인천지방법원 2025타경935. 강화군 길상면 온수리 수현루비프라자 가동 1층 103호에 대한 임의경매입니다. 본건은 전용면적 23.46㎡의 근린시설이며, 감정평가상 공부 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 채무자 겸 소유자는 박수현이고, 경매개시결정 당시 신청채권자는 계양농업협동조합입니다. 신청채권액은 709,334,219원입니다.

권리구조에서는 2021년 설정된 계양농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이후 근저당권의 채권최고액 변경과 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전이 있었지만, 이들은 말소기준 근저당권에서 이어진 권리관계입니다. 경매 매각에 따른 권리 소멸 여부와 실제 인수 부담은 구분해서 살펴봐야 합니다. 특히 103호에 기재된 점유자와 호실이 특정되지 않은 주거 점유 기재를 대조하는 일이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유 확인은 별개

말소기준권리는 2021.06.25 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,392,000,000원이고, 이후 변경등기를 거쳐 722,640,000원으로 변경되었습니다. 2025.09.30에는 을구 1번과 2번 근저당권이 모두 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다.

후순위인 을구 2번 근저당권과 서울보증보험주식회사 가압류, 임의경매개시결정에 따른 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기된 후순위 담보권을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 점유자에 대한 인도·명도 문제는 별도입니다.

② 임차인·점유 현황 — 103호와 타 호실을 구분해야 한다

현황조사에는 본건 103호 점유자로 VO THI LE가 기재되어 있습니다. 보증금은 20,000,000원, 차임은 1,100,000원, 전입신고일은 2023.09.01입니다. 신고일이 말소기준일보다 늦어 조사상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다.

그러나 별도로 호실이 특정되지 않은 '점포·주거' 기재가 있고, 전입신고일·보증금이 확인되지 않습니다. 이를 103호의 추가 임차인이라고 단정할 수도 없지만, 단순히 관계없는 점유라고 배제해서도 안 됩니다. 이 부분의 대항력은 가능·미상으로 취급해 확인해야 합니다.

101·102·201·206·207호의 점유관계는 본건 103호와 구별해야 합니다. 타 호실 점유자의 보증금을 본건 매수인 인수액에 합산할 근거는 없습니다. 우선변제 여부는 확정일자·배당요구·적용 법률에 관한 추가 확인이 필요한 상태입니다.

③ 시세 비교 — 88.4%라는 숫자의 함정

참고 실거래 평균은 82,571,428원이고 최저가 73,010,000원은 그 88.4%로 나타납니다. 표면상으로는 실거래 평균보다 낮습니다.

하지만 이 비율을 그대로 본건의 가격 경쟁력으로 해석하면 위험합니다. 본건은 1층 23.46㎡ 근린생활시설인데, 비교 거래는 2층 27.03㎡ 물건입니다. 감정평가상 해당 층의 구분 용도는 다세대주택이고, 거래 시점도 2023.12에 집중되어 있습니다. 따라서 근린시설인 본건의 현재 시장가격을 직접 보여주는 비교사례로 보기 어렵습니다.

2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 것은 분명합니다. 그러나 상가의 가격은 주거용 거래와 별개로 실제 임대수익, 영업 가능성, 출입 동선, 점포 위치, 공실 위험에 따라 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 할인율은 크지만 실제 상가 시세 대비 할인율은 아직 확인되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 73,010,000원 가정)

배당 추정은 최초 채권최고액을 기준으로 하며, 근저당권 변경·이전 등기의 최종 내용, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액은 매수인이 당연히 인수하는 금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮은 낙찰가와 높은 채권 미배당

회차가 내려갈수록 채권자에게 돌아가는 배당액은 감소하고 미배당액은 커집니다. 하지만 말소되는 담보권의 미배당액을 낙찰자가 대신 갚아야 하는 것은 아닙니다.

배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 확인된 권리관계와 배당 가정에 따른 결과이며, 호실 미상 주거 점유자의 권리관계가 해소되었다는 뜻은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강화군 길상면 온수리 길상초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측과 북측에 도로가 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 3층 건물이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅과 인조석 마감, 창호는 샷시창호입니다. 기본적인 위생·급배수설비 등이 설치되어 있습니다.
• 용도. 103호는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 동일 건물 내 104호는 제1종근린생활시설(소매점), 201·203·206·207호는 다세대주택으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 토지는 대체로 부정형의 평지이며, 다세대주택과 근린생활시설 건부지로 이용됩니다. 지목은 대, 토지면적은 885.0㎡, 공시지가는 377,500원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 성장관리권역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역 등의 규제가 기재되어 있습니다. 문화유산 관련 인허가 사항도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 수현루비프라자의 기재 세대수는 7세대입니다. 거래 표본이 제한적이고 본건과 직접 비교 가능한 근린시설 거래가 확인되지 않아 재매각 가능성과 적정 가격을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 103호 점유 사실관계. VO THI LE의 임대차 목적물, 계약 내용, 보증금 20,000,000원과 차임 1,100,000원, 실제 점유 및 권리관계를 현장과 관련 서류에서 재확인하세요.
• 호실 미상 주거 점유. 점포의 주거 이용 기재가 본건 103호와 관련되는지 확인하고, 전입·점유·보증금 및 대항력 성립 가능성을 검토하세요.
• 타 호실과 구분. 101·102·201·206·207호의 임차관계를 본건 103호의 인수보증금으로 단순 합산하지 마세요. 공동담보 및 매각 대상 범위는 별도로 확인해야 합니다.
• 근저당권 최종 상태. 을구 1번 채권최고액 변경, 을구 1번·2번의 농업협동조합자산관리회사 이전 등기와 채권신고·배당요구 내용을 대조하세요.
• 실거래 비교 재검증. 2023.12의 2층 27.03㎡ 거래가 아니라 본건과 같은 근린시설·유사 층·면적의 거래 및 임대 사례를 확인하세요.
• 영업·용도 적합성. 공부상 일반음식점과 실제 점유·사용 상태가 일치하는지, 향후 영업 및 용도변경이 가능한지 확인하세요.
• 현장·관리비. 출입 및 점포 가시성, 시설 상태, 공실 여부, 관리비 체납, 공용부분 부담 및 인도 가능성을 조사하세요.
• 인허가 및 규제. 역사문화환경보존지역, 상대보호구역과 관련된 제한사항은 증명용 토지이용계획확인원 및 관계기관에서 확인하세요.
• 매각조건 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 최종 기일 진행 여부를 확인한 후 입찰하세요.

맺으며 — “49%까지 떨어졌지만, 아직 싼지는 모른다”

이 물건은 감정가 149,000,000원에서 최저가 73,010,000원까지 내려온 2회 유찰 근린시설입니다. 확인된 후순위 담보권은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 추정상 인수액도 0원입니다. 권리관계 자체에는 긍정적인 부분이 있습니다.

그러나 확인되지 않은 점유관계와 비교 불가능한 과거 실거래 표본이 동시에 남아 있습니다. 특히 본건은 1층 일반음식점인데 참고 시세는 2층 27.03㎡ 거래를 기초로 하므로, 최저가가 실거래 평균의 88.4%라는 비율만으로는 가격 메리트를 입증할 수 없습니다.

현재 판단은 권리 일부 양호, 가격 검증 미완료, 입찰 보류 검토입니다. 점유자 인수 위험을 해소하고 본건과 직접 비교 가능한 근린시설 시세 및 임대수익성을 확인한 뒤에야 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 얼마나 감정가보다 떨어졌느냐가 아니라, 실제로 얼마의 가치와 위험을 가진 점포를 취득하느냐입니다.