인천지방법원 2025타경935. 이번 물건은 강화군 길상면 온수리의 수현루비프라자 가동 2층 203호입니다. 전용면적은 27.03㎡로, 공부상 다세대주택에 해당합니다. 소유자는 박수현이며, 2021년 6월 25일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 같은 날 계양농업협동조합의 근저당권이 설정돼 이 권리가 말소기준권리입니다.

2025년 3월 25일 계양농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐고, 이후 서울보증보험주식회사의 가압류가 등기됐습니다. 근저당권의 채권최고액은 여러 차례 변경됐으며, 2025년 9월에는 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 권리의 설정·변경·이전과 실제 배당액을 구별해서 살펴봐야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 배당 검증이 필요하다

말소기준권리는 2021년 6월 25일 설정된 계양농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 추가 근저당권과 가압류, 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 이루어진 근저당권 이전은 기존 담보권의 권리자가 변경된 것으로, 새로운 선순위 말소기준권리가 생겼다는 뜻은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 다른 호실과 203호를 구별해야 한다

현황조사와 문건접수에서 확인되는 임차인·점유자 기록은 6건입니다. 이 중 호실이 확인된 기록은 101·102호, 103호, 201호, 206호, 207호에 관한 것이며, 경매 대상인 203호로 특정된 임차인 기록은 확인되지 않습니다. 김도희의 경우 호실과 전입일, 보증금이 확인되지 않아 대상 물건과의 관련성을 추가로 검증해야 합니다.

대항력은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유 및 임대차관계에 따라 배당과 인수 위험은 별도로 검토해야 합니다. 배당요구일은 접수 사실이 확인된 경우만 표시했습니다.

③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 거래 시점이 오래됐다

수현루비프라자의 동일 면적 27.03㎡에 대해 확인되는 실거래는 2023년 12월의 7건입니다. 평균 거래금액은 82,571,428원, 최저 거래금액은 80,000,000원, 최고 거래금액은 86,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 이 평균의 62.3%입니다.

감정가 105,000,000원은 확인된 실거래 최고금액보다도 높습니다. 반면 2회 유찰 후 최저가 51,450,000원은 과거 실거래 최저금액인 80,000,000원보다 낮습니다. 가격 차이는 분명하지만 현재 시장가치가 과거 거래 수준으로 유지되고 있는지는 별개의 문제입니다.

④ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)

현재 예상배당은 최초 채권최고액 기준의 단순 추정입니다. 2024년 근저당권 변경, 2025년 권리이전, 공동담보관계, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 재검토해야 합니다. 채권액 1,562,000,000원은 이 배당표에 적용된 합계이며 현재 확정 잔존채무를 뜻하지 않습니다.

신청채권자의 청구금액은 709,334,219원이지만, 현재 예상배당액은 50,123,900원에 그칩니다. 배당 부족이 크더라도 소멸하는 담보권의 미배당 채무가 자동으로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 다만 별도로 성립하는 인수 권리가 있다면 그 위험은 따로 평가해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격과 커지는 미배당

위 금액은 회차별 가정에 따른 시뮬레이션이며 실제 최저매각가의 확정 공고나 최종 배당표가 아닙니다. 매수인 인수 0원은 별도 인수 권리가 없다는 가정하의 결과입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강화군 길상면 온수리 길상초등학교 남서측 인근입니다. 주위에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 건물 서측과 북측으로 도로가 소재합니다.
• 건물. 2021.05.10 준공된 수현루비프라자로, 철근콘크리트구조 3층 건물입니다. 기본 위생설비와 급배수설비가 갖추어져 있습니다.
• 용도. 1층 101~103호는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점), 104호는 제1종근린생활시설(소매점), 2층 201·203·206·207호는 다세대주택입니다. 본 경매 대상인 203호는 주거용 다세대주택입니다.
• 토지. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 토지 전체 면적은 885.0㎡, 공시지가는 377,500원/㎡입니다. 대체로 부정형의 평지로 주상용 건부지입니다.
• 규제. 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역, 공장설립제한지역 등 관련 제한이 있습니다. 특히 문화유산 관련 공사·인허가 사항은 별도로 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 7세대 규모의 소형 다세대이고 확인된 거래가 특정 시점에 집중되어 있습니다. 실거래 표본만으로 현시점 매도 가능 가격을 추정하기 어려워 보수적 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 203호 임차인 확인. 김도희의 점유 호실, 전입일, 확정일자, 보증금과 실제 임대차관계를 확인하세요. 대항력 가능성이 배제되지 않으면 최종 인수액을 다시 산정해야 합니다.
• 다른 호실의 임차인 구별. 101·102·103·201·206·207호 임차인의 보증금을 203호 인수액에 합산하지 마세요. 공동담보와 개별 호실별 권리관계도 구분해야 합니다.
• 근저당권 최신 등기 확인. 최초 채권최고액 1,392,000,000원, 변경된 722,640,000원, 근저당권 이전 내역을 대조하고 실제 담보채권과 공동담보 범위를 확인하세요.
• 배당표 재검토. 예상배당표는 최초 근저당권 채권최고액을 사용하고 있습니다. 현재 채권액·근저당권자·배당순위가 일치하는지 반드시 확인하세요.
• 시세 재조사. 2023.12 실거래 평균만으로 2026년 시세를 확정하지 말고, 인근 유사 다세대의 현재 거래·매물과 임대수요를 비교하세요.
• 명도 및 현장 확인. 203호 실제 점유자, 출입 가능 여부, 내부 상태 및 인도 협의 가능성을 확인하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 우선변제채권 등 실제 취득비용에 영향을 주는 사항을 확인하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서와 감정평가서를 매각기일 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 인수액”

수현루비프라자 203호는 분명히 관심을 가질 만한 가격대까지 내려왔습니다. 감정가 105,000,000원의 49%인 51,450,000원이고, 확인된 과거 실거래 평균 82,571,428원과도 가격 차이가 큽니다.

그러나 과거 실거래의 시차, 소규모 다세대의 환금성, 미확정 임차관계, 근저당권 변경 및 이전 내역을 모두 감안하면 최저가의 할인율만으로 안전하거나 유리한 물건이라고 평가하기 어렵습니다.

후순위 담보권의 말소 구조는 비교적 명확하지만 김도희의 임차관계가 203호와 연결되는지 확인해야 하고, 실제 인수 위험이 밝혀지면 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득비용으로 시세를 다시 비교해야 합니다.

가격은 관심권, 권리 확인은 필수. 이 사건은 입찰가를 정하기 전에 203호의 점유·임차관계와 최신 등기부터 확정하는 것이 우선입니다. 종합적으로 C등급의 조건부 검토 물건으로 판단합니다.