인천지방법원 2025타경935. 인천광역시 강화군 길상면 온수리 ‘수현루비프라자’ 가동 1층 104호, 전용면적 42.78㎡의 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 소유자는 박수현 씨이고, 신청채권자는 계양농업협동조합, 청구금액은 709,334,219원입니다. 현재 최저매각가는 감정가 293,000,000원의 49%까지 내려온 상태입니다.

권리만 보면 구조는 명확합니다. 2021.06.25. 설정된 계양농업협동조합의 1,392,000,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 2번 근저당권과 서울보증보험주식회사의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.10.21. 설정된 주식회사씨스페이시스의 3번 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 따라서 배당 부족분을 매수인이 떠안는 구조는 없습니다.

다만 가격 판단에서는 감정가 대비 할인율만 보면 안 됩니다. 제공된 최근 거래표본의 평균은 82,571,428원, 최신 거래는 86,000,000원인데 현재 최저가는 143,570,000원입니다. 게다가 본건 42.78㎡와 거래표본 27.03㎡가 일치하지 않아 단순한 동일면적 시세로 볼 수 없습니다. 따라서 현재 가격을 싸다고 평가할 근거는 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리

말소기준권리는 2021.06.25. 을구 1번 근저당권입니다. 그 이후의 2번 근저당권, 임의경매개시결정, 서울보증보험주식회사의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 3번 근저당권은 2025.06.23. 해지로 이미 말소됐습니다. 2025.09.30. 1번과 2번 근저당권의 권리이전이 있었지만, 매수인이 인수할 금액은 0원으로 산정됩니다.

② 임차관계 — 본건 104호 직접 임차인 확인 없음

확인된 임차관계는 101·102·103·201·206·207호에 있습니다. 본건 104호에는 별도 임차관계가 확인되지 않습니다. 확인된 임차인들은 모두 말소기준권리일인 2021.06.25 이후 전입신고로 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 경우 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다.

확인된 임차관계에는 보증기관 대위·승계 중복신고가 없습니다. 본건 104호의 매수인 인수액은 배당표 기준 0원입니다.

③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래표본보다 높다

수현루비프라자의 등록된 최근 거래는 7건이며 모두 2023.12에 전용 27.03㎡, 2층에서 거래됐습니다. 평균 거래가는 82,571,428원, 최신 거래는 86,000,000원입니다. 본건 면적은 42.78㎡이므로 면적이 일치하지 않는다는 점을 반드시 감안해야 합니다.

현재 최저가 143,570,000원은 최근 12개월 평균 82,571,428원의 173.9%이며, 최신 거래 86,000,000원보다도 66.9% 높습니다. 감정가 293,000,000원은 더 높은 수준입니다. 따라서 현재 최저가를 실거래보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 다만 거래표본이 본건보다 작은 27.03㎡이므로, 이 수치만으로 42.78㎡ 본건의 적정가를 확정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 143,570,000원 가정)

채권자 총액은 1,562,000,000원, 예상 배당액은 140,760,020원, 미배당액은 1,421,239,980원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 길상초등학교 남서측 인근으로, 주변에 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.
• 용도지역. 일반상업지역 및 제2종일반주거지역으로 기재되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)가 접합니다. 토지면적은 885.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
• 제한사항. 성장관리권역·공장설립제한지역·상수원보호기타·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 포함되어 있습니다. 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인할 필요가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물이며 기본적인 위생·급배수설비 등이 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 준공일은 2021.05.10이지만 7세대 규모로 집계되고 매각률은 0.0%입니다. 등록 거래 7건이 모두 27.03㎡ 2층에 집중되어 본건 42.78㎡의 직접 비교표본으로는 한계가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 가격. 최저가 143,570,000원은 최근 12개월 평균 82,571,428원의 173.9%입니다. 현재 회차를 가격 메리트 구간으로 단정하지 마세요.
• 면적 보정. 실거래 표본은 27.03㎡, 본건은 42.78㎡입니다. 거래가격만 단순 대입하지 말고 면적·층·실제 이용상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 3회 유찰 가정은 100,499,000원, 4회 유찰 가정은 70,349,300원입니다. 제공된 거래표본과 비교하면 3회 유찰가는 여전히 높고 4회 유찰가에서만 비교표본보다 낮아집니다.
• 권리 확인. 2021.06.25. 을구 1번 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2번 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
• 임차관계. 본건 104호 직접 임차인은 확인되지 않았습니다. 다만 건물 내 다른 호실의 임차관계와 배당요구가 확인되므로 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조하세요.
• 용도·규제. 본건은 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 역사문화환경보존지역 등 제한사항과 문화재 관련 인허가 필요 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리가 깨끗하다 ≠ 가격이 싸다”

이 물건은 권리분석만 보면 상당히 단순합니다. 2021.06.25. 근저당이 말소기준권리이고, 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 본건 104호에 직접 인수할 임차인도 확인되지 않습니다.

하지만 현재 최저가 143,570,000원은 최근 거래 평균 82,571,428원의 173.9%이고 최신 거래 86,000,000원보다도 높습니다. 이미 2회 유찰됐지만 매각률 0.0%와 평균 유찰 2.0회라는 통계도 확인됩니다. 특히 본건 42.78㎡와 거래표본 27.03㎡의 면적이 달라 시세 자체를 확정할 수 없다는 점까지 감안하면, 현재 가격을 싸다고 평가하기는 어렵습니다.

권리는 합격, 가격과 환금성은 보류. 현재 회차보다 중요한 것은 3회·4회 유찰 시 가격 변화입니다. 제공된 비교표본만 놓고 보면 3회 유찰가 100,499,000원은 여전히 최근 평균과 최신 거래보다 높고, 4회 유찰가 70,349,300원에서야 비교표본보다 낮아집니다. 다만 최종 입찰가는 면적 차이와 근린시설의 실제 이용가치를 반영해 별도로 판단해야 합니다.