수원지방법원 2025타경55466. 수원시 권선구 서둔동 예담빌 3층 301호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 석민호이고, 말소기준은 2021.01.18 설정된 양천신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 원설정 당시 채권최고액 1,200,000,000원이었고 2021.05.25 채권최고액 840,000,000원으로 변경됐으며, 2025.06.30 주식회사풀잎대부로 이전됐습니다. 권리 이전이 있었더라도 말소기준일 자체는 2021.01.18입니다.

이 사건에서 가장 눈에 띄는 것은 임차 관련 기재가 많다는 점입니다. 그러나 양치호·유남식·최수민· LI XIANGHUA·모신영·김승규·손경난·장지원의 전입일은 모두 말소기준보다 늦고, 등기부에 주택임차권을 등기한 중국인 이향화 역시 주민등록일자 2021.02.09, 점유개시일자 2021.02.10으로 말소기준 이후입니다. 따라서 현재 자료상 대항력 있는 선순위 임차보증금을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

말소기준권리는 2021.01.18 양천신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 2024.09.09 주식회사에스엠디자인건설 가압류, 2025.01.24 중국인 이향화의 주택임차권, 2025.04.08 임의경매개시결정, 2025.05.08 중소기업은행 가압류, 2025.08.05 수원시 압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인·점유자 정리

임차 관련 기재는 많지만 공통점은 명확합니다. 전입일이 가장 빠른 2021.02.09조차 말소기준일 2021.01.18보다 늦습니다. 따라서 전입신고만으로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인은 확인되지 않습니다. 다만 중국인 이향화를 제외한 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 우선변제 배당액과 실제 명도 대상은 별도로 확인해야 합니다.

② 가격 — 1회 유찰 70%, 시세 판단은 보류

감정가는 217,000,000원, 현재 최저매각가는 151,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 106,330,000원(49%), 3회 유찰 시 74,431,000원(34.3%) 시나리오가 잡혀 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 151,900,000원 가정)

현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 2,232,291,430원, 배당액은 148,973,400원, 미배당은 2,083,318,030원입니다. 이 미배당은 채권자 측 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원으로 계산돼 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 서둔동 소재 서호중학교 북서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장의 거리와 운행 빈도를 기준으로 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 5층 건물이며 기본적인 위생·급배수·전기·난방·소화전·승강기·주차장 시설을 갖췄습니다.
• 도로. 대상물건 남측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 명단 원본 대조. 임차 관련 기재가 9건입니다. 전입일은 모두 말소기준 뒤지만 실제 점유자, 계약관계, 보증금, 확정일자와 배당요구 내용을 매각물건명세서·현황조사·문건접수 원본에서 다시 확인하세요.
• 중국인 이향화 임차권. 등기부상 보증금 180,000,000원, 임대차계약일자 2021.01.22 및 2023.01.05, 주민등록 2021.02.09, 점유개시 2021.02.10, 확정일자 2021.02.09 및 2023.01.06이 기재돼 있습니다. 모두 말소기준 2021.01.18 이후라는 점을 확인해야 합니다.
• 근저당 변경·이전 확인. 양천신용협동조합 근저당은 2021.05.25 채권최고액 840,000,000원으로 변경되고 2025.06.30 주식회사풀잎대부로 이전됐습니다. 같은 날 미래신용협동조합의 근질권도 설정됐습니다.
• 가격 검증. 현재 최저가 151,900,000원은 감정가의 70%이나 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 할인율과 시세 할인율을 혼동하지 마세요.
• 도로·소음환경 확인. 남측 약 2m 도로 접면과 군용비행장 소음대책구역 제1종구역 지정은 현장 체감과 향후 환금성 판단에 반영하세요.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기와 체납 관리비·세금 관계를 입찰 전에 최종 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 임차관계 확인은 단순하지 않다”

이 사건은 표면상 임차 관련 기재가 많아 복잡해 보이지만, 권리의 기준선은 분명합니다. 2021.01.18 근저당권이 말소기준이고, 확인된 전입과 주택임차권은 모두 그 뒤입니다. 그래서 현재 계산상 매수인 인수는 0원이고 실질취득가는 현재 최저가인 151,900,000원과 같습니다.

다만 이것이 곧바로 쉬운 입찰을 의미하지는 않습니다. 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 실제 점유관계가 여러 명으로 조사됐습니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 현재 70% 최저가가 시장에서 싼 가격인지 판단할 근거가 부족합니다. 권리 인수는 낮지만, 점유 확인과 가격 검증은 반드시 필요한 B등급형 물건으로 보는 것이 적절합니다.