인천지방법원 2025타경935. 인천 강화군 길상면 온수리 ‘수현루비프라자’ 가동 2층 206호, 면적 27.03㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 박수현 씨이고, 2021년 6월 25일 설정된 계양농업협동조합의 1번 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 2번 근저당권과 2025년 임의경매개시결정, 서울보증보험주식회사의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 낙찰자가 떠안지 않는 것으로 정리됩니다.

다만 이 물건은 권리만 보고 끝내면 안 됩니다. 본건 206호에는 조소민이 주거 목적으로 점유하고 있고, 전입일은 2025.02.26으로 말소기준권리 이후입니다. 대항력은 없음으로 조사됐지만 보증금이 미상입니다. 그 밖에도 황정욱·안병미·김재영 등의 임차 정보가 확인되며, 일부는 배당요구까지 접수됐습니다. 즉 현재 배당 산정상 인수액은 0원이지만, 미상 보증금과 매각물건명세서 보완 여부는 입찰 전에 반드시 확인할 부분입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

2021.06.25 설정된 을구 1번 근저당권·계양농업협동조합 1,392,000,000원이 말소기준권리입니다. 1번 근저당권은 2024.04.17과 2024.07.15 변경을 거쳤고 2025.09.30 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 최초 설정일의 순위가 기준이 됩니다. 2023.08.11의 2번 근저당권 120,000,000원, 2025.03.25 임의경매개시결정, 2025.04.09 서울보증보험주식회사 가압류 50,000,000원은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 임차인 현황 — 대항력은 대부분 없지만 보증금 확인이 필요

확인된 임차인 조사 6건 중 대항력 없음으로 조사된 사례가 5건이고, 김재영은 전입신고일이 미상이라 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금은 4건이 미상이며, 확정일자는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 집계된 임차인은 없습니다.

③ 시세 비교 — 현재 최저가는 실거래보다 낮다

수현루비프라자에서 대상 면적과 일치하는 27.03㎡ 실거래 7건이 확인됩니다. 거래월은 모두 2023.12이며 거래가는 80,000,000원~86,000,000원입니다. 데이터상 최근 12개월 평균은 82,571,428원, 최신 거래는 2023.12 · 86,000,000원입니다. 따라서 가격 자체는 감정가보다 현저히 낮아졌지만, 거래 표본의 최신성은 별도 확인이 필요합니다.

현재 최저매각가 51,450,000원은 데이터상 최근 12개월 평균 82,571,428원의 62.3%입니다. 또한 실거래 최저가 80,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 가격 메리트는 현재 회차에서 이미 발생했다고 볼 수 있습니다. 다만 실거래 표본이 모두 2023.12에 집중되어 있으므로, 2026년 매각기일을 기준으로 한 최신 시세 확인 없이 단순히 62.3%라는 숫자만으로 안전한 차익을 가정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)

현재 회차의 매각대금 51,450,000원에서 집행비용 1,326,100원을 제외한 금액이 1번 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권자 총 청구액은 1,562,000,000원, 총 배당액은 50,123,900원, 미배당액은 1,511,876,100원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 길상초등학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.
• 이용상태. 본건 206호는 공부상 다세대주택입니다. 같은 건물의 101~103호는 제2종근린생활시설(일반음식점), 104호는 제1종근린생활시설(소매점), 201·203·206·207호는 다세대주택으로 이용상태가 혼재합니다.
• 토지·도로. 토지는 부정형·평지이고 소로 한 면에 접하며, 서측·북측으로 도로가 소재합니다. 토지이용계획에는 일반상업지역·제2종일반주거지역 등이 기재되어 있습니다.
• 규제. 성장관리권역·공장설립제한지역·상수원보호기타·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 포함되며, 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인하도록 기재되어 있습니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 7세대 규모이고 경매 매각률 0.0%, 평균 유찰 횟수 2.0회로 나타나므로 대단지 아파트처럼 빠른 매각을 전제로 접근하기 어렵습니다. 가격 메리트와 별개로 보수적인 환금성 판단이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격. 현재 최저가 51,450,000원은 데이터상 최근 12개월 평균 82,571,428원의 62.3%입니다. 감정가 105,000,000원만 보고 판단하지 말고 실질취득 51,450,000원을 기준으로 시세와 비교하세요.
• 임차인. 본건 206호 조소민의 보증금이 미상입니다. 황정욱·안병미·김재영 등 보증금 미상 정보도 있어 매각물건명세서 보완 여부와 실제 점유관계를 확인하세요.
• 대항력. 확인된 5건은 대항력 없음으로 조사됐지만, 김재영은 전입일 미상으로 판정 불가입니다. 대항력 있는 임차인으로 단정하지 않되 미상 상태를 해소한 뒤 입찰하는 것이 안전합니다.
• 배당요구. 황정욱은 2025.05.27, 안병미는 2025.05.28, 김재영은 2025.05.02 배당요구가 접수됐습니다. 이들의 보증금은 미상이므로 관련 서류를 확인하세요.
• 환금성. 7세대, 경매 매각률 0.0%, 평균 유찰 2.0회라는 통계가 있어 낙찰 후 처분기간을 여유 있게 잡아야 합니다.
• 용도·규제. 본건은 다세대주택이지만 건물 내 근린생활시설이 함께 있고, 역사문화환경보존지역 등 규제사항이 있으므로 용도 및 관련 인허가 사항을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 자료를 직접 대조하고, 특히 보증금 미상 임차인 정보를 확인한 뒤 최종 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “가격은 매력적이지만, 확인이 먼저다”

이 물건은 2회 유찰로 최저가가 51,450,000원까지 내려왔고, 현재 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 제공된 동일면적 실거래 평균 82,571,428원과 비교하면 최저가는 62.3% 수준이어서 가격만 놓고 보면 신건보다 훨씬 매력적인 구간에 들어왔습니다.

하지만 가격이 싸다는 사실과 낙찰 후 안전하다는 사실은 별개입니다. 본건 206호에는 조소민이 점유하고 있고 보증금이 미상이며, 전체 임차인 조사에서도 보증금 미상 4건과 대항력 판정 불가 1건이 존재합니다. 여기에 7세대 규모, 경매 매각률 0.0%, 평균 유찰 2.0회라는 환금성 변수도 있습니다. 실거래 표본 역시 모두 2023.12에 집중되어 있어 최신 시세 확인이 필요합니다.

결론적으로 권리상 후순위 부담은 정리되지만, 임차인 정보와 환금성이 승부처입니다. 현재 가격 51,450,000원 자체는 시세 대비 메리트가 있으므로 무조건 추가 유찰을 기다릴 물건은 아니지만, 보증금 미상 임차인의 권리관계와 실제 점유를 확인하기 전에는 인수 0원을 확정값으로 보지 않는 것이 핵심입니다.