인천지방법원 2025타경935. 강화군 길상면 온수리 수현루비프라자 가동 2층 207호로, 감정평가상 201·203·206·207호는 다세대주택으로 이용되는 건물입니다. 2021.06.25 박수현 명의로 소유권보존됐고 같은 날 계양농업협동조합이 채권최고액 1,392,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

본건 207호에는 안병미가 주거용으로 점유하고 있고 2021.10.27 신고됐습니다. 말소기준일 2021.06.25보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.05.28 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다. 다만 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 매각으로 정리

말소기준은 2021.06.25 계양농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,392,000,000원이고, 이후 2024.04.17에는 1,233,600,000원, 2024.07.15에는 722,640,000원으로 변경된 내역이 있습니다. 2025.09.30에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 별도의 2023.08.11 근저당권 120,000,000원과 2025.04.09 서울보증보험 가압류 50,000,000원도 말소기준권리보다 뒤입니다.

② 점유·임차 — 본건 207호는 대항력 없음

현황조사에는 수현루비프라자의 여러 호실 점유관계가 함께 확인됩니다. 그중 본건 207호 관련 점유자는 안병미 1명입니다. 나머지는 101·102·103·201·206호로 본건과 다른 호실입니다.

③ 가격 비교 — 숫자 223%보다 ‘면적 불일치’가 먼저

수현루비프라자의 거래자료에는 2023.12 거래 7건이 확인되며 모두 면적이 27.03㎡입니다. 반면 본건의 비교 기준면적은 81.14㎡이고 면적 일치도도 불일치로 표시돼 있습니다. 따라서 최근 평균 82,571,428원과 본건 최저가 184,100,000원을 단순 나눠 얻은 223.0%는 참고수치일 뿐, 본건의 직접적인 시세 대비율로 해석하면 위험합니다.

표시된 최신 거래 역시 2023.12 · 86,000,000원입니다. 매각기일은 2026.09.17이므로 거래자료의 시점도 현재 매각가 판단에 충분히 근접하지 않습니다. 감정가 263,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 184,100,000원까지 내려왔다는 사실만으로 “싸다”라고 결론내릴 근거는 부족합니다. 본건 81.14㎡와 직접 비교 가능한 거래가를 확인하기 전까지 가격 평가는 보수적으로 두는 편이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 184,100,000원 가정)

현재 최저가 184,100,000원 가정 시 집행비용 3,377,400원을 제외한 180,722,600원이 선순위 근저당에 배당되고, 총 미배당액은 1,381,277,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 길상초등학교 남서측 인근으로, 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물이며, 외벽은 몰탈위페인팅·인조석붙임 등, 창호는 샷시창호입니다.
• 용도. 201·203·206·207호는 공부상 다세대주택이며, 101~103호는 제2종근린생활시설, 104호는 제1종근린생활시설입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·제2종일반주거지역이며 성장관리권역, 공장설립제한지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
• 토지. 대지 885.0㎡, 평지·부정형·주상용이며 공시지가 377,500원/㎡입니다.
• 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성 참고. 수현루비프라자는 7세대이며 사용승인일은 2021.05.10입니다. 확인된 거래표본은 본건 면적과 일치하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 207호 점유 확인. 안병미의 실제 점유상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상이고 배당요구가 접수돼 있으므로 매각물건명세서와 배당요구서를 대조해야 합니다.
• 1번 근저당 변경내역 확인. 최초 1,392,000,000원에서 722,640,000원으로 변경된 기록과 배당 시뮬레이션 기준금액 사이의 차이를 확인하세요.
• 면적이 맞는 시세 확보. 27.03㎡ 거래 82,571,428원을 81.14㎡ 본건의 직접 시세로 사용하지 마세요.
• 거래 시점 확인. 확인된 최신 거래는 2023.12입니다. 2026.09.17 매각기일에 맞는 최신 비교거래가 필요합니다.
• 규제 확인. 역사문화환경보존지역·상수원 관련 제한·공장설립제한지역 등 토지이용계획상의 제한사항을 확인하세요.

맺으며 — 권리는 비교적 명확, 가격은 아직 확정할 수 없다

이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2021.06.25 근저당이 말소기준이고, 본건 207호 점유자 안병미의 신고일은 2021.10.27로 뒤입니다. 따라서 대항력 없음·매수인 인수 0원이라는 권리 구조는 분명합니다. 반면 가격은 다릅니다. 감정가 263,000,000원에서 1회 유찰돼 184,100,000원이 됐지만, 확인된 실거래 7건은 모두 27.03㎡여서 본건 81.14㎡와 직접 비교할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 이 물건은 223.0%라는 단순 비율보다 본건과 면적이 맞는 실거래를 확보한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.