확인되지 않아 배당관계와 실제 점유 상태는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양치호 | 2021.03.15 | 미상 | 2025.04.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최수민 | 2021.02.09 | 미상 | 2025.04.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI XIANGHUA | 2021.02.09 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 모신영 | 2023.02.27 | 미상 | 2025.05.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김승규 | 2021.03.30 | 미상 | 2025.05.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손경난 | 2021.02.15 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장지원 | 2021.02.15 | 미상 | 2025.04.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유남식 | 2023.04.26 | 135,000,000원 | 2025.05.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 2. 근저당 · 양천신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 137,930,200원 |
| 3. 가압류 · 주식회사에스엠디자인건설 | 900,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 132,291,430원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 2,232,291,430원, 채권자 예상배당은 137,930,200원, 미배당은 2,094,361,230원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 140,700,000원 | 137,930,200원 | 2,094,361,230원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 98,490,000원 | 96,317,180원 | 2,135,974,250원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 68,943,000원 | 67,302,026원 | 2,164,989,404원 | 0원 |
현재 회차는 감정가의 70%, 2회 유찰 시 49%, 3회 유찰 시 34.3% 수준입니다. 다만 실거래 비교 자료가 없어 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 감정가 대비 할인율과 별도로 인근 실제 거래가를 직접 확인해 응찰가 상한을 잡아야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서호중학교 북서측 인근이며 다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행 빈도를 기준으로 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·난방·소화전·승강기·주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 교육환경 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 8명 점유관계 재확인. 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 인도 대상은 별도의 명도 문제입니다.
- 보증금 미상 7명 확인. 양치호·최수민·LI XIANGHUA·모신영·김승규·손경난·장지원의 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 유남식 임차권 확인. 보증금 135,000,000원이나 말소기준 이후 전입·점유로 대항력은 없고 매각으로 소멸합니다.
- 근저당 변경·이전 원본 대조. 최초 1,200,000,000원에서 840,000,000원으로 변경된 뒤 주식회사풀잎대부로 이전되고 근질권이 설정된 흐름을 원본 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 도로·소음 규제 확인. 남측 약 2m 도로 접면과 군용비행장 소음대책구역 제1종구역이 실제 사용·환금성에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유와 가격 확인
이 사건의 권리 구조는 결론 자체는 분명합니다. 2021.01.18. 근저당이 말소기준이고, 8명의 임차인 모두 전입일이 그 이후이므로 대항력이 없습니다. 유남식의 135,000,000원 임차권등기도 마찬가지로 말소기준 뒤에 생긴 권리라 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘안전형’으로만 보기에는 확인할 것이 많습니다. 실제 임차인이 8명이고 7명의 보증금이 확인되지 않았으며, 다세대주택 특성상 점유자별 명도 상황을 따로 살펴야 합니다. 또 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 가능한 실거래가가 없어 가격 메리트는 아직 판단할 근거가 부족합니다. 정리하면 권리 인수는 0원, 임차·명도 확인은 복잡, 가격 판단은 별도 시세 확인이 필수인 사건입니다.
