119,700,000원
의정부지방법원 2026타경60781. 대상은 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드) 7층 702호이고 공부상 용도는 공장(기타공장)입니다. 감정가 171,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 119,700,000원입니다. 등기상 말소기준은 2020.08.12. 농협은행주식회사 근저당권 144,360,000원입니다.
표면만 보면 말소기준권리 이후 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 등기보다 점유·임차 관계의 해석이 더 중요합니다. 현황조사에는 701호·702호·703호 관련 점유자가 함께 기재되어 있고, 배당 계산에서는 701호 윤지완과 703호 장성일의 보증금 합계 17,000,000원을 매수인이 떠안는 것으로 계산했습니다. 반면 매각물건명세서에는 인수권리가 해당사항없음으로 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60781 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 702 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드) 7층702호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 삼원로 51 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(기타공장) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상9층 · 사용승인일 2020-07-21 |
| 소유자 | 강재욱 2분의 1 · 나희집 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 119,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 761,060,597원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 파산·점유자료 대조가 중요
말소기준권리는 2020.08.12. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 144,360,000원입니다. 2026.04.10. 기입된 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 공유자 두 사람의 지분에는 회생절차 개시·폐지와 파산선고 등기가 이어져 있어 현재 등기 상태를 매각 직전 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 702호 자체보다 ‘701·703호 인수 반영’이 쟁점
| 성명 | 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤지완 | 701호 | 2006-07-05 | 7,000,000원 / 330,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 7,000,000원 인수 가정 |
| JIN HAO | 702호 | 2024-10-10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 근거 없음 |
| GAO MING | 702호 | 2025-03-12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 근거 없음 |
| 장성일 | 703호 | 2017-10-27 | 10,000,000원 / 550,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 10,000,000원 인수 가정 |
현황조사 기준 점유자는 4명입니다. 이 가운데 대상 호수인 702호에는 JIN HAO와 GAO MING이 기재되어 있고, 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리 2020.08.12.보다 뒤라 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 다만 보증금은 미상입니다.
반대로 윤지완은 701호, 장성일은 703호로 기재되어 있음에도 배당 계산에서는 각각 보증금 7,000,000원과 10,000,000원을 매수인 인수로 반영했습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 있는 임차인이 있다”가 아니라, 701호·703호 점유자가 왜 702호 매수인의 인수액으로 잡혀 있는지를 매각대상 범위와 원본 명세서에서 확인하는 것입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%와 ‘시세 대비 저렴’은 다른 말
현재 최저매각가는 감정가 171,000,000원의 70%인 119,700,000원입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로, 감정가보다 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
배당 시뮬레이션의 인수 가정을 그대로 적용하면 현재 회차의 실질취득은 119,700,000원 + 17,000,000원 = 136,700,000원입니다. 다음 회차에서도 인수 가정액은 17,000,000원으로 동일하게 잡혀 있습니다. 따라서 입찰가는 최저매각가만 보지 말고 낙찰가와 인수액을 합친 총액으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,475,800원 |
| 인수 · 윤지완 보증금 | 7,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 장성일 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 144,360,000원 | 117,224,200원 |
| 근저당 미배당 | - | 27,135,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,475,800원을 제외한 117,224,200원이 농협은행주식회사 근저당에 배당되고, 27,135,800원이 미배당으로 남는 계산입니다. 윤지완·장성일의 보증금은 배당액 0원, 매수인 인수액 합계 17,000,000원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 고양시 덕양구 동산동 소재 ‘고양바이오매스 에너지시설’ 서측 인근이며, 주위는 아파트 단지·지식산업센터·근린생활시설·물류창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 공장(기타공장)입니다. 대상 건물은 지하2층·지상9층 철근콘크리트구조이며 사용승인일은 2020-07-21입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 18m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구(원흥공공주택지구)· 벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 별도로 적시되지 않았고, 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수권리 원문 대조. 배당 계산의 인수 17,000,000원과 매각물건명세서의 ‘인수권리 해당사항없음’ 중 실제 매각조건이 무엇인지 반드시 확인해야 합니다.
- 매각대상 범위 확인. 주소는 702호인데 윤지완은 701호, 장성일은 703호로 기재되어 있습니다. 두 사람의 보증금이 702호 매수인 인수로 계산된 근거를 확인해야 합니다.
- 702호 점유관계. JIN HAO·GAO MING은 대항력 없음으로 분류되어 있으나 보증금은 미상입니다. 실제 임대차계약과 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 파산등기 확인. 강재욱·나희집 지분에는 회생절차 폐지와 파산선고 등기가 이어져 있으므로 최신 등기부와 경매기록을 대조해야 합니다.
- 가격 상한은 실거래 확인 후. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세 메리트를 단정할 수 없습니다. 비교 가능한 거래가격을 확인한 뒤 실질취득 136,700,000원 가정과 함께 판단해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 공장(기타공장)이므로 실제 사용 가능 범위와 이용 목적을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 풀어야 할 권리 모순
현재 최저가는 119,700,000원으로 감정가 171,000,000원의 70%입니다. 하지만 이 사건에서 숫자 하나만 고르라면 최저가보다 17,000,000원이 더 중요합니다. 배당 계산은 그 금액을 매수인이 떠안는다고 보지만, 매각물건명세서는 인수권리를 해당사항없음으로 적고 있기 때문입니다.
배당 계산을 적용하면 현재 회차 실질취득은 136,700,000원입니다. 반면 실제로 인수권리가 없다면 그 계산 자체가 달라집니다. 더구나 17,000,000원의 당사자는 대상 주소인 702호가 아니라 701호·703호로 기재되어 있습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 가격은 보류, 권리관계 원문 대조가 먼저. 이 불일치를 해소한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다.
