100,100,000원
의정부지방법원 2026타경60781. 등기상 소유자는 강재욱·나희집이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 말소기준권리는 2020.08.12. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 122,520,000원이며 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 2026.04.10. 에이치에프엔오삼유동화전문유한회사 명의의 임의경매개시결정도 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사에는 윤지완·장성일이 각각 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가진 것으로 나타나고, 배당 시뮬레이션은 두 사람의 보증금 7,000,000원 + 10,000,000원을 전액 매수인 인수로 계산합니다. 반면 매각물건명세서 비고에는 “인수권리: 해당사항없음”이라고 적혀 있습니다. 서로 다른 자료가 정면으로 충돌하므로 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 인수 여부의 원문 대조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60781 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 702 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드) 8층826호 |
| 용도 | 기타 · 공부상 공장(기타공장) |
| 등기상 소유자 | 강재욱 2분의 1 · 나희집 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 100,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 761,060,597원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2020-07-21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선명하지만 점유가 변수
2020.08.12. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 강재욱·나희집 지분에는 회생절차개시와 폐지, 파산선고가 이어졌고, 2026.04.10. 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 등기부상 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준보다 앞선 전입을 가진 점유자의 보증금 문제는 별도입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 그중 대항력 표시 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤지완 | 701호 | 2006-07-05 | 7,000,000원 | 330,000원 | 대항력 有 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| JIN HAO | 702호 | 2024-10-10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| GAO MING | 702호 | 2025-03-12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 장성일 | 703호 | 2017-10-27 | 10,000,000원 | 550,000원 | 대항력 有 | 확인 필요 | 해당 없음 |
윤지완은 2006-07-05, 장성일은 2017-10-27 전입으로 모두 2020-08-12 말소기준권리보다 앞섭니다. 제공된 권리분석에서는 두 사람을 대항력 있음으로 판정했고, 확정일자와 배당요구 내역은 확인되지 않은 상태라 배당 시뮬레이션에서는 보증금 전액을 매수인 인수액으로 잡았습니다. JIN HAO와 GAO MING은 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 표시되어 있으나, 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았습니다.
③ 가격 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
현재 회차 최저매각가는 100,100,000원으로 감정가 143,000,000원의 70%입니다. 그러나 잠재 인수액 17,000,000원을 그대로 부담한다고 보면 실질취득은 117,100,000원입니다. 이 사건은 실거래 시세 자료가 없어 “싸다” 또는 “시세 대비 메리트가 있다”고 단정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,201,400원 |
| 인수 · 윤지완 보증금 | 7,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 장성일 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 122,520,000원 | 97,898,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 농협은행주식회사 채권최고액 122,520,000원 중 97,898,600원이 배당되고 24,621,400원이 미배당으로 남는 계산입니다. 임차인 보증금 17,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수 가능액으로 별도 반영되어 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 잠재 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 100,100,000원 | 97,898,600원 | 24,621,400원 | 17,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 70,070,000원 | 68,408,740원 | 54,111,260원 | 17,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 49,049,000원 | 47,766,118원 | 74,753,882원 | 17,000,000원 |
유찰이 진행되어 낙찰가가 내려가더라도 제공된 시뮬레이션상 잠재 인수액 17,000,000원은 동일하게 유지됩니다. 따라서 이 사건은 각 회차의 최저가만 보지 말고 낙찰가 + 인수 가능액으로 자금 계획을 세워야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고양시 덕양구 동산동 소재 고양바이오매스 에너지시설 서측 인근으로, 아파트 단지·지식산업센터·근린생활시설·물류창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 공부상 공장(기타공장)입니다. 아파트가 아닌 업무·산업계 부동산으로 접근해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상9층, 사용승인일 2020-07-21입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 18m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구·벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 임대상황. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 현황조사에는 701호·702호·703호 점유자가 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각목록 범위 대조. 사건 주소의 8층826호와 감정평가서의 제7층 제701호 외 7개호 표기가 일치하는지 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차인 인수 여부. 현황조사·배당 시뮬레이션의 17,000,000원 인수 계산과 매각물건명세서의 “인수권리 없음” 기재를 반드시 대조해야 합니다.
- 윤지완·장성일 점유 확인. 전입일이 말소기준보다 빠르므로 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 702호 점유자 확인. JIN HAO와 GAO MING은 대항력 없음으로 표시되지만 보증금이 미상입니다.
- 공장 용도 확인. 공부상 공장(기타공장)이므로 실제 사용상태와 업종·관리규약 등을 확인해야 합니다.
- 소유자 파산 등기 확인. 강재욱·나희집 지분에 회생절차와 파산선고 관련 등기가 존재하므로 최신 등기 상태를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 1,700만원 인수 위험
이 물건의 최저가는 감정가 143,000,000원에서 1회 유찰되어 100,100,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석상 윤지완·장성일의 보증금 합계 17,000,000원이 매수인 인수 가능액으로 계산되므로, 현재 회차 실질 부담은 117,100,000원 수준입니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
특히 이 사건은 현황조사·배당 시뮬레이션과 매각물건명세서의 인수 판단이 서로 충돌합니다. 따라서 결론은 단순합니다. 가격은 보류, 권리 원문 확인이 먼저. 잠재 인수 17,000,000원이 실제로 소멸하는지 확정된 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.
