인천지방법원 2025타경935. 강화군 길상면 온수리 수현루비프라자 가동 1층102호의 근린시설입니다. 감정평가상 101~103호는 제2종근린생활시설(일반음식점), 104호는 제1종근린생활시설(소매점), 201·203·206·207호는 다세대주택으로 이용되고 있습니다. 본건의 말소기준권리는 2021.06.25 설정된 계양농업협동조합 근저당권입니다.

현재 회차 최저가는 감정가 149,000,000원의 70%인 104,300,000원입니다. 권리만 보면 매수인 인수액이 0원으로 계산되지만, 가격은 별개의 문제입니다. 거래 자료의 최근 평균은 82,571,428원, 최신 거래는 86,000,000원으로 현재 최저가가 모두 웃돕니다. 더욱이 대상 비교면적은 23.46㎡인데 거래 표본은 27.03㎡로 면적이 일치하지 않아 거래가 비교 역시 보수적으로 읽어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

말소기준은 2021.06.25 을구 1번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,392,000,000원이고, 2024.07.15에는 채권최고액 722,640,000원으로 변경된 등기가 있습니다. 이후 2025.09.30 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 2023.08.11 설정된 을구 2번 근저당권 120,000,000원, 2025.04.09 서울보증보험주식회사 가압류 50,000,000원 등은 말소기준 이후 권리입니다.

임차·점유 현황

조사된 점유자들의 신고일은 모두 말소기준일인 2021.06.25 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 황정욱·조소민·안병미는 보증금이 미상이고, 확정일자 및 우선변제 여부도 확정되지 않았습니다. 또한 101호와 102호는 (주)배꼽아리랑이 한 점포로 사용하고 있으므로, 실제 점유범위와 경계는 입찰 전에 직접 확인할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤에도 최근 거래보다 높다

수현루비프라자의 거래 표본은 모두 2023.12, 면적 27.03㎡입니다. 대상 비교면적 23.46㎡와 면적이 일치하지 않으므로 직접적인 동일면적 비교에는 한계가 있습니다. 그럼에도 현재 최저가 104,300,000원은 최근 거래 평균 82,571,428원의 126.3%이고, 최신 거래 86,000,000원보다도 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)

현재 회차에서는 채권자 총액 1,562,000,000원 중 102,039,800원이 배당되고, 미배당액은 1,459,960,200원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 길상초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물이며 기본적인 위생·급배수·기타 설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용. 101~103호는 제2종근린생활시설(일반음식점), 104호는 제1종근린생활시설(소매점), 201·203·206·207호는 다세대주택으로 기재돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 885.0㎡, 지목은 대, 주상용으로 이용 중이며 평지·부정형·소로한면 조건입니다. 공시지가는 377,500원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 저촉되고, 성장관리권역·공장설립제한지역·상수원보호기타·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
• 공부. 공부와의 차이는 없고 위반 사항도 확인되지 않았습니다.
• 거래성. 수현루비프라자는 2021.05.10 사용승인, 7세대 규모이며 거래 표본은 2023.12의 7건입니다. 현재 물건과 거래 면적이 일치하지 않아 환금성과 시세 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재 가격부터 재검토. 최저가 104,300,000원이 최근 거래 평균 82,571,428원의 126.3%입니다. 1회 유찰 자체를 가격 메리트로 해석하지 마세요.
• 거래 면적 차이 확인. 대상 비교면적은 23.46㎡, 거래 표본은 27.03㎡입니다. 동일면적·동일용도 거래 여부를 추가로 확인해야 합니다.
• 101·102호 점유경계. 101호와 102호를 (주)배꼽아리랑이 한 점포로 사용하고 있으므로 실제 경계·출입·영업 범위를 현장에서 확인하세요.
• 임차관계 원본 대조. 조사된 점유자들은 말소기준 이후 신고로 대항력은 없지만 일부 보증금과 우선변제 여부가 미상입니다.
• 근저당 변경·이전 확인. 을구 1번 근저당은 2024.07.15 채권최고액 변경 및 2025.09.30 농업협동조합자산관리회사로의 이전 등기가 있으므로 현재 권리관계를 등기 원본으로 대조하세요.
• 규제 확인. 역사문화환경보존지역 등 문화유산 관련 인·허가 사항과 토지이용계획을 증명용 확인원으로 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.25 근저당이 말소기준이고 조사된 점유자들의 신고일은 모두 그 이후입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격을 보면 평가가 달라집니다. 현재 최저가 104,300,000원은 최근 거래 평균 82,571,428원의 126.3%이며 최신 거래 86,000,000원도 웃돕니다. 게다가 거래 표본의 면적 27.03㎡와 대상 비교면적 23.46㎡가 일치하지 않고, 거래 시점도 2023.12입니다. 권리는 정리되지만 가격은 보수적으로 봐야 하는 근린시설. 현재 회차의 핵심은 ‘유찰됐느냐’가 아니라 ‘실제 현 시세에 비해 얼마에 사느냐’입니다.