의정부지방법원 2026타경60781. 고양시 덕양구 원흥동 원흥줌하이필드지식산업센터 7층 705호입니다. 감정평가 이용상태는 공부상 공장(기타공장)이고, 사용승인일은 2020.07.21입니다. 등기상 소유자는 강재욱·나희집 각 2분의 1 공유입니다. 말소기준권리는 2020.08.12 접수된 농협은행주식회사 근저당권 110,640,000원이며, 경매개시결정은 2026.04.10 접수됐습니다.
표면적인 권리 구조만 보면 말소기준 근저당 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 일반적인 “등기만 보면 끝”인 물건이 아닙니다. 현황조사에 기재된 임차인 4명 중 윤지완·장성일은 전입일이 말소기준권리보다 앞서고, 배당 시나리오에서는 두 사람의 보증금 합계 17,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 반면 명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음으로 기재돼 있어 서로 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60781 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 702 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드) 7층 705호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 삼원로 51 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(기타공장) · 지식산업센터 |
| 소유자 | 강재욱 2분의 1 · 나희집 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구금액 | 761,060,597원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 말소기준권리 | 2020.08.12 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 110,640,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유관계는 별도 확인
말소기준은 2020.08.12 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2026.04.10 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 한편 두 공유자 모두 회생절차 개시·폐지와 파산선고 관련 등기가 이어져 있습니다. 강재욱 지분은 2026.02.09 회생절차가 폐지됐고 2026.02.24 파산선고, 나희집 지분 역시 2026.02.09 회생절차 폐지 후 2026.02.24 파산선고가 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 현황조사 4명, 보수적 인수 17,000,000원
| 임차인 | 호수 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤지완 | 701호 | 2006.07.05 | 7,000,000원 / 330,000원 | 대항력 有 | 없음 | 7,000,000원 인수 |
| JIN HAO | 702호 | 2024.10.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| GAO MING | 702호 | 2025.03.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장성일 | 703호 | 2017.10.27 | 10,000,000원 / 550,000원 | 대항력 有 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
현황조사 기준 실제 임차인 기재는 4명입니다. 윤지완은 2006.07.05, 장성일은 2017.10.27 전입으로 모두 2020.08.12 말소기준권리보다 빠릅니다. 배당 시나리오는 두 사람에게 우선변제권이 없는 것으로 보고 보증금 7,000,000원 + 10,000,000원 = 17,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산합니다.
JIN HAO와 GAO MING은 각각 2024.10.10, 2025.03.12 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 두 사람의 보증금은 확인되지 않았지만, 전입일 자체가 말소기준 이후이므로 현재 자료상 매수인 승계액에는 포함되지 않습니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
현재 최저매각가는 91,700,000원입니다. 하지만 배당 시나리오대로 대항력 임차인 보증금 17,000,000원을 별도로 승계한다고 보면 매수인의 실질 부담은 108,700,000원이 됩니다. 이는 감정가 131,000,000원의 약 83.0%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,050,600원 |
| 인수 · 임차인 윤지완 보증금 | 7,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 장성일 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 110,640,000원 | 89,649,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 91,700,000원 중 집행비용 2,050,600원을 제외한 89,649,400원이 농협은행주식회사 근저당권에 배당되는 시나리오입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 20,990,600원입니다. 임차인 보증금 17,000,000원은 배당금에서 빠져나가는 금액이 아니라 매수인 별도 인수로 계산돼 실질취득가에 더해집니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액 17,000,000원은 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 91,700,000원 | 89,649,400원 | 20,990,600원 | 17,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 64,189,999원 | 62,634,579원 | 48,005,421원 | 17,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 44,932,999원 | 43,724,205원 | 66,915,795원 | 17,000,000원 |
배당 시나리오상 임차인 인수액은 유찰 횟수와 무관하게 17,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 2회 유찰 시 매각가 64,189,999원에 인수를 더하면 보수적 부담은 81,189,999원, 3회 유찰 시 매각가 44,932,999원에 인수를 더하면 61,932,999원입니다. 다만 이 계산 역시 701호·703호 임차보증금이 705호 매수인에게 실제 승계된다는 전제의 보수적 시나리오입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 ‘공장(기타공장)’입니다. 아파트가 아니라 지식산업센터 내 공장 용도 물건으로 봐야 합니다.
- 입지. 고양시 덕양구 동산동 소재 ‘고양바이오매스 에너지시설’ 서측 인근이며, 주변은 아파트 단지·지식산업센터·근린생활시설·물류창고가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 18m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접필지와 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며 공장·근린생활시설·업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구(원흥공공주택지구)·벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상9층이며 사용승인일은 2020.07.21입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 705호와 임차 호수 대조. 윤지완 701호, JIN HAO·GAO MING 702호, 장성일 703호가 왜 이 사건 현황조사에 포함됐는지 매각대상목록과 원본 현황조사에서 확인해야 합니다.
- 인수액 17,000,000원 재확인. 배당 시나리오는 윤지완 7,000,000원, 장성일 10,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산하지만 명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 기재되어 있습니다.
- 최저가와 실질취득 분리. 현재 입찰 기준은 91,700,000원이지만 보수적 실질취득은 108,700,000원입니다. 최저가만 기준으로 할인율을 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 감정평가 이용상태는 공부상 공장(기타공장)입니다. 지식산업센터 공장 용도에 맞는 사용·임대·환금성을 기준으로 접근해야 합니다.
- 공유자 파산 등기 확인. 강재욱·나희집 지분 모두 회생절차와 파산선고 관련 등기가 있으므로 최신 등기사항을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·매각대상목록을 서로 맞춰 점유 범위와 인수 여부를 확정해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 17,000,000원의 정체
이 사건의 숫자만 보면 감정가 131,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 91,700,000원까지 내려왔습니다. 그러나 배당 시나리오대로라면 대항력 임차인 보증금 17,000,000원이 별도로 붙어 보수적 실질취득은 108,700,000원입니다. 그래서 현재 가격을 단순히 “감정가 대비 30% 할인”으로 해석하면 안 됩니다.
더 본질적인 문제는 표시 물건은 705호인데 대항력 임차인은 701호와 703호라는 점입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리도 “해당사항없음”으로 적혀 있습니다. 즉 등기상 말소기준은 비교적 분명하지만, 실제 입찰 판단은 임차 보증금 17,000,000원이 705호 매수인에게 승계되는지 확인하는 작업에서 갈립니다. 이 부분이 정리되기 전까지는 가격보다 권리·점유 범위 확인이 우선입니다.
