수원지방법원 2025타경55466. 수원시 권선구 서둔동 예담빌 4층 403호로, 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)입니다. 감정가는 166,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 116,200,000원입니다. 말소기준권리는 2021.01.18 설정된 양천신용협동조합 근저당입니다.
권리관계의 큰 틀은 말소기준 이후 권리들이 매각으로 정리되는 구조입니다. 특히 140,000,000원의 임차보증금이 등기된 손경난의 주택임차권도 주민등록일 2021.02.15로 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 확인됩니다. 양치호·유남식·최수민·LI XIANGHUA·모신영· 김승규·장지원 역시 확인된 전입일이 모두 말소기준일 이후입니다.
하지만 한 가지는 따로 떼어 봐야 합니다. ‘기사항전’으로 기재된 점유 관련 항목은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 현재 배당계산상 인수가 0원이라는 사실만으로 실제 인수위험까지 완전히 없다고 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55466 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 서둔동 97-115 예담빌 4층403호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 서호서로15번길 9-12 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) |
| 소유자 | 석민호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 116,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 730,685,981원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 정리되지만 미상 점유는 별도
말소기준 근저당은 최초 채권최고액 1,200,000,000원으로 설정됐고, 2021.05.25 채권최고액 840,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 2025.06.30 확정채권양도로 근저당권자가 주식회사풀잎대부로 이전되고, 같은 날 미래신용협동조합의 근질권 설정도 등기됐습니다. 배당계산표에서는 근저당 채권액을 1,200,000,000원으로 놓고 계산하고 있으므로, 실제 배당순위·채권액은 입찰 전 등기와 배당요구 관계를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양치호 | 2021.03.15 · 배당요구 2025.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유남식 | 2023.04.26 · 배당요구 2025.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최수민 | 2021.02.09 · 배당요구 2025.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI XIANGHUA | 2021.02.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 모신영 | 2023.02.27 · 배당요구 2025.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김승규 | 2021.03.30 · 배당요구 2025.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장지원 | 2021.02.15 · 배당요구 2025.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손경난 | 2021.02.15 · 전유부분 전부 · 배당요구 2025.02.18 | 140,000,000원 | 없음 | 확정 2021.01.25 · 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 전입신고일 미상 · 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 유찰률만 보고 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 116,200,000원으로 감정가 166,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 근거가 확인되지 않는 상태에서는 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다. 다세대주택은 개별 건물·호수별 거래 편차가 크므로 현재 가격은 감정가 대비 할인율과 권리위험을 분리해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,426,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 양천신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 113,773,200원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 중소기업은행 | 132,291,430원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 1,332,291,430원 중 113,773,200원이 배당되고 미배당은 1,218,518,230원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 서둔동 소재 서호중학교 북서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장의 거리와 운행 빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·전기·난방·소화전·승강기·주차장 시설을 갖췄습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 5층 건물이며 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유부터 확인. ‘기사항전’의 실제 점유관계, 전입일, 보증금, 계약관계를 확인해 대항력 가능성을 확정해야 합니다.
- 손경난 임차권. 보증금 140,000,000원이나 주민등록일·점유개시일이 2021.02.15로 말소기준 2021.01.18 이후라 대항력은 없습니다.
- 근저당 금액 대조. 최초 채권최고액 1,200,000,000원에서 2021.05.25 840,000,000원으로 변경된 등기와 현재 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
- 채권양도 확인. 2025.06.30 주식회사풀잎대부로의 근저당권 이전과 미래신용협동조합 근질권 설정의 현재 권리관계를 원본에서 대조하세요.
- 가격 판단 분리. 감정가 166,000,000원의 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 인근 동일 유형 실거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 배당표의 한계. 집행비용·근저당·가압류를 반영한 현재 계산상 인수는 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제와 미상 점유의 실제 권리관계는 별도로 확인하세요.
맺으며 — “0원 인수”보다 먼저 볼 것은 미상 점유
이 사건은 확인된 전입자만 놓고 보면 말소기준보다 모두 늦어 구조가 비교적 명확합니다. 손경난의 140,000,000원 임차권도 대항력 없이 매각으로 소멸하는 것으로 정리되고, 현재 배당표의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 결론을 완전한 안전형으로 올리기는 어렵습니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않은 점유 1건은 대항력 가능·미상으로 남아 있고, 다세대라는 물건 특성상 실거래 비교 없이 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가할 수도 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 미상 점유의 권리확정 후 가격을 판단하는 것입니다.
