인천지방법원 2025타경935. 강화군 길상면 온수리 수현루비프라자 가동 2층 206호, 전용 27.03㎡의 다세대주택입니다. 감정가 105,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 73,500,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.06.25 설정된 계양농업협동조합 근저당권이며, 최초 채권최고액은 1,392,000,000원입니다. 이후 2024.07.15 채권최고액이 722,640,000원으로 변경됐고, 2025.09.30 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전된 내역이 확인됩니다.
말소기준 뒤의 2023.08.11 근저당권 120,000,000원, 2025.03.25 경매개시결정, 2025.04.09 서울보증보험주식회사 가압류 50,000,000원은 말소기준보다 후순위입니다. 따라서 등기상 후순위 권리 자체보다 중요한 것은 점유·임차관계의 호수 특정과 대항력 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경935 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 길상면 온수리 517-8 수현루비프라자 가동 2층206호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 27.03㎡ · 가동 2층 206호 |
| 소유자 | 박수현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 73,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 709,334,219원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 이용상태 | 201호·203호·206호·207호는 공부상 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
2021.06.25 계양농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 등기부상 최초 채권최고액은 1,392,000,000원이었고, 2024.04.17에는 1,233,600,000원, 2024.07.15에는 722,640,000원으로 변경된 내역이 있습니다. 2025.08.28 확정채권양도를 원인으로 2025.09.30 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전됐습니다.
② 임차·점유 현황 — 206호와 다른 호수를 구분해서 봐야 한다
| 점유·임차인 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)배꼽아리랑, 박정규 | 101호, 102호 | 2024.08.19 | 20,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| VO THI LE | 103호 | 2023.09.01 | 20,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 황정욱 | 201호 | 2021.08.04 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.05.27 | 없음 |
| 조소민 | 206호 | 2025.02.26 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 안병미 | 207호 | 2021.10.27 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.05.28 | 없음 |
| 김재영 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.05.02 | 확인 필요 |
표에 함께 나타난 101호·102호·103호·201호·207호 임차관계는 각 호수가 명시돼 있어 206호와 직접 구별됩니다. 반면 김재영은 호수가 특정되지 않았기 때문에 206호와 무관하다고 단정해서는 안 됩니다. 현재 배당계산에는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있지만, 이 미상 기록을 원본에서 배제하기 전까지는 실무적으로 확인 절차가 남아 있습니다.
③ 시세 비교 — 할인은 보이지만 거래 시점이 오래됐다
수현루비프라자 전용 27.03㎡에 대해 확인된 거래는 총 7건이며 모두 2023.12 거래입니다. 거래가는 80,000,000원과 86,000,000원 구간이고 평균은 82,571,428원입니다. 현재 최저가 73,500,000원은 이 평균의 89.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 평균 | 27.03㎡ | 7건 | 82,571,428원 |
숫자만 보면 73,500,000원이 평균 거래가보다 9,071,428원 낮습니다. 최신 거래값으로 제시된 86,000,000원보다도 낮습니다. 다만 비교 표본의 거래월이 전부 2023.12이므로, 2026.09.17 입찰 가격을 판단할 때 현재 시세를 그대로 대변한다고 보기에는 시간 간격이 큽니다. 따라서 “시세보다 확실히 싸다”보다는 “제공된 거래 표본보다 낮다”고 해석하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 계양농업협동조합 | 1,392,000,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 계양농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 73,500,000원 가정 시 채권자 예상배당 합계는 71,777,000원, 미배당은 1,490,223,000원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액 계산은 0원 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 1,490,223,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 1,511,876,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 1,527,033,270원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 길상초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물이며 외벽은 몰탈 위 페인팅·인조석붙임, 창호는 샷시창호입니다.
- 이용상태. 206호가 포함된 201호·203호·206호·207호는 공부상 다세대주택입니다.
- 토지. 토지면적 885.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·부정형이며 서측·북측으로 도로가 소재합니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있고, 소로2류 접합·성장관리권역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 377,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 규모. 수현루비프라자는 7세대이며 사용승인일은 2021.05.10입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김재영의 호수 확인. 전입일·보증금·호수가 미상입니다. 206호 관련 여부를 매각물건명세서·현황조사·전입세대 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
- 조소민 보증금 확인. 206호 조소민은 전입일상 대항력은 없지만 보증금 액수는 미상입니다. 명도·배당관계 파악을 위해 계약관계를 확인하는 편이 안전합니다.
- 시세 재확인. 제공된 동일면적 거래 7건은 모두 2023.12입니다. 2026.09 입찰 전 더 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당 변경·이전 대조. 최초 1,392,000,000원에서 722,640,000원으로 변경된 내역과 농업협동조합자산관리회사로의 이전 내역을 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 명도. 206호에 조소민의 주거 점유가 확인돼 있으므로 낙찰 후 인도 협의와 필요시 인도명령 절차를 예상해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능액은 현재 배당 계산에 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 문건을 입찰 직전 최신본으로 확인하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔지만, ‘미상 임차 기록’부터 닫아야 한다
현재 최저가 73,500,000원은 감정가의 70%까지 내려왔고, 제공된 동일면적 거래 평균 82,571,428원의 89.0%입니다. 등기상 말소기준보다 후순위인 권리들은 매각으로 정리되는 구조이고, 206호의 조소민 역시 말소기준 뒤 전입이라 대항력이 없습니다.
하지만 이 사건을 단순한 “인수 0원 안전형”으로 끝내기에는 김재영 기록이 남습니다. 호수·전입일·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 더구나 가격 비교에 쓰인 거래는 모두 2023.12여서 현재 시세와의 간격도 큽니다. 따라서 결론은 가격은 검토 가능, 권리는 원본 확인 후 확정. 김재영이 206호와 무관함을 확인하고 최신 시세까지 다시 맞춘 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
