의정부지방법원 2026타경60781. 원흥줌하이필드지식산업센터 8층 825호로 표시된 집합건물이며, 감정 이용상태는 공부상 ‘공장(기타공장)’입니다. 감정가 132,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 92,400,000원입니다. 등기상 말소기준은 2020.08.12. 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 113,280,000원입니다.
다만 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 현황조사상 윤지완은 2006.07.05., 장성일은 2017.10.27. 전입으로 모두 말소기준보다 앞서며, 배당 시뮬레이션도 두 사람의 보증금 7,000,000원과 10,000,000원을 배당 0원·매수인 인수로 반영하고 있습니다. 따라서 현재 회차에서 가격 판단의 기준은 92,400,000원이 아니라 실질취득 109,400,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60781 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 702 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드) 8층 825호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 삼원로 51 |
| 용도 | 집합건물 · 공부상 공장(기타공장) |
| 소유자 | 강재욱 2분의 1 · 나희집 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 92,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프엔오삼유동화전문유한회사 / 761,060,597원 |
| 말소기준 | 2020.08.12. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 113,280,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 별도
등기 권리의 말소기준은 2020.08.12. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 경매개시결정은 그보다 뒤인 2026.04.10.에 접수되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 소유자 강재욱·나희집에게는 회생절차개시·폐지와 파산선고 등기가 연이어 존재합니다. 이들 등기의 처리와 별개로, 본건에서 매수인이 특히 확인해야 할 항목은 말소기준보다 앞선 점유자의 임차보증금입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 인수 계산은 2명
| 임차인 | 점유 표시 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤지완 | 701호 | 2006.07.05 | 7,000,000원 / 330,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 7,000,000원 인수 |
| JIN HAO | 702호 | 2024.10.10 | 미상 / 미상 | 대항력 無 | 미상 | 인수 없음 |
| GAO MING | 702호 | 2025.03.12 | 미상 / 미상 | 대항력 無 | 미상 | 인수 없음 |
| 장성일 | 703호 | 2017.10.27 | 10,000,000원 / 550,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 10,000,000원 인수 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산할 대상은 없고, 실제 임차인은 4명입니다. 그중 말소기준보다 전입이 빠른 윤지완·장성일 2명의 보증금 합계 17,000,000원이 현재 배당 계산에서 매수인 부담으로 남습니다. JIN HAO와 GAO MING은 전입이 말소기준 이후여서 대항력은 없는 것으로 정리되어 있으나, 보증금은 미상입니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수 1,700만원은 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 92,400,000원 | 17,000,000원 | 109,400,000원 | 22,943,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 64,679,999원 | 17,000,000원 | 81,679,999원 | 50,164,241원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 45,275,999원 | 17,000,000원 | 62,275,999원 | 69,218,969원 |
이 사건은 대항력 임차인의 보증금 합계가 각 시나리오의 매각가보다 작기 때문에, 유찰될수록 매각가 하락분만큼 실질취득도 내려갑니다. 다만 모든 회차에서 17,000,000원의 인수 부담이 별도로 붙는 구조이므로 입찰가만 비교해서는 안 됩니다. 실거래와의 비교 역시 반드시 이 실질취득 금액을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,063,200원 |
| 인수 · 윤지완 보증금 | 7,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 장성일 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 113,280,000원 | 90,336,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 시뮬레이션입니다. 현재 회차에서 농협은행주식회사 근저당에 90,336,800원이 배당되고 22,943,200원이 미배당으로 남습니다. 윤지완·장성일 보증금은 배당되지 않고 합계 17,000,000원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·용도 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상물건은 공부상 공장(기타공장)입니다. 아파트나 주거용 오피스텔로 전제해 분석하면 안 됩니다.
- 위치. 경기도 고양시 덕양구 동산동 소재 ‘고양바이오매스 에너지시설’ 서측 인근이며, 주위는 아파트 단지·지식산업센터·근린생활시설·물류창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상9층 건물이며 사용승인일은 2020.07.21.입니다. 감정요항에는 제7층 제701호 외 7개호로 기재되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 18m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구(원흥공공주택지구)·벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 없는 것으로 정리되어 있고, 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 회차의 기준금액은 최저가 92,400,000원이 아니라 인수액까지 더한 109,400,000원입니다.
- 호수 대응관계 확인. 경매 표시는 825호인데 현황조사 임차인은 701호·702호·703호로 적혀 있습니다. 매각 대상과 점유조사 대상이 정확히 어떻게 연결되는지 원문 확인이 필수입니다.
- 매각물건명세서 재확인. “명시 인수권리 해당사항없음”과 배당 계산의 “대항력 임차인 보증금 전액 인수”가 충돌합니다. 어느 기재가 본건 825호에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 윤지완·장성일은 우선변제권 없음으로 계산되어 있으나, 실제 입찰 전 관련 원문과 배당요구 여부를 다시 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 근저당권자 대조. 신청채권자는 에이치에프엔오삼유동화전문유한회사, 등기상 근저당권자는 농협은행주식회사로 나타납니다. 채권 관계를 원인서류에서 확인해야 합니다.
- 공장 용도 확인. 감정 이용상태가 공장(기타공장)이므로 실제 사용상태·관리규약·사용 가능 범위를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “9,240만원 낙찰”로 끝나는 사건이 아니다
현재 회차 최저가만 보면 감정가 132,000,000원에서 92,400,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 윤지완·장성일의 보증금 합계 17,000,000원이 매수인 인수로 계산되어 있어 실질취득은 109,400,000원입니다. 게다가 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 이 계산이 서로 충돌하고, 본건 825호와 현황조사상 701호·702호·703호도 일치하지 않습니다.
따라서 이 물건은 최저가가 낮아졌다는 사실보다 점유·호수·인수관계를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 가격 메리트 역시 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 판단해야 하며, 그 전제인 임차인 귀속관계가 명확해지기 전에는 공격적인 입찰보다 원문 대조가 우선입니다.
