수원지방법원 2025타경55466. 수원시 권선구 서둔동 예담빌 4층 401호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 석민호이고, 2021.01.18 양천신용협동조합의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 경매개시결정·중소기업은행 가압류·수원시 압류가 이어졌으며, 예상배당에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
권리 자체보다 현장에서 더 주의할 부분은 임차인 수입니다. 확인된 임차인은 실제 임차인 8명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일 이후여서 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 “인수 0원”과 “확인할 것이 없다”는 같은 뜻이 아닙니다. 배당요구 여부와 현재 점유자를 원본 명세서·현황조사와 대조하는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55466 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 서둔동 97-115 예담빌 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 서호서로15번길 9-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) |
| 소유자 | 석민호 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 151,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 양천신용협동조합 / 730,685,981원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.01.18 근저당
말소기준은 2021.01.18 접수된 양천신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,200,000,000원이었고, 2021.05.25 채권최고액이 840,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 2025.06.30 근저당권이 주식회사풀잎대부로 이전되고 같은 날 미래신용협동조합의 근질권이 설정되어 기준권리 자체의 채권관계도 변동됐습니다.
말소기준권리 이후의 임의경매개시결정·중소기업은행 가압류·수원시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
② 임차인 — 실제 8명, 전원 말소기준 이후 전입
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 8명입니다. 가장 이른 전입일은 2021.02.09로 말소기준일 2021.01.18보다 늦습니다. 따라서 확인된 8명 모두 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 보증금·확정일자가 모두 미상이라 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양치호 | 2021.03.15 | 미상 | 미상 | 2025.04.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유남식 | 2023.04.26 | 미상 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최수민 | 2021.02.09 | 미상 | 미상 | 2025.04.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI XIANGHUA | 2021.02.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 모신영 | 2023.02.27 | 미상 | 미상 | 2025.05.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김승규 | 2021.03.30 | 미상 | 미상 | 2025.05.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손경난 | 2021.02.15 | 미상 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장지원 | 2021.02.15 | 미상 | 미상 | 2025.04.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 151,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,926,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 양천신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 148,973,400원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 중소기업은행 | 132,291,430원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 151,900,000원 가정 시 채권자 총 청구액 1,332,291,430원 중 148,973,400원이 배당되고, 미배당은 1,183,318,030원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 151,900,000원 | 148,973,400원 | 1,183,318,030원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 1,228,250,050원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 74,431,000원 | 72,691,242원 | 1,259,600,188원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 “서호중학교” 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행 빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·전기·난방·소화전·승강기·주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 대상물건 남측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 상대보호구역·비행안전제2구역(전술)·군용비행장 소음대책구역 제1종구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 8명 현점유 대조. 전입자는 8명이지만 실제 매각기일 전후 점유자가 누구인지, 어느 부분을 점유하는지 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 8명 모두 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 없음과 별개로 배당순위·최우선변제 관계를 원본 서류에서 재확인하세요.
- LI XIANGHUA 배당요구 확인. 다른 7명은 배당요구 접수일이 확인되지만 LI XIANGHUA는 배당요구 여부가 미상입니다.
- 근저당 변동 확인. 2021.05.25 채권최고액이 840,000,000원으로 변경됐고, 2025.06.30 근저당권이 주식회사풀잎대부로 이전된 뒤 미래신용협동조합 근질권이 설정됐습니다.
- 가격 자체를 별도로 검증. 현재 최저가 151,900,000원은 감정가 217,000,000원의 70%이지만 실거래 비교 근거 없이 ‘저렴하다’고 단정하지 마세요.
- 도로·소음대책구역 확인. 남측 약 2m 도로 접면과 군용비행장 소음대책구역 제1종구역이라는 조건을 현장에서 직접 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “손쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2021.01.18 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 8명의 전입은 모두 그 이후여서 대항력은 없습니다. 예상배당에서도 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수는 전부 0원입니다.
그러나 임차인 8명의 보증금·확정일자가 모두 미상이고, 근저당권의 채권최고액 변경·권리 이전·근질권 설정까지 이어져 서류 대조 포인트가 적지 않습니다. 여기에 실거래 비교 근거도 없어 최저가 151,900,000원의 가격 메리트는 판단을 유보해야 합니다. 결론은 “대항력 인수는 없지만, 다수 점유와 채권관계 확인이 필요한 다세대 물건”입니다.
