의정부지방법원 2026타경60781. 등기상 소유자는 강재욱·나희집으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2020.08.12. 농협은행주식회사 근저당권으로 채권최고액은 113,280,000원입니다. 이후 등기된 상가건물임차권과 2026.04.10. 임의경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “모두 소멸”이라고 끝낼 수 없습니다. 현황조사에는 윤지완과 장성일이 각각 말소기준권리보다 앞선 전입일을 갖고 있어 대항력 있음으로 판정돼 있고, 배당가정에서는 두 사람의 보증금 합계 17,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60781 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 702 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드) 8층824호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 삼원로 51 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(기타공장) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상9층 · 사용승인일 2020-07-21 |
| 감정평가 기재 | 제7층 제701호 외 7개호 |
| 소유자 | 강재욱 2분의 1 · 나희집 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 92,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 761,060,597원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선명하지만 임차인 인수가 핵심
2020.08.12. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준입니다. 2025.09.22. 주식회사 하나로이앤씨의 상가건물임차권은 그 이후 등기되어 등기상 매각으로 소멸하지만, 해당 임차권에는 사업자등록신청일자 없음·확정일자 없음이 기재되어 있고 전입일도 확인되지 않아 대항력은 미상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고된 임차관계 4건
| 임차인 | 부분 | 전입·점유 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤지완 | 701호 | 2006-07-05 | 7,000,000원 | 330,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| JIN HAO | 702호 | 2024-10-10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| GAO MING | 702호 | 2025-03-12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 하나로이앤씨 | 건물 전부 | 임차권등기 2025-09-22 | 10,000,000원 | 미상 | 대항력 미상 | 미상 | 확인 필요 |
윤지완의 전입일은 2006-07-05, 장성일의 전입일은 2017-10-27로 모두 말소기준권리 2020-08-12보다 앞섭니다. 현 배당가정에서는 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인에게 인수되는 것으로 계산되어 있습니다. JIN HAO와 GAO MING은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다.
주식회사 하나로이앤씨는 임대차계약일 2024.08.29., 점유개시일 2024.08.29., 보증금 10,000,000원의 임차권등기가 있으며 배당요구일은 2025-09-22입니다. 하지만 사업자등록신청일과 확정일자가 없고 대항력 판단도 미상입니다. 따라서 현재 계산된 17,000,000원 외에 이 임차권의 법적 지위는 별도 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,063,200원 |
| 인수 · 윤지완 보증금 | 7,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 장성일 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 113,280,000원 | 90,336,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 농협은행주식회사 채권최고액 113,280,000원 중 90,336,800원이 배당되고 22,943,200원 미배당이 발생하는 가정입니다. 윤지완·장성일 보증금 17,000,000원은 배당대금이 아니라 매수인 인수 가정이므로 아래 도넛의 매각대금 배분에는 포함되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가, 그대로 남는 1,700만원
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 92,400,000원 | 17,000,000원 | 109,400,000원 | 22,943,200원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 64,679,999원 | 17,000,000원 | 81,679,999원 | 50,164,241원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 45,275,999원 | 17,000,000원 | 62,275,999원 | 69,218,969원 |
이 사건은 낙찰가가 내려가더라도 현재 배당가정상 윤지완·장성일 보증금 17,000,000원은 그대로 매수인 부담으로 남습니다. 따라서 가격 판단은 각 회차의 최저가가 아니라 최저가 + 인수액인 실질취득 기준으로 해야 합니다.
⑤ 소유권·회생·파산 기록
- 공유관계. 강재욱과 나희집이 각각 2분의 1 지분을 보유합니다.
- 회생절차. 두 공유자 지분에 대해 2025.04.18. 서울회생법원의 회생절차개시결정이 등기되었습니다.
- 강재욱. 2026.02.09. 회생절차폐지 후 2026.02.24. 파산선고 기록이 있습니다.
- 나희집. 2026.02.09. 회생절차폐지 후 2026.02.24. 파산선고 기록이 있습니다.
- 경매개시. 2026.04.09. 임의경매개시결정, 2026.04.10. 접수이며 채권자는 에이치에프엔오삼유동화전문유한회사입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고양시 덕양구 동산동 ‘고양바이오매스 에너지시설’ 서측 인근으로, 아파트단지·지식산업센터·근린생활시설·물류창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 공부상 ‘공장(기타공장)’입니다. 매각물건명세서 비고에도 공부상 공장으로 기재되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 18m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형이며 공장(기타공장)·근린생활시설·업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구(원흥공공주택지구)·벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 92,400,000원이 아니라 인수 가정액 17,000,000원을 합한 109,400,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 선순위 임차인. 윤지완 7,000,000원·장성일 10,000,000원의 보증금 인수 여부를 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 임차권등기. 주식회사 하나로이앤씨의 보증금 10,000,000원은 전입·사업자등록·확정일자 정보가 없어 대항력 판정이 미상입니다.
- 702호 점유자. JIN HAO·GAO MING은 대항력 없음으로 정리되어 있으나 보증금은 미상입니다.
- 공유자 파산. 강재욱·나희집 모두 2026.02.24. 파산선고 기록이 있으므로 관련 절차와 현 소유권 상태를 원본으로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 공장(기타공장)이므로 현황과 실제 사용 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 중요한 것은 인수관계
감정가 132,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 92,400,000원으로 내려온 사건입니다. 하지만 배당가정상 매수인 인수액은 17,000,000원이고, 현재 회차의 실질취득은 109,400,000원입니다. 여기에 주식회사 하나로이앤씨의 보증금 10,000,000원 임차권은 대항력 판정이 미상입니다.
말소기준권리 자체는 2020.08.12. 농협은행주식회사 근저당으로 명확하지만, 현황조사상 선순위 전입 임차인과 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음” 표시 사이에는 반드시 원본 대조가 필요합니다. 이 물건의 핵심은 단순한 유찰률이 아니라 실제 인수할 보증금이 얼마인지 확정하는 것입니다.
