인천지방법원 2025타경935. 강화군 길상면 온수리 수현루비프라자 가동 1층101호로, 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 등기상 소유자는 박수현이고, 2021.06.25 소유권보존과 같은 날 계양농업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 제공된 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.

권리보다 더 주의할 부분은 가격과 점유 형태입니다. 현황상 101호와 102호는 ㈜배꼽아리랑이 한 점포로 사용하고 있습니다. 또한 비교 실거래는 대상면적 23.46㎡와 일치하지 않는 27.03㎡ 표본이고, 거래월도 모두 2023.12로 표시돼 있습니다. 따라서 비교값을 현재 시세의 정밀한 대체값으로 쓰기에는 한계가 있지만, 그 표본들보다 현재 최저가가 높은 방향이라는 점은 분명히 확인됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형

말소기준은 2021.06.25 계양농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,392,000,000원이고, 2024.07.15 변경등기에는 채권최고액 722,640,000원이 기재돼 있습니다. 이 근저당은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 후순위 근저당 120,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 50,000,000원, 인천광역시 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다.

② 임차인 — 모두 말소기준권리 이후

조사된 임차·점유관계는 모두 2021.06.25 말소기준권리 이후에 시작됐습니다. 따라서 현재 확인된 임차인들에게는 대항력이 없고, 제공된 배당 시나리오상 낙찰자가 승계하는 임차보증금도 없습니다. 다만 일부는 보증금 또는 우선변제 여부가 확인되지 않아 배당관계는 별도로 점검해야 합니다.

③ 시세 비교 — 1회 유찰 후에도 비교 실거래 상단 위

수현루비프라자의 거래 비교값은 대상면적 23.46㎡와 일치하지 않는 27.03㎡·2층 표본입니다. 거래월도 모두 2023.12로 표시돼 있어 2026.09.17 매각시점과 시차가 있습니다. 따라서 정밀 시세평가보다는 현재 최저가의 상대적 위치를 보는 참고자료로 쓰는 편이 안전합니다.

비교 실거래는 80,000,000원~86,000,000원이고 평균은 82,571,428원입니다. 최신 거래도 86,000,000원입니다. 현재 최저가 104,300,000원은 최근시세 평균값의 126.3%로 계산돼 있습니다. 즉 감정가에서 1회 유찰돼 104,300,000원까지 내려왔어도, 이 거래자료만 놓고는 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)

현재 회차에서는 채권자 총 청구액 1,562,000,000원 중 102,039,800원이 배당되고 1,459,960,200원이 미배당으로 계산됩니다. 이 미배당 채권은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 길상초등학교 남서측 인근으로, 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 용도. 101~103호는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점), 104호는 제1종근린생활시설(소매점), 201·203·206·207호는 공부상 다세대주택입니다.
• 현황. 101호와 102호는 ㈜배꼽아리랑이 한 점포로 사용하고 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 구조. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물이며 외벽은 몰탈위페인팅·인조석붙임 등, 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·기타설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 토지면적 885.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·부정형이며 서측·북측으로 도로가 소재합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역에 걸쳐 있고, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 규제. 성장관리권역·공장설립제한지역·상수원보호기타·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
• 공시지가. 377,500원/㎡입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 가격부터 재검증. 최저가 104,300,000원은 비교 실거래 평균 82,571,428원의 126.3%입니다. 1회 유찰만 보고 저가라고 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
• 면적 다른 실거래 주의. 대상면적 23.46㎡와 비교거래 27.03㎡가 일치하지 않습니다. 실제 101호와 유사한 1층 근린시설의 현장 매매·임대 시세 확인이 필요합니다.
• 거래시점 확인. 비교 실거래 7건과 최신거래가 모두 2023.12로 표시돼 있습니다. 2026.09.17 입찰 시점의 시장 상황은 별도 확인이 필요합니다.
• 101·102호 일체 사용 확인. 두 호실을 한 점포로 사용 중이므로 현황 경계·출입·내부 연결 및 명도 범위를 확인해야 합니다.
• 임차인 서류 대조. 황정욱·안병미는 배당요구가 확인되며 일부 점유자의 보증금·우선변제 여부는 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 원본 대조해야 합니다.
• 배당 채권액 대조. 1번 근저당의 최초 채권최고액 1,392,000,000원과 2024.07.15 변경액 722,640,000원이 함께 확인되므로 실제 채권계산서 확인이 중요합니다.
• 세금 우선순위 확인. 인천광역시 압류가 있고 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 말소 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 규제 확인. 역사문화환경보존지역 등 토지이용 규제가 중첩돼 있으므로 향후 영업·시설변경·공사 계획이 있다면 관련 인·허가 조건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 보류”

이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.06.25 근저당이고, 조사된 임차인은 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 근저당·가압류·압류도 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 가격은 다른 문제입니다. 감정가 149,000,000원에서 한 번 유찰돼 104,300,000원이 됐음에도 비교 실거래 평균 82,571,428원의 126.3%입니다. 더구나 비교거래는 대상면적과 다르고 모두 2023.12 거래라 현재 시장을 그대로 대변한다고 보기 어렵습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “권리상 인수는 없지만, 현재 가격이 싸다는 근거도 없다”입니다. 권리는 통과, 현재 회차 가격은 보수적으로 접근하는 편이 데이터에 맞습니다.