73,500,000원
인천지방법원 2025타경935. 강화군 길상면 온수리 수현루비프라자 가동 2층 203호, 전용 27.03㎡의 다세대입니다. 감정가 105,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 73,500,000원입니다. 말소기준권리는 2021.06.25 설정된 계양농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,392,000,000원이며 2024.07.15 변경등기에는 채권최고액 722,640,000원이 기재돼 있습니다. 이후 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
가격만 보면 감정가보다 낮아졌고, 전용 27.03㎡ 실거래 평균 82,571,428원보다도 낮습니다. 하지만 이 물건은 가격보다 점유·임차관계의 특정이 먼저입니다. 확인된 점유자 가운데 101호·102호·103호·201호·206호·207호는 모두 203호와 다른 호실로 표시돼 있습니다. 반면 김도희는 호실과 전입일, 보증금이 확인되지 않아 203호와의 관계 및 대항력 여부를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경935 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 길상면 온수리 517-8 수현루비프라자 가동 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 27.03㎡ |
| 소유자 | 박수현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 73,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 709,334,219원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 감정 이용상태 | 201호·203호·206호·207호 공부상 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.06.25 근저당
말소기준권리는 2021.06.25 계양농업협동조합 근저당권입니다. 2023.08.11 추가 근저당권, 2025.03.25 임의경매개시결정, 2025.04.09 서울보증보험주식회사 가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 설정됐습니다. 2025.09.30에는 기존 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 권리의 순위 자체가 새로 생기는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유 — 203호 관련성을 반드시 특정
현황상 확인되는 실제 임차인·점유자는 6명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 5명은 다른 호실이 명시돼 있고, 김도희는 호실·전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 김도희에 대해서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)배꼽아리랑, 박정규 | 101호, 102호 | 2024-08-19 | 20,000,000원 / 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| VO THI LE | 103호 | 2023-09-01 | 20,000,000원 / 1,100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황정욱 | 201호 | 2021-08-04 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2025-05-27 | 해당 없음 |
| 조소민 | 206호 | 2025-02-26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안병미 | 207호 | 2021-10-27 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2025-05-28 | 해당 없음 |
| 김도희 | 주거 · 호실 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 배당요구 2025-05-02 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가 73,500,000원은 최근 평균의 89.0%
수현루비프라자 전용 27.03㎡ 실거래는 7건이며, 평균은 82,571,428원, 최고가는 86,000,000원, 최저가는 80,000,000원입니다. 최신 거래도 2023.12의 86,000,000원입니다. 현재 최저매각가 73,500,000원은 최근12개월 평균 대비 89.0%로 계산돼 가격 자체는 실거래 평균보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 평균 | 27.03㎡ | 7건 | 82,571,428원 |
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 1. 근저당 · 계양농업협동조합 | 1,392,000,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 근저당 · 계양농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 73,500,000원 가정 시 집행비용 1,723,000원과 선순위 근저당권에 71,777,000원이 배당되고 나머지 채권에는 배당 여력이 없습니다. 채권 미배당액은 1,490,223,000원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 길상초등학교 남서측 인근이며 주위에 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물로, 외벽은 몰탈위페인팅·인조석붙임, 창호는 샷시창호입니다.
- 용도. 201호·203호·206호·207호는 공부상 다세대주택이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 885.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·부정형이며 서측·북측으로 도로가 소재합니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역이며 성장관리권역, 공장설립제한지역, 상수원보호기타, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 규모. 수현루비프라자는 7세대이며 사용승인일은 2021-05-10입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 점유자 확인. 다른 호실로 특정된 점유자와 달리 김도희는 호실이 확인되지 않습니다. 203호 실제 점유 여부를 우선 확인하세요.
- 김도희 전입일·보증금 확인. 전입일과 보증금이 모두 미상이므로 대항력 및 인수 가능성을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.06.25 계양농업협동조합 근저당이 말소기준이며 이후 권리의 소멸 여부를 최신 등기부와 대조하세요.
- 근저당 변경·이전 확인. 최초 채권최고액 1,392,000,000원, 2024.07.15 변경 722,640,000원, 2025.09.30 농업협동조합자산관리회사 이전 내용을 함께 확인하세요.
- 실거래 시점 확인. 확인된 7건 거래는 모두 2023.12입니다. 매각기일 2026.09.17의 현장 가격은 별도로 점검해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목과 체납 관리비 등을 확인하세요.
맺으며 — 가격 메리트보다 ‘203호 임차관계 확정’이 먼저
현재 최저가 73,500,000원은 감정가 105,000,000원에서 한 차례 유찰된 가격이고, 전용 27.03㎡ 실거래 평균 82,571,428원의 89.0% 수준입니다. 따라서 확인된 거래가격만 놓고 보면 신건보다 가격 조건은 좋아졌습니다. 말소기준 이후의 담보권·가압류 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 안전형’으로 정리하기에는 김도희의 점유 호실·전입일·보증금 미상이 남습니다. 다른 점유자들은 101호·102호·103호·201호·206호·207호로 특정돼 203호와 구분되지만, 김도희는 주거 점유와 배당요구 사실만 확인됩니다. 가격은 검토 가능한 구간, 권리는 최종 확인 필요. 이 사건의 입찰 전 마지막 관문은 203호 실제 점유자와 임차조건을 확정하는 일입니다.
