인천지방법원 2025타경935. 강화군 길상면 온수리 수현루비프라자 가동 1층 103호로, 감정상 101~103호는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 소유자는 박수현이고, 2021.06.25 소유권보존과 같은 날 계양농업협동조합 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이 2021.06.25 근저당이 말소기준이며, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리순위만 보면 비교적 단순하지만 두 가지는 별도로 봐야 합니다. 첫째, 말소기준 근저당은 이후 채권최고액 변경과 근저당권 이전 등기가 이어집니다. 둘째, 본건 103호의 확인 임차인은 대항력이 없지만 별도 ‘점포’ 점유 항목은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 이 사건은 ‘등기상 말소가 깔끔하다’와 ‘점유까지 완전히 확정됐다’를 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경935 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 길상면 온수리 517-8 수현루비프라자 가동 1층103호 |
| 용도 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 박수현 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 104,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 청구액 | 709,334,219원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 등기 발급 | 인천지방법원 강화등기소 · 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2021.06.25 을구 1번 계양농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,392,000,000원으로 등기됐고, 2024.07.15에는 722,640,000원으로 변경된 내역이 있습니다. 2025.09.30에는 이 근저당권과 후순위 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 근저당권의 이전은 동일 순위 권리의 승계이므로 새로운 선순위 부담이 생긴 것은 아닙니다.
임차·점유 현황
현황조사에는 수현루비프라자의 여러 호실 점유내역이 함께 기재돼 있습니다. 본건 103호 직접 관련 확인자는 VO THI LE이며, 전입일 2023.09.01로 말소기준 2021.06.25보다 늦어 대항력이 없습니다. 다른 호실 점유자는 본건 103호와 분리해 봐야 합니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)배꼽아리랑, 박정규 | 101호, 102호 | 2024.08.19 | 20,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| VO THI LE | 103호 | 2023.09.01 | 20,000,000원 / 1,100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황정욱 | 201호 | 2021.08.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조소민 | 206호 | 2025.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안병미 | 207호 | 2021.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 시세 비교 — 70% 최저가도 비교거래 평균의 126.3%
수현루비프라자 비교거래로 제공된 7건은 모두 2023.12, 전용 27.03㎡, 2층 거래입니다. 대상 비교면적은 23.46㎡로 표시돼 있고 면적 일치 여부도 불일치이므로, 아래 거래를 본건 103호의 정확한 동일조건 시세로 단정해서는 안 됩니다. 다만 제공된 가격 자료만 놓고 보면 현재 최저가는 비교거래 범위보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 82,571,428원 |
비교거래 최저는 80,000,000원, 최고와 최신 거래는 86,000,000원, 평균은 82,571,428원입니다. 반면 현재 최저매각가는 104,300,000원으로 제공된 비교평균 대비 126.3%입니다. 즉 감정가의 70%까지 한 번 내려왔다는 사실만으로 ‘싸다’고 볼 수 없습니다. 비교면적이 다르다는 한계까지 감안하면 가격 가점보다 추가 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,260,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 계양농업협동조합 | 1,392,000,000원 | 102,039,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 계양농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 1,562,000,000원, 예상 배당액은 102,039,800원, 미배당은 1,459,960,200원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 104,300,000원 | 102,039,800원 | 1,459,960,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 73,010,000원 | 71,295,820원 | 1,490,704,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51,107,000원 | 49,787,074원 | 1,512,212,926원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 길상초등학교 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 용도. 가동 101~103호는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 본건은 근린시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물이며 기본 위생·급배수·기타 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 대체로 부정형이고 서측·북측으로 도로가 소재하며, 토지 자료에는 소로 한면 접면으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역에 저촉되고, 성장관리권역·공장설립제한지역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 885.0㎡, 공시지가 377,500원/㎡, 지목은 대, 이용상황은 주상용입니다.
- 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정상 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 103호 점유 재확인. VO THI LE의 전입은 2023.09.01로 대항력이 없지만, 별도 ‘점포’ 항목이 본건과 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
- 미상 점유자의 전입·보증금 확인. 전입일과 보증금이 모두 미상인 점유자는 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 1번은 최초 1,392,000,000원에서 2024.07.15 722,640,000원 변경 기록이 있어 배당표와 원등기 금액을 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 최저가 104,300,000원이 비교거래 평균 82,571,428원의 126.3%입니다.
- 비교거래 면적 차이 확인. 대상 비교면적 23.46㎡와 제공 거래 27.03㎡가 일치하지 않아 단순 평균만으로 적정가를 확정하지 마십시오.
- 현황 용도 확인. 공부상 103호는 일반음식점 용도의 제2종근린생활시설이지만, 명세서에는 ‘점포’의 주거 이용 항목도 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실제 점유상태를 매각기일 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 실제 비교가격
이 물건은 감정가 149,000,000원에서 한 번 유찰돼 104,300,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 30% 할인된 경매물건이지만, 제공된 비교거래 평균은 82,571,428원이고 최신 거래도 86,000,000원입니다. 현재 최저가는 비교평균의 126.3%이므로 유찰 자체를 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
권리 측면에서는 2021.06.25 근저당이 말소기준이고, 본건 103호의 확인 임차인 VO THI LE는 후순위 전입으로 대항력이 없어 큰 틀은 명확합니다. 그러나 전입일·보증금이 확인되지 않은 별도 ‘점포’ 점유가 남아 있어, 이 부분이 본건과 무관하다는 확인 전에는 배당표의 인수 0원을 확정적으로 받아들이기 어렵습니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 가격은 높고 점유에는 확인 과제가 남은 C등급 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
