수원지방법원 2025타경55466. 수원 권선구 서둔동 예담빌 5층 504호, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 석민호이고, 2021.01.18. 양천신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준이며 2025.04.08. 같은 양천신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 이후 중소기업은행 가압류와 수원시 압류 등은 말소기준권리 뒤에 등기됐고 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기보다 점유관계입니다. 조사된 점유·임차 관련자는 10명이고, 최예은의 80,000,000원 주택임차권을 포함해 전입일이 확인된 9명은 모두 2021.01.18. 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 기사항전은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 계산표의 인수액 0원과 별개로, 이 한 명의 실제 점유·계약관계는 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55466 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 서둔동 97-115 예담빌 5층 504호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 서호서로15번길 9-12 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상 5층 |
| 소유자 | 석민호 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 138,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 730,685,981원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2021.01.18. 을구 1번 양천신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 2021.05.25. 840,000,000원으로 변경등기가 기재돼 있습니다. 이후 2025.06.30. 근저당권은 주식회사풀잎대부로 이전되고, 같은 날 미래신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 840,000,000원의 근질권설정도 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유자 — 알려진 9명은 대항력 없음, 1명은 미상
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 점유·임차 관련자는 총 10명입니다. 말소기준일은 2021.01.18.이고, 전입일이 확인된 사람은 모두 그 이후 전입입니다. 다만 전입일이 확인되지 않은 기사항전은 대항력을 ‘있음’으로 단정할 수도, ‘없음’으로 단정할 수도 없어 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양치호 | 2021.03.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.04.17 | 없음 |
| 유남식 | 2023.04.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 |
| 최수민 | 2021.02.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| LI XIANGHUA | 2021.02.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 모신영 | 2023.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.05.30 | 없음 |
| 김승규 | 2021.03.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.05.02 | 없음 |
| 손경난 | 2021.02.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 |
| 장지원 | 2021.02.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.04.17 | 없음 |
| 최예은 | 2023.01.30 | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 2025.02.20 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘70% = 싸다’는 금지
현재 최저매각가는 138,600,000원으로 감정가 198,000,000원의 70%입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 1회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,740,400원 |
| 2. 근저당 · 양천신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 135,859,600원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 132,291,430원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 1,332,291,430원 중 135,859,600원이 배당되고, 미배당액은 1,196,431,830원입니다. 소유자 잔여는 0원, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서호중학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장 거리와 운행 빈도를 고려한 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수·전기·난방·소화전·승강기·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 상대보호구역·비행안전제2구역·군용비행장 소음대책구역 제1종구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건축. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기사항전 점유관계 확인. 전입일·보증금이 모두 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 최예은을 제외한 다수 점유자는 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력이 없더라도 실제 점유와 명도 대상은 별도 확인이 필요합니다.
- 최예은 임차권. 보증금 80,000,000원, 전입 2023.01.30, 확정일자 2023.02.24이며 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 근저당 채권액 대조. 최초 1,200,000,000원에서 840,000,000원으로 변경된 등기와 현재 배당표의 1,200,000,000원 적용이 서로 다르므로 실제 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가 138,600,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 실거래 자료 없이 이를 시세 할인으로 해석하지 말아야 합니다.
- 입지 제약 확인. 폭 약 2m 도로 접면, 비행안전제2구역과 군용비행장 소음대책구역 제1종구역이 실제 이용·환금성에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 봐야 할 한 사람
이 사건은 표면적으로는 현재 회차 매수인 인수 0원입니다. 말소기준 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하고, 전입일이 확인된 임차인들도 모두 말소기준보다 늦습니다. 그러나 기사항전의 전입일·보증금이 미상이라는 한 가지 변수가 남아 있습니다. 이 점유자의 대항력 여부가 확인되지 않은 상태에서 “완전히 깨끗한 물건”으로 결론내리는 것은 이릅니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 198,000,000원에서 한 번 유찰돼 138,600,000원이 됐지만, 최근 실거래 자료가 없으므로 70%라는 할인율 자체는 투자 메리트의 근거가 아닙니다. 이 물건은 현재 단계에서 알려진 권리는 인수 0원, 미상 점유는 확인 필요, 가격은 판단 보류로 정리하는 것이 가장 안전합니다.
