의정부지방법원 2026타경60781. 원흥줌하이필드지식산업센터 7층 703호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(기타공장)이고, 소유자는 강재욱·나희집이 각각 2분의 1 지분을 보유합니다. 말소기준은 2020.08.12. 농협은행주식회사 근저당권 110,640,000원입니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있고, 2026.04.10. 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
권리의 핵심은 근저당 자체보다 임차보증금 인수 계산에 있습니다. 현재 최저가 91,700,000원에서 집행비용 2,050,600원을 제외한 89,649,400원이 농협은행 근저당에 배당되고, 근저당에는 20,990,600원의 미배당이 남습니다. 한편 대항력 있는 윤지완 7,000,000원과 장성일 10,000,000원은 배당 0원, 매수인 인수 합계 17,000,000원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60781 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 702 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드) 7층 703호 |
| 공부상 용도 | 공장(기타공장) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상9층 · 사용승인일 2020.07.21 |
| 소유자 | 강재욱 2분의 1 · 나희집 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 761,060,597원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.12. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 110,640,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차 인수 계산은 별도
말소기준은 2020.08.12. 농협은행주식회사 근저당입니다. 2026.04.10. 등기된 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 소유자 강재욱·나희집에 관해서는 2025년 회생절차개시, 2026년 회생절차폐지와 파산선고 관련 등기가 이어집니다. 이 절차 관련 등기는 근저당의 말소기준일보다 뒤에 발생했지만, 각 절차의 매각 효과는 실제 집행서류와 등기 원문을 함께 확인하는 편이 안전합니다.
② 임차·점유 현황 — 703호와 다른 호수 기록을 구분
조사에 나타난 임차·점유자는 4명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 대상 703호에 직접 표시된 점유자는 장성일입니다. 윤지완은 701호, JIN HAO와 GAO MING은 702호로 조사돼 있어 대상 호수와 구분해 확인해야 합니다.
| 성명 | 호수 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤지완 | 701호 | 2006.07.05 | 7,000,000원 / 330,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 7,000,000원 인수 산정 |
| JIN HAO | 702호 | 2024.10.10 | 미상 / 미상 | 대항력 無 | 미상 | 인수 산정 없음 |
| GAO MING | 702호 | 2025.03.12 | 미상 / 미상 | 대항력 無 | 미상 | 인수 산정 없음 |
| 장성일 | 703호 | 2017.10.27 | 10,000,000원 / 550,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 10,000,000원 인수 산정 |
③ 가격 구조 — 최저가가 곧 취득원가는 아니다
1회 유찰로 최저가는 감정가 131,000,000원의 70%인 91,700,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 배당 계산상 매수인 인수액이 17,000,000원이므로, 최저가 낙찰을 가정한 실질취득은 108,700,000원입니다. 이는 감정가의 약 83.0%입니다.
이 물건에는 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다. 특히 공부상 공장인 지식산업센터 물건은 실제 매매가와 임대수익·공실·용도 적합성까지 별도로 확인해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,050,600원 |
| 인수 · 윤지완 보증금 | 7,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 장성일 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 110,640,000원 | 89,649,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당 채권최고액 110,640,000원 중 89,649,400원이 배당되고 20,990,600원이 미배당으로 남는 계산입니다. 윤지완·장성일 보증금 합계 17,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 자금·미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 91,700,000원 | 89,649,400원 | 20,990,600원 | 17,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 64,189,999원 | 62,634,579원 | 48,005,421원 | 17,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 44,932,999원 | 43,724,205원 | 66,915,795원 | 17,000,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 동산동 소재 ‘고양바이오매스 에너지시설’ 서측 인근이며, 아파트 단지·지식산업센터·근린생활시설·물류창고 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 18m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도. 공부상 공장(기타공장)입니다. 토지는 공장(기타공장)·근린생활시설·업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 계획. 준주거지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구·벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층 지상9층이며 사용승인일은 2020.07.21입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 91,700,000원에 인수 산정 17,000,000원을 더한 108,700,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 703호 임차 확인. 장성일은 703호·전입 2017.10.27·보증금 10,000,000원·월세 550,000원이며, 배당 계산은 대항력 있음·우선변제권 없음으로 전액 인수를 반영합니다.
- 701호 윤지완 확인. 윤지완은 701호로 조사됐지만 배당 계산에는 보증금 7,000,000원이 매수인 인수로 포함돼 있습니다. 대상 703호에 실제 영향을 미치는지 대조가 필요합니다.
- 702호 점유 확인. JIN HAO와 GAO MING은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 판정됐지만 보증금은 미상입니다.
- 공부상 공장과 주거 사용 차이. 대상은 공장(기타공장)인데 703호 임차인의 이용은 주거로 기재돼 있으므로 실제 용도·점유현황을 확인해야 합니다.
- 회생·파산 등기 확인. 강재욱·나희집 지분에 회생절차개시·폐지 및 파산선고 관련 등기가 존재하므로 현재 등기와 매각조건을 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 감정가 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 지식산업센터의 실제 매매·임대 조건을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “1,700만원 인수”를 먼저 본다
표면상으로는 감정가 131,000,000원에서 한 차례 유찰돼 91,700,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 현재 배당 계산대로라면 매수인이 떠안을 임차보증금은 17,000,000원, 실질취득은 108,700,000원입니다. 여기에 대상 703호의 공부상 용도는 공장인데 장성일이 주거로 점유하고 있고, 701호 윤지완 보증금까지 인수액에 포함된 점이 핵심 확인사항입니다.
말소기준 근저당은 명확하지만, 이 물건은 “근저당이 소멸하니 권리가 깨끗하다”고 끝낼 유형은 아닙니다. 명세서의 인수권리 해당 없음 문구와 배당 계산상 17,000,000원 인수가 동시에 존재하므로, 입찰 전 호수별 임차관계와 인수 범위를 원본에서 확정하는 것이 우선입니다. 현재 상태에서는 가격보다 권리·점유 확인을 먼저 끝낸 뒤 입찰가를 결정하는 접근이 적절합니다.
