인천지방법원 2025타경935. 강화군 길상면 온수리 수현루비프라자 가동 1층 104호로, 감정 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 감정가 293,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 205,100,000원, 감정가의 70%입니다. 소유자는 박수현이며, 경매개시결정 채권자는 계양농업협동조합입니다.
등기상 핵심은 2021.06.25. 설정된 계양농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 1,392,000,000원이었고, 이후 2024.07.12. 변경계약에 따라 722,640,000원으로 변경된 내역이 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경935 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 길상면 온수리 517-8 수현루비프라자 가동 1층104호 |
| 도로명 | 인천광역시 강화군 길상면 온수길52번길 6 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) · 전용 42.78㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 3층 |
| 소유자 | 박수현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 205,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 709,334,219원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
말소기준권리는 2021.06.25. 을구 1번 계양농업협동조합 근저당입니다. 이후 2023.08.11. 추가 근저당 120,000,000원, 2025.03.25. 임의경매개시결정, 2025.04.09. 서울보증보험주식회사 가압류 50,000,000원이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 2025.09.30.에는 기존 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역이 있습니다.
② 임차인 현황 — 본건 104호와 다른 호를 구분
현황조사에는 수현루비프라자 내 101·102·103·201·206·207호 관련 점유·임차 내역이 확인됩니다. 104호로 표시된 임차인은 이 목록에 없습니다. 아래 조사 대상자들은 모두 전입일이 2021.06.25. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다.
| 이름 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)배꼽아리랑, 박정규 | 101호, 102호 | 2024.08.19 | 20,000,000원 | 700,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| VO THI LE | 103호 | 2023.09.01 | 20,000,000원 | 1,100,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 황정욱 | 201호 | 2021.08.04 | 미상 | 미상 | 2025.05.27 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 조소민 | 206호 | 2025.02.26 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 안병미 | 207호 | 2021.10.27 | 미상 | 미상 | 2025.05.28 | 없음 | 미확인 | 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 강한 경고, 비교 적합성은 낮다
수현루비프라자에서 확인된 거래는 2023.12. 전용 27.03㎡의 2층 거래 7건입니다. 거래가는 80,000,000원에서 86,000,000원, 평균은 82,571,428원, 최신 거래가는 86,000,000원입니다. 현재 최저가 205,100,000원은 최근 평균의 248.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 평균 | 27.03㎡ | 7건 | 82,571,428원 |
다만 본건 면적은 42.78㎡로 위 실거래의 27.03㎡와 다르고, 거래 표본도 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 248.4%라는 수치는 현재 최저가가 확인된 거래 표본보다 훨씬 높다는 경고 신호로는 유효하지만, 이를 그대로 본건의 적정가치 대비 고평가율이라고 단정하는 것은 무리입니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,671,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 계양농업협동조합 | 1,392,000,000원 | 201,428,600원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 계양농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,562,000,000원 중 채권자 배당은 201,428,600원, 미배당은 1,360,571,400원입니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 205,100,000원 | 201,428,600원 | 1,360,571,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 143,570,000원 | 140,760,020원 | 1,421,239,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 100,499,000원 | 98,292,014원 | 1,463,707,986원 | 0원 |
유찰이 진행돼 매각가가 143,570,000원, 100,499,000원으로 내려가더라도 계산상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 줄어드는 매각대금만큼 선순위 채권자의 미배당이 늘어나는 구조입니다. 따라서 채권 미배당 규모가 커진다는 이유만으로 매수인의 인수위험이 증가하는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 길상초등학교 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 용도. 104호는 공부상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 같은 건물 101~103호는 제2종근린생활시설(일반음식점), 일부 2층 호수는 다세대주택으로 이용됩니다.
- 토지. 대지 885.0㎡, 평지·부정형·소로한면, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 확인되며, 소로2류에 접합니다.
- 규제. 성장관리권역·공장설립제한지역·상수원 상류 공장설립제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 확인된 거래는 7건이나 모두 2023.12. 전용 27.03㎡ 표본이고 본건 42.78㎡와 면적이 달라, 직접 비교 가능한 거래 근거는 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 104호 점유 확인. 현황조사에 나온 임차 내역은 다른 호수입니다. 실제 104호의 현장 점유·영업 여부를 기준으로 명도 난도를 확인해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 최근 평균 82,571,428원은 전용 27.03㎡ 거래이고 본건은 42.78㎡입니다. 248.4% 수치를 단순 적정가 비교로 쓰지 말고 면적·층·용도를 함께 봐야 합니다.
- 근린시설 환금성. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 권리 이전 확인. 2025.09.30. 기존 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역을 포함해 최신 등기 상태를 대조해야 합니다.
- 토지이용 제한. 상대보호구역·역사문화환경보존지역·상수원 관련 제한 등 인허가 영향을 확인해야 합니다.
- 배당 변수. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
맺으며 — 권리는 무난하지만, 현재 가격을 싸다고 볼 근거가 없다
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2021.06.25. 계양농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 205,100,000원은 확인된 최근 실거래 평균 82,571,428원의 248.4%, 최신 거래 86,000,000원보다도 훨씬 높습니다. 물론 비교 거래는 전용 27.03㎡, 본건은 42.78㎡여서 완전한 동질 비교가 아닙니다. 바로 그 점 때문에 “시세보다 148% 비싸다”라고 단정할 수도 없지만, 반대로 “70%까지 떨어졌으니 싸다”라고 평가할 수도 없습니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요. 현재 단계에서는 할인율보다 실제 1층 근린시설의 거래가치와 환금성이 더 중요한 사건입니다.
