의정부지방법원 2026타경60781. 등기상 소유자는 강재욱·나희집 각 2분의 1 공유이고, 말소기준권리는 2020.08.12. 설정된 농협은행주식회사 근저당권(채권최고액 110,640,000원)입니다. 현재 회차 최저가는 감정가 131,000,000원의 70%인 91,700,000원이지만, 권리분석의 핵심은 낙찰가 자체보다 대항력 임차인의 보증금 인수입니다.

현황조사에는 총 4명의 점유자가 확인되고, 그중 윤지완과 장성일은 말소기준권리보다 앞서 전입한 것으로 정리되어 대항력 있음으로 표시됩니다. 예상배당은 두 사람에게 우선변제권이 없는 것으로 계산해 각각 7,000,000원과 10,000,000원, 합계 17,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 시나리오입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 회생·파산 이력이 겹친다

말소기준권리는 2020.08.12. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 해당 근저당은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 이후 공유자 강재욱·나희집에 대해 재산보전처분, 회생절차개시, 회생절차폐지 및 파산선고 등기가 연이어 나타납니다. 일부 보전처분과 회생절차개시 등기는 이미 말소되었지만, 파산 관련 등기 이력이 있으므로 단순히 “근저당만 보고 끝” 내기보다는 현재 등기 상태를 원본과 맞춰 보는 편이 안전합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 4명, 대항력 있는 2명이 핵심

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인은 4명입니다. JIN HAO와 GAO MING은 전입일이 말소기준권리인 2020.08.12.보다 뒤여서 대항력 없음으로 정리되어 있지만 보증금은 확인되지 않습니다. 반면 윤지완과 장성일은 전입일이 말소기준보다 앞섭니다.

③ 가격 — 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수’로 봐야 한다

현재 최저매각가는 91,700,000원입니다. 여기에 배당 시나리오상 매수인 인수액 17,000,000원을 더하면 실질취득 부담은 108,700,000원입니다. 2회 유찰 시에는 64,189,999원 + 17,000,000원 = 81,189,999원, 3회 유찰 시에는 44,932,999원 + 17,000,000원 = 61,932,999원으로 계산됩니다.

감정가 131,000,000원보다 현재 실질취득 108,700,000원이 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 최근 실거래 비교값이 없으므로 가격 메리트에 가점을 줄 근거가 부족합니다. 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 실질취득액과 점유·인수 범위를 먼저 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당 채권최고액 110,640,000원 중 89,649,400원이 배당되고 20,990,600원이 미배당으로 남는 계산입니다. 임차인 보증금 17,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 덕양구 동산동 소재 고양바이오매스 에너지시설 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·지식산업센터·근린생활시설·물류창고 등이 혼재합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상9층 건물이며 사용승인일은 2020.07.21입니다.
• 이용상태. 공부상 공장(기타공장)이며, 토지는 공장·근린생활시설·업무시설 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 18m 내외 포장도로에 접합니다.
• 지역·지구. 준주거지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구(원흥공공주택지구)·벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역 등으로 기재되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차는 낙찰가 91,700,000원이 아니라 인수액을 더한 108,700,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 윤지완·장성일 인수 확인. 예상배당은 두 임차인의 보증금 합계 17,000,000원을 전액 매수인 인수로 계산합니다.
• 명세서와 현황조사 대조. 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있으나, 별도 배당 계산에서는 대항력 임차인 인수가 반영되어 있어 원문 간 대조가 필수입니다.
• 호실 범위 확인. 표제 주소는 704호, 감정평가서는 제701호 외 7개호, 임차인 점유는 701~703호로 나타납니다.
• 파산·회생 등기 확인. 두 공유자 모두 회생절차와 파산 관련 등기 이력이 있어 현재 효력이 남은 등기를 원본에서 확인해야 합니다.
• 가격 가점 보류. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 않습니다.
• 배당 전제 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “91,700,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다

이 사건의 현재 최저매각가는 91,700,000원이지만, 분석상 핵심 숫자는 108,700,000원입니다. 대항력 있는 것으로 정리된 윤지완·장성일의 보증금 합계 17,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되기 때문입니다. 여기에 표제 주소와 감정평가·점유 호실의 범위가 한눈에 일치하지 않고, 공유자들의 회생·파산 등기 이력도 겹칩니다.

반면 최근 실거래 시세 자료는 없습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 최저가보다 실질취득액, 감정가보다 호실 범위와 임차인 인수관계를 먼저 확정해야 하는 권리확인형 사건입니다.