수원지방법원 2025타경55466. 수원시 권선구 서둔동 예담빌 5층 502호, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 석민호이며, 2021.01.18 양천신용협동조합이 설정한 근저당권이 말소기준권리입니다. 최초 채권최고액은 1,200,000,000원이고 2021.05.25 채권최고액 840,000,000원으로 변경됐으며, 2025.06.30에는 근저당권이 주식회사풀잎대부로 이전되고 같은 날 미래신용협동조합의 근질권이 설정됐습니다.

경매개시결정은 2025.04.08 양천신용협동조합의 신청으로 이뤄졌고 청구금액은 730,685,981원입니다. 이후 중소기업은행 가압류 132,291,430원과 수원시 압류가 붙었지만 모두 말소기준 뒤의 권리입니다. 핵심은 임차관계입니다. 확인된 9명의 전입일이 모두 2021.01.18보다 늦어 대항력으로 매수인에게 보증금 반환을 요구할 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준일 뒤 권리는 매각으로 정리

말소기준은 2021.01.18 근저당권입니다. 2025.02.18 설정된 장보영의 주택임차권, 2025.04.08 임의경매개시결정, 2025.05.08 중소기업은행 가압류, 2025.08.05 수원시 압류는 모두 기준일 뒤에 위치합니다. 장보영의 임차권등기에는 보증금 140,000,000원, 주민등록일·점유개시일 2021.02.15, 확정일자 2021.01.20이 기재돼 있지만 전입과 점유가 말소기준보다 늦기 때문에 대항력은 없고 매수인 승계도 없습니다.

② 임차인 분석 — 9명 모두 대항력 없음

확인된 사람은 실제 임차인 9명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 없어 중복 합산할 대상도 없습니다. 보증금이 확인되는 사람은 장보영 1명으로 140,000,000원이며, 나머지는 보증금이 확인되지 않았습니다. 다만 보증금 액수와 관계없이 전입일이 말소기준보다 뒤이므로 대항력 판정은 모두 동일합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%와 ‘시세 할인’은 다르다

감정가는 162,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 113,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 권리상 실질취득 금액도 113,400,000원입니다.

다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 113,400,000원이 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 감정가 대비 30% 낮다는 숫자는 경매 회차상 할인율일 뿐, 시장가격 대비 할인율은 아닙니다. 따라서 가격 가점은 시세를 별도로 확인하기 전까지 보류하는 편이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 113,400,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 2,387,600원을 제외한 111,012,400원이 선순위 근저당권에 배당되는 구조로 계산돼 있습니다. 채권자 총 청구액 1,332,291,430원 중 총 배당은 111,012,400원, 미배당은 1,221,279,030원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서호중학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행 빈도를 고려한 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중이며 기본 위생·급배수·전기·난방·소화전·승강기·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
• 도로. 대상 토지는 남측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 교육환경 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 건축 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없고, 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 9명 재확인. 모두 후순위 전입이라 대항력은 없지만 현재 실제 점유자가 누구인지, 세대 내부가 어떻게 사용되고 있는지 현장을 확인해야 합니다.
• 장보영 임차권등기 확인. 보증금 140,000,000원, 전입·점유 2021.02.15, 확정일자 2021.01.20으로 말소기준 뒤입니다. 등기 원문과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
• 가격은 실거래로 검증. 현재 113,400,000원은 감정가의 70%이지만 실제 시장가격 대비 할인율은 확인되지 않았습니다. 주변 다세대·도시형생활주택 실거래를 별도로 비교해야 합니다.
• 도로·소음 규제 확인. 남측 약 2m 도로와 군용비행장 소음대책구역 제1종구역 조건이 실사용과 향후 매각성에 미치는 영향을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 배당표 한계 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 배당요구종기 이후의 최종 채권신고와 세금 관계를 원문으로 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원, 하지만 명도와 가격은 따로 본다”

이 사건의 권리분석 포인트는 복잡해 보이는 임차인 숫자와 실제 인수 위험을 분리해서 보는 데 있습니다. 확인된 실제 임차인은 9명이지만 전입일이 모두 2021.01.18 말소기준보다 뒤입니다. 보증금 140,000,000원의 임차권등기자 장보영도 동일합니다. 따라서 확인된 임차보증금 승계는 없고 매수인 인수액도 0원입니다.

반면 가격과 현장 난도는 별개입니다. 현재 최저가 113,400,000원은 감정가의 70%이지만 이를 시세 할인으로 바꿔 읽을 실거래 근거는 확인되지 않았고, 다수 점유자가 확인되는 만큼 명도 과정도 단순하다고 볼 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 양호, 현장·가격 검증은 필수. 이 물건은 ‘보증금을 떠안느냐’보다 ‘실제 점유를 얼마나 깔끔하게 정리하고 시장가격보다 유리하게 사느냐’가 승부처입니다.