191,100,000원
부산지방법원 2024타경66756. 대상은 부산진구 부전로 108 대동레미안센트럴시티 3층 305호입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이며, 305호와 306호가 현재 벽체 구분 없이 사용되고 있습니다. 경계벽 등의 물리적 복원은 가능한 것으로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 2019.04.24 주식회사대동레미안으로 소유권보존된 뒤 2019.10.10 상호가 주식회사디알종합건설로 변경됐습니다.
권리의 기준점은 2019.04.24 설정된 금정농업협동조합 근저당입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 부산진구 압류, 경매개시결정, 국 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다. 305호 한재식은 배당요구를 했지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아, 매수인이 부담할 금액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경66756 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 3층305호 (부전동,대동레미안센트럴시티) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 용도 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물 내 3층 305호 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 191,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,501,329,367원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 미상
말소기준권리는 2019.04.24 금정농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 6,000,000,000원이고, 2024.06.03 채권최고액을 1,748,400,000원으로 변경한 등기가 있습니다. 2024.10.21에는 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 부산진구 압류, 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 분석 — 305호 한재식이 핵심
| 점유자 | 호실 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한재식 | 305호 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 아님 |
| 윤예주 | 103호 | 2024.02.21 | 30,000,000원 | 2025.02.20 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 주식회사 포르테, 이윤규 | 303호 | 2023.02.13 | 40,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 이신하 | 106-1호 | 2024.11.18 | 50,000,000원 | 2025.02.21 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 김미라 | 106-2호 | 2019.11.25 | 20,000,000원 | 2025.02.24 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 주식회사 라움팰리스, 이진수 | 307호 | 2023.02.07 | 60,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 아님 |
경매 대상 주소가 305호이므로 직접 확인해야 할 점유자는 한재식입니다. 한재식은 배당요구를 했지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무와 인수 가능액을 확정할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원을 그대로 최종 인수액으로 단정하면 안 됩니다.
103호·303호·106-1호·106-2호·307호의 조사 기록은 각 호실이 305호와 다르므로 305호의 보증금으로 합산하지 않습니다. 별도로 호수가 특정되지 않은 “점포” 조사 기록도 전입일·보증금이 미상이라, 실제 305호와의 관련성을 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 70% 최저가라도 ‘싸다’고 보기 어렵다
현재 최저매각가는 191,100,000원으로 감정가 273,000,000원의 70%입니다. 그러나 가격 메리트는 감정가 할인율보다 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06 135,000,000원 1건이고, 현재 최저가는 이 금액의 141.6%입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세도 -34.4%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
| 최근12개월 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 191,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,475,400원 |
| 2. 근저당권 · 금정농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 187,624,600원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액은 10,270,000,000원, 배당액은 187,624,600원, 미배당은 10,082,375,400원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 배당표는 6,000,000,000원 청구 기준으로 계산돼 있으며, 등기에는 2024.06.03 채권최고액 1,748,400,000원 변경 기록도 존재합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 점유리스크는 그대로
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 191,100,000원 | 187,624,600원 | 10,082,375,400원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 133,769,999원 | 131,097,219원 | 10,138,902,781원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 93,638,999원 | 91,553,497원 | 10,178,446,503원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 어느 회차든 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 이 수치는 305호 한재식의 미상 보증금·전입일이 최종 확인되지 않은 상태라는 점과 분리해서 봐야 합니다. 낙찰가가 낮아지는 것만으로 점유 리스크가 사라지는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로, 근린생활시설·숙박시설·업무시설·공동주택·오피스텔 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 도시철도 1·2호선 환승역인 서면역 및 도시철도 2호선 부암역이 위치합니다.
- 용도. 감정평가상 근린생활시설이며, 305호와 306호는 벽체 구분 없이 사용되고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 4,716,000원/㎡, 토지면적은 1,994.2㎡입니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 북측 약 8미터 내외 포장도로에 접하고 기계식 주차타워 및 주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보·스프링클러·기계식 주차타워 설비가 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 305호 한재식 확인. 전입신고일·보증금·확정일자와 실제 점유개시 시점을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 호수 미상 점포 기록 확인. 호수가 특정되지 않은 점포 조사 기록이 305호와 관련되는지 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 305호·306호 경계 확인. 두 호실이 벽체 없이 사용되고 있으므로 현장 경계와 물리적 복원 상태를 확인해야 합니다.
- 유치권 서류 확인. 2026.06.24 제출된 유치권 취하(포기)서 원문과 확약 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 대상 기준 면적 52.5㎡와 거래 표본 32.25㎡가 다르므로 135,000,000원을 직접 시세로 사용하지 말고 동일 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -34.4%와 최근 12개월 거래 135,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 인수 여부를 원본 서류로 재검증해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 미상 점유가 먼저다”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 273,000,000원에서 한 차례 유찰돼 191,100,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 위험합니다. 최근 12개월 거래는 135,000,000원이고 현재 최저가는 그 지표의 141.6%, 최근 거래 추세는 -34.4%입니다. 동시에 비교 거래 면적은 32.25㎡로 대상 기준 52.5㎡와 달라 정확한 시세 산정에도 추가 확인이 필요합니다.
권리에서는 말소기준권리 이후 등기가 소멸하고 1,000,000,000원 유치권 신고도 취하·포기된 점은 긍정적입니다. 반면 대상 305호의 한재식은 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 따라서 이 물건의 결론은 등기상 소멸구조는 단순하지만, 305호 점유관계가 확인되기 전에는 인수 0원을 확정할 수 없고, 최근 가격지표상 현재 회차를 저가라고 평가할 수도 없다입니다.
