의정부지방법원 2026타경60781. 등기상 소유자는 강재욱·나희집 각 2분의 1 공유이고, 감정평가상 대상은 원흥줌하이필드지식산업센터 제7층 제701호 외 7개호입니다. 이용상태는 공부상 공장(기타공장)이고, 사용승인일은 2020.07.21입니다. 말소기준은 2020.08.12. 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 156,000,000원입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건의 난도는 후순위 권리보다 선순위 전입 임차인과 공동소유자 회생·파산 이력에 있습니다.
특히 현황조사에는 701호·702호·703호에서 총 4명의 임차인이 확인됩니다. 이 가운데 윤지완은 2006.07.05., 장성일은 2017.10.27. 전입으로 말소기준권리보다 앞서고, 제공된 권리판정상 대항력 있음으로 분류됩니다. 두 사람의 보증금은 각각 7,000,000원과 10,000,000원이며, 현재 배당 시뮬레이션에서는 배당 없이 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60781 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 702 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드) 7층 701호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 삼원로 51 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 공장(기타공장) · 감정평가상 제7층 제701호 외 7개호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상9층 · 사용승인 2020.07.21 |
| 소유자 | 강재욱 2분의 1 · 나희집 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 128,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2020.08.12. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 156,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프엔오삼유동화전문유한회사 / 761,060,597원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 단순하지만 점유관계는 단순하지 않다
등기상 말소기준은 2020.08.12. 농협은행 근저당권입니다. 2020.07.31. 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2020.08.12. 강재욱·나희집에게 각 2분의 1 지분이 이전됐습니다. 이후 두 공유자 지분에는 2025년 회생절차개시, 2026년 회생절차폐지와 파산선고 관련 등기가 이어졌고, 2026.04.10. 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 대항력 2명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤지완 | 701호 · 주거 | 2006.07.05 | 7,000,000원 | 330,000원 | 대항력 有 | 배당 가정상 無 | 승계 없음 |
| JIN HAO | 702호 | 2024.10.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| GAO MING | 702호 | 2025.03.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장성일 | 703호 | 2017.10.27 | 10,000,000원 | 550,000원 | 대항력 有 | 배당 가정상 無 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 4명으로 봅니다. 이 중 말소기준 2020.08.12.보다 앞선 윤지완·장성일 두 사람은 대항력 있음으로 판정되어 있고, 현재 배당표는 우선변제 없이 보증금 합계 17,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다. 반면 JIN HAO와 GAO MING은 말소기준 이후 전입이라 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
③ 가격 구조 — 최저가 128,800,000원 ≠ 실질취득 128,800,000원
현재 회차는 감정가 184,000,000원의 70%인 128,800,000원입니다. 하지만 배당 가정대로 대항력 임차인 보증금 17,000,000원을 인수한다면 낙찰가 외에 그 금액이 추가되므로, 현재 회차의 보수적 실질취득가는 145,800,000원입니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 128,800,000원 | 17,000,000원 | 145,800,000원 | 29,803,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 90,160,000원 | 17,000,000원 | 107,160,000원 | 67,862,880원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 63,111,999원 | 17,000,000원 | 80,111,999원 | 94,424,017원 |
회차가 내려가도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 17,000,000원으로 동일합니다. 따라서 입찰자는 각 회차의 최저가가 아니라 최저가 + 인수액을 실제 취득원가로 봐야 합니다. 이 사건은 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 본 리포트에서는 비교 가능한 실거래 기준을 사용하지 않으므로 시세 대비 저렴하다는 가격 가점도 주지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,603,200원 |
| 인수 · 윤지완 보증금 | 7,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 장성일 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 156,000,000원 | 126,196,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 128,800,000원 중 집행비용 2,603,200원을 제외한 126,196,800원이 농협은행 근저당에 배당되고, 근저당 기준 미배당은 29,803,200원입니다. 윤지완·장성일 보증금 17,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상은 공부상 공장(기타공장)입니다. 감정평가 대상은 제7층 제701호 외 7개호이며, 토지는 공장·근린생활시설·업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 동산동 소재 고양바이오매스 에너지시설 서측 인근으로, 주변은 아파트 단지·지식산업센터·근린생활시설·물류창고가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 서측으로 폭 약 18m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구(원흥공공주택지구)·벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상9층, 사용승인 2020.07.21이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 용도 확인 포인트. 공부상 공장인데 윤지완의 701호 이용은 ‘주거’로 기재되어 있습니다. 이 차이가 실제 점유·이용관계에 어떤 영향을 주는지 입찰 전 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 확정. 매각물건명세서의 “명시 인수권리 해당사항없음”과 배당 시뮬레이션의 17,000,000원 인수 가정이 상충합니다. 최신 원문으로 먼저 정리해야 합니다.
- 선순위 임차인 확인. 윤지완·장성일의 실제 점유, 보증금 잔액, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 전입일 선후 확인. 두 선순위 전입일이 건물 사용승인일 2020.07.21보다 앞서므로 해당 호수와 주민등록 전입내역의 연결관계를 확인하세요.
- 일괄 대상 범위 확인. 감정평가에는 701호 외 7개호가 기재되어 있고 현황조사에는 701·702·703호 임차인이 등장합니다. 매각 대상 각 호수와 점유자를 정확히 대조해야 합니다.
- 회생·파산 등기 확인. 강재욱·나희집 지분 모두 회생절차개시·폐지 및 파산선고 관련 등기가 이어져 있으므로 최신 등기사항과 경매절차의 관계를 확인하세요.
- 채권승계 확인. 신청채권자 에이치에프엔오삼유동화전문유한회사와 등기상 농협은행 근저당권 사이의 채권 관계를 최신 원본으로 확인하세요.
- 가격은 실질취득 기준. 현재 회차의 판단 기준은 최저가 128,800,000원이 아니라 인수 17,000,000원을 더한 보수적 실질취득 145,800,000원입니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 17,000,000원 인수 가능성
이 사건은 감정가 184,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 128,800,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 배당 가정대로라면 윤지완·장성일의 보증금 합계 17,000,000원이 매수인에게 남아 실질취득가는 145,800,000원이 됩니다. 여기에 공부상 공장이라는 용도, 실제 임차인 4명의 점유관계, 공동소유자들의 회생·파산 이력까지 겹칩니다.
무엇보다 법원 명세서의 “명시 인수권리 해당사항없음”과 임차인·배당 시뮬레이션의 17,000,000원 인수 판단이 서로 맞지 않습니다. 이 차이가 해소되기 전에는 ‘감정가의 70%니까 싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 시세 비교 근거도 사용하지 않았으므로 가격 메리트에 별도 가점을 줄 근거가 없습니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 실제 인수액과 점유관계를 얼마만큼 확정할 수 있느냐입니다.
