인천지방법원 2025타경935. 강화군 길상면 온수리 수현루비프라자 가동 2층 201호입니다. 감정 이용상태상 201호는 다세대주택이고, 전용면적 비교 표본은 27.03㎡입니다. 소유자는 박수현이며, 2021.06.25 설정된 계양농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 최초 채권최고액 1,392,000,000원으로 설정됐고 이후 변경등기를 거쳐 722,640,000원으로 기재되어 있으며, 2025.09.30 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다.
현재 최저매각가는 73,500,000원으로 감정가 105,000,000원의 70%입니다. 배당 시나리오에서는 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 보고 있습니다. 다만 신청채권액은 709,334,219원이고, 현재 매각가에서는 담보채권도 전액 회수되지 않는 구조라 배당 부족액 자체는 매우 큽니다. 그 부족액이 곧바로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경935 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 길상면 온수리 517-8 수현루비프라자 가동 2층201호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 비교면적 27.03㎡ · 2층 |
| 소유자 | 박수현 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 73,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 709,334,219원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 건물 준공 | 2021.05.10 |
| 규모 | 수현루비프라자 · 7세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.06.25 을구 1번 계양농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2023.08.11 추가 근저당권, 2025.03.25 임의경매개시결정, 2025.04.09 서울보증보험주식회사 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.09.30에는 기존 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 점유·임차 조사 — 본건 201호는 대항력 없음
조사된 점유자는 총 5개 명의입니다. 이 가운데 경매 대상인 201호의 점유자는 황정욱이며, 2021.08.04 전입으로 말소기준일 2021.06.25보다 늦습니다. 따라서 본건 201호에 대해서는 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금은 확인되지 않았고, 2025.05.27 배당요구를 했습니다. 나머지 명의는 101·102·103·206·207호 조사 내역으로, 본건 201호와 호수가 다릅니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)배꼽아리랑, 박정규 | 101호, 102호 | 2024.08.19 | 20,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| VO THI LE | 103호 | 2023.09.01 | 20,000,000원 | 1,100,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 황정욱 | 201호 | 2021.08.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.05.27 | 없음 |
| 조소민 | 206호 | 2025.02.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 안병미 | 207호 | 2021.10.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.05.28 | 없음 |
③ 시세 비교 — 89.0%지만 거래 시점은 오래됐다
수현루비프라자 전용 27.03㎡의 거래 표본은 7건이며, 평균은 82,571,428원, 최저 80,000,000원, 최고 86,000,000원입니다. 현재 최저매각가 73,500,000원은 이 평균의 89.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2023.12 | 27.03㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 평균 | 27.03㎡ | 7건 | 82,571,428원 |
수치만 보면 현재 최저가가 실거래 평균보다 낮습니다. 그러나 표본 거래월은 모두 2023.12이고 매각기일은 2026.09.17입니다. 따라서 89.0%라는 할인율만으로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하기보다는, 최신 현장 매매호가와 실제 거래 가능 가격을 추가 확인하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 계양농업협동조합 | 1,392,000,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 계양농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,562,000,000원 중 예상배당은 71,777,000원이고, 부족액은 1,490,223,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 1,490,223,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 1,511,876,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 1,527,033,270원 | 0원 |
이 물건은 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분만큼 매수인에게 넘어오는 인수형이 아닙니다. 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 추가 유찰 시 실질취득가격도 매각가와 함께 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 길상초등학교 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물이며, 201호는 공부상 다세대주택으로 이용됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 용도 혼재. 101~103호는 제2종근린생활시설(일반음식점), 104호는 제1종근린생활시설(소매점), 201·203·206·207호는 다세대주택입니다.
- 토지. 대지 885.0㎡, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 377,500원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역과 성장관리권역, 공장설립제한지역, 상수원 관련 제한, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등이 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 201호 점유관계 확인. 황정욱의 전입은 후순위라 대항력은 없지만, 보증금이 확인되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 다른 호실과 구분. 101·102·103·206·207호 점유조사 내용은 본건 201호와 별도 호실입니다. 본건 명도 판단에서는 201호 현황을 중심으로 확인해야 합니다.
- 최신 시세 재확인. 거래 자료가 2023.12에 집중돼 있어 2026년 입찰가 산정에는 현장 중개업소 호가와 최신 실거래 확인이 중요합니다.
- 근저당권 이전 확인. 기존 계양농업협동조합 근저당권은 2025.09.30 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 있으므로 최신 등기부를 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 역사문화환경보존지역·상수원 관련 제한 등 여러 규제가 기재돼 있어 증명용 토지이용계획확인원으로 재확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최신 검증이 필요
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.25 근저당이 말소기준이고 이후의 담보권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 본건 201호 점유자 황정욱도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수 역시 0원입니다.
반면 가격은 한 번 더 검증해야 합니다. 1회 유찰로 최저가가 73,500,000원까지 내려와 제공된 실거래 평균 82,571,428원의 89.0%이지만, 비교 거래가 모두 2023.12에 머물러 있습니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격은 최신 시세 확인 후 결정”입니다. 권리상 할인처럼 보이는 숫자보다, 2026년 현재 실제 매도·매수 가능한 가격을 확인하는 것이 입찰가 결정의 핵심입니다.
