인천지방법원 2025타경935. 인천광역시 강화군 길상면 온수리 517-8 수현루비프라자 가동 1층 102호, 전용 23.46㎡의 근린시설입니다. 소유자는 박수현 씨이고, 2021.06.25 소유권보존과 동시에 계양농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 을구 2번 근저당권과 2025년의 경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인들도 전입시점이 모두 말소기준권리 이후라 매수인이 떠안을 임차보증금은 없습니다.

현재 최저매각가는 73,010,000원으로 감정가 149,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 가격만 보면 최근 실거래 평균 82,571,428원보다 9,561,428원 낮고 최신 거래 86,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 실거래 표본은 모두 전용 27.03㎡이고 본건은 23.46㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 더구나 수현루비프라자는 총 7세대에 최근 매매 성사율이 0%로 집계되어, 단순히 평균 실거래 대비 88.4%라는 숫자만으로 충분한 안전마진을 확정하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

2021.06.25 설정된 계양농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 1,392,000,000원으로, 본건의 말소기준권리입니다. 2023.08.11 설정된 을구 2번 근저당권 채권최고액은 120,000,000원이고 말소기준권리보다 후순위입니다. 2025.03.25 임의경매개시결정과 2025.04.09 서울보증보험주식회사의 50,000,000원 가압류 역시 모두 매각으로 소멸합니다.

기존 근저당은 2024.07.15 채권최고액 722,640,000원으로 변경된 기록이 있고, 2025.09.30 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전된 기록이 있습니다. 다만 기준일은 최초 설정일인 2021.06.25이며, 본건 배당구조에서는 해당 선순위 근저당권이 매각대금에서 우선 배당됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 인수 0원

현황조사상 임차인 5건이 확인됩니다. 모두 전입신고가 말소기준권리인 2021.06.25 이후라 대항력이 없습니다. 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확정할 수 없지만, 대항력이 없으므로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 실거래보다 낮지만 면적 차이를 감안

수현루비프라자의 최근 실거래 7건은 모두 2023.12 거래이고 전용면적은 27.03㎡입니다. 본건 대상면적은 23.46㎡로 비교 면적이 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균은 82,571,428원, 최신 거래는 86,000,000원, 최저 거래는 80,000,000원, 최고 거래는 86,000,000원입니다.

현재 최저가 73,010,000원은 최근 12개월 평균의 88.4%이고 최신 거래 86,000,000원의 84.9%입니다. 따라서 비교표 기준 가격은 낮습니다. 다만 비교 실거래의 면적이 본건보다 3.57㎡ 넓기 때문에, 이 할인폭을 그대로 본건의 안전마진으로 해석하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 73,010,000원 가정)

현재 매각가 73,010,000원에서는 집행비용 1,714,180원을 제외한 71,295,820원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 가압류에는 배당이 없습니다. 채권자 총 청구액 1,562,000,000원 중 71,295,820원만 배당되어 미배당액은 1,490,704,180원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 회차별 가격 시나리오

⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 길상초등학교 남서측 인근으로 주위에 다세대주택·단독주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.
• 용도. 본건 가~다(101~103호)는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 본건 라(104호)는 제1종근린생활시설(소매점), 본건 마~아(201,203,206,207호)는 다세대주택입니다.
• 규제. 일반상업지역 및 제2종일반주거지역과 도시지역에 해당하며, 성장관리권역·공장설립제한지역·상수원보호기타·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다. 문화재 관련 인·허가 사항 확인이 필요합니다.
• 토지. 토지면적 885.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 평지·부정형이며 소로 한면에 접합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 임대관계는 감정평가서상 미상입니다.
• 환금성. 총 7세대 규모이고 최근 매매 성사율은 0%이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 가격이 낮더라도 매도기간을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 권리 인수 0원 확인. 말소기준권리는 2021.06.25 계양농업협동조합 근저당권입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하고 임차인도 대항력이 없습니다.
• 시세 비교는 면적 보정. 최근 12개월 평균 82,571,428원과 최신 거래 86,000,000원은 모두 전용 27.03㎡ 거래입니다. 본건 23.46㎡와 면적이 달라 단순 비교를 피하세요.
• 현재 가격. 73,010,000원은 감정가의 49%이며 최근12개월 평균의 88.4%입니다. 수치상 할인은 있으나 소규모 근린시설이라는 점까지 함께 반영해야 합니다.
• 추가 유찰 시. 3회 유찰 시 51,107,000원, 4회 유찰 시 35,774,900원으로 내려갑니다. 추가 할인만 기다릴 것이 아니라 해당 가격에서 실제 임대·매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.
• 101·102호 사용관계. ㈜배꼽아리랑이 101호와 102호를 한 점포로 사용하고 있으므로 실제 현장 사용상태를 확인하세요.
• 임차인 배당요구. 황정욱은 2025.05.27, 안병미는 2025.05.28 문건접수가 확인됩니다. 두 사람의 보증금은 미상입니다.
• 문화재·토지이용 확인. 역사문화환경보존지역 및 여러 제한사항이 있으므로 중요한 재산권 행사나 용도 관련 사항은 증명용 토지이용계획 확인원을 통해 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 좋은 물건”

권리분석만 놓고 보면 이 물건은 명확합니다. 2021.06.25 근저당권이 말소기준이고 그 이후의 근저당권·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 5건도 모두 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.

가격은 현재 최저가 73,010,000원으로 감정가 149,000,000원의 49%까지 떨어졌습니다. 최근 12개월 실거래 평균 82,571,428원보다 11.6% 낮고 최신 거래 86,000,000원보다도 낮아 숫자상으로는 가격 메리트가 있습니다. 하지만 비교 실거래가 본건보다 넓은 27.03㎡이고, 수현루비프라자는 7세대에 최근 매매 성사율 0%인 소규모 근린시설입니다. 권리는 합격, 가격은 조건부, 환금성은 보수적으로. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가 자체가 아니라 그 가격에서 실제 사용·임대·재매각이 가능한지를 확인하는 데 있습니다.