인천지방법원 2025타경935. 강화군 길상면 온수리 수현루비프라자 가동 1층 101호입니다. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)로, 아파트나 일반 주거용 호실이 아닌 소규모 상가입니다. 전용면적 참고값은 23.46㎡이며, 건물은 철근콘크리트구조의 지상 3층 규모입니다.
가격 변화는 큽니다. 감정가 149,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 73,010,000원까지 하락했습니다. 단순히 감정가 대비 할인 폭만 보면 관심을 끌 수 있는 물건이지만, 감정가 하락과 시장가치 대비 저평가는 서로 다른 개념입니다. 특히 이 물건은 현재 확인되는 실거래 표본이 대상 101호와 면적·층수·이용상태가 다릅니다.
등기상 선순위 담보권의 규모는 크지만 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 해당 점포를 임차인이 실제 사용하는 상태이므로, 권리 말소와 점포를 문제없이 인도받는 것은 별도의 문제라는 점이 이번 경매의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경935 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 길상면 온수리 517-8 수현루비프라자 가동 1층 101호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 강화군 길상면 온수길52번길 6 |
| 물건종류 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 면적 / 구조 | 전용면적 참고 23.46㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 3층 건물의 1층 |
| 소유자 | 박수현 (단독소유 · 2021.06.25 소유권보존) |
| 감정가 | 149,000,000원 |
| 최저매각가 | 73,010,000원 (감정가의 49%, 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 계양농업협동조합 |
| 신청채권액 | 709,334,219원 |
| 말소기준 | 2021.06.25 을구 1번 계양농업협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 점유 특이사항 | 101호와 102호를 하나의 점포로 사용 중 |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.13 발급 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
말소기준은 2021년 6월 25일 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,392,000,000원이었으나, 이후 변경등기를 거쳐 2024년 7월 15일 722,640,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 2025년 9월 30일에는 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다.
2023년 설정된 후순위 근저당권 120,000,000원과 서울보증보험주식회사의 가압류 50,000,000원, 인천광역시의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸 예정입니다. 근저당권의 이전등기는 기존 담보권의 권리자 변경이므로, 그 자체로 새로운 선순위 인수권리가 생기는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 101호와 102호가 한 점포
이번 매각 대상은 가동 1층 101호입니다. 현황조사에서 확인된 점유내역 가운데 대상 호실에 직접 관련된 점유는 ㈜배꼽아리랑, 박정규의 101호·102호 통합 사용입니다.
| 임차인 / 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)배꼽아리랑, 박정규 | 101호·102호 | 20,000,000원 | 700,000원 | 없음 분류 | 미확인 | 0원 추정 |
본건 직접 관련 점유내역 1건. 전입신고일 2024.08.19, 확정일자 및 배당요구 여부 미확인. 대항력은 기록상 없음으로 분류되어 있으나 상가의 실제 대항요건은 점포 인도·사업자등록 등을 통해 확인해야 합니다.
건물 전체 현황조사에는 다른 호실 점유내역도 확인됩니다. 103호의 VO THI LE, 201호의 황정욱, 206호의 조소민, 207호의 안병미는 매각 대상 101호와 구분해야 할 다른 호실의 점유자입니다. 이들의 보증금을 101호 인수액에 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 88.4%라는 숫자의 한계
수현루비프라자에서 확인되는 비교 거래는 2023년 12월의 2층·전용 27.03㎡ 거래 7건입니다. 거래 평균은 82,571,428원이며, 이를 현재 최저가 73,010,000원과 단순 비교하면 88.4%입니다.
그러나 경매 대상은 1층·전용면적 참고 23.46㎡의 근린시설입니다. 반면 비교 거래는 2층의 다른 면적으로, 감정평가상 2층 해당 호실들은 다세대주택 용도로 구분돼 있습니다. 거래 시점도 2023년 12월이어서 현재의 2026년 시장가격을 직접 보여주는 자료가 아닙니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 평균 | 27.03㎡ | 7건 | 82,571,428원 |
④ 예상배당표 (매각가 73,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 모형상 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,714,180원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 계양농업협동조합 | 1,392,000,000원 | 71,295,820원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 계양농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 배분 합계 | — | 73,010,000원 |
위 표는 최초 근저당 채권최고액을 사용한 단순 배당 추정입니다. 을구 1번의 2024.07.15 변경 채권최고액 722,640,000원과 2025.09.30 근저당권 이전, 인천광역시 압류 관련 조세채권, 당해세 및 임차인의 법정 우선변제 가능성은 실제 배당에서 확인해야 합니다. 미배당 채권액은 매수인의 인수채무와 동일하지 않습니다.
⑤ 유찰 회차별 자금·미배당 분석
현재 회차에서 낙찰된다고 가정하면 추정 집행비용을 제외한 배당 재원 대부분이 선순위 근저당 채권에 배분됩니다. 채권총액이 매각대금을 크게 초과해 배당 부족액이 발생하지만, 배당받지 못한 근저당 채권이 그대로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 73,010,000원 | 71,295,820원 | 1,490,704,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 51,107,000원 | 49,787,074원 | 1,512,212,926원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 35,774,900원 | 34,730,952원 | 1,527,269,048원 | 0원 |
회차별 매각가·배당·미배당은 가정 시나리오로 실제 향후 최저매각가격 및 법원 배당 결과를 확정하지 않습니다. 표의 미배당액은 최초 근저당 채권최고액 기준 모형값이며 최신 변경등기·실제 채권액을 반영한 확정 채무잔액이 아닙니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강화군 길상면 온수리 길상초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 건물 서측과 북측으로 도로가 소재합니다.
- 건물. 2021.05.10 준공된 철근콘크리트구조 3층 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인팅·인조석붙임 등의 마감입니다. 기본적인 위생설비와 급배수설비가 있습니다.
- 용도. 가동 101~103호는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 104호는 제1종근린생활시설(소매점), 201·203·206·207호는 다세대주택으로 구분됩니다.
- 토지. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있고, 지목은 대, 토지 이용상황은 주상용입니다. 전체 토지면적은 885.0㎡이며, 공시지가 참고값은 377,500원/㎡입니다.
- 공법상 제한. 성장관리권역, 공장설립제한지역, 상수원 관련 제한지역, 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다. 영업시설 변경이나 공사 계획이 있다면 관련 인·허가를 확인해야 합니다.
- 현황 특이사항. 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 101호·102호 통합 사용에 따른 내부 구획과 실제 시설 상태는 별도 현장 확인 대상입니다.
- 환금성. 대단지 아파트와 달리 거래 표본이 제한적인 소규모 복합건물입니다. 특히 1층 상가의 환금성을 판단할 직접 비교 거래가 부족하므로, 과거 2층 거래가격만으로 매도 가능가격을 추정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 매각 대상이 가동 1층 101호인 점을 확인하고, 102호가 통합 사용되는 실제 구조 및 점포 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차인의 상가 대항력. ㈜배꼽아리랑 및 박정규 관련 사업자등록, 점포 인도일, 임대차계약서, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 전입신고일만으로 결론을 확정하지 않습니다.
- 점포 명도 및 시설 분리. 101호와 102호를 하나의 점포로 사용하므로 출입구, 전기·수도, 주방시설, 영업 동선 및 내부 구획을 확인해야 합니다.
- 선순위 근저당 변경. 최초 채권최고액 1,392,000,000원과 2024년 변경 금액 722,640,000원, 2025년 근저당권 이전의 관계를 최신 등기부와 채권계산서로 대조해야 합니다.
- 조세채권 확인. 인천광역시 압류가 존재하므로 관련 체납세금의 성격, 법정기일, 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 현재 상가 시세 재검증. 2023년 2층 주거용 거래와 대상 1층 상가는 직접 비교하기 어렵습니다. 인근 유사 근린시설 매매 사례와 실제 임대료를 확인해야 합니다.
- 관리비 및 공용시설. 관리비 체납, 공용부분 부담, 주차 및 공용설비 사용관계를 확인해야 합니다.
- 영업·용도 규제. 일반음식점 용도로 표시되어 있으나 실제 영업 가능 조건 및 인테리어·시설 변경 인허가 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 집행법원의 최신 매각 공고를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가보다 중요한 것은 실제 상가 가치”
이 물건의 장점은 말소기준 이후 권리들이 매각으로 정리될 것으로 예상되고, 배당 모형상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 그러나 101호 임차인의 상가 대항요건을 확인해야 하므로 점유와 명도 측면까지 완전히 안전하다고 단정할 수는 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 149,000,000원이 두 차례 유찰로 73,010,000원까지 내려왔지만, 비교 거래 7건은 모두 2023년 12월의 다른 면적·2층 거래입니다. 최저가가 과거 거래 평균의 88.4%라는 사실만으로 101호의 현재 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다. 추가 유찰이 발생해도 이러한 비교조건의 한계는 그대로 남습니다.
최종 판단은 권리 말소는 비교적 단순하지만, 점포 독립성· 명도·시세·환금성 검증이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건입니다. 101호와 102호의 통합 점유를 해결할 수 있는지, 대상 호실만의 매매가치와 실제 활용 수익이 어느 정도인지 확인한 이후에 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.
