부산지방법원 2024타경66756. 등기상 말소기준은 2019.04.24. 금정농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 6,000,000,000원이었고 2024.06.03. 채권최고액 1,748,400,000원으로 변경됐으며, 2024.10.21. 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 경매 역시 농업협동조합자산관리회사가 신청했고 청구액은 1,501,329,367원입니다. 이 말소기준권리보다 뒤에 설정된 전세권·가압류·압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.
권리표만 보면 비교적 선명하지만, 점유관계까지 포함하면 단순한 ‘인수 0원 안전형’으로 끝내기 어렵습니다. 103호의 윤예주는 2024.02.21. 전입으로 말소기준일인 2019.04.24.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 한재식은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않았고, 명세서상 ‘점포’로 표시된 점유관계 역시 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경66756 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 1층103호 (부전동, 대동레미안센트럴시티) |
| 용도 | 대지 · 감정평가 이용상태는 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 19층 · 대동레미안센트럴시티 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 1,222,000,000원 / 855,400,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구금액 | 1,501,329,367원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 감정평가 참고면적 | 68.04㎡ |
| 토지 | 일반상업지역 · 대 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 · 공시지가 4,716,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.04.24. 설정된 금정농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 2024.02.15. 윤예주 전세권 30,000,000원, 2024.08.29. 주택도시보증공사 가압류 4,270,000,000원, 부산진구·국·부산진구청의 압류와 경매개시결정은 모두 그 뒤입니다. 2021년 주식회사청일건설산업 가압류 2,400,000,000원은 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유관계 — 103호는 후순위, 미상 점유는 별도 확인
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 조사된 사람·법인 임차·점유관계는 6건이며, 별도로 명세서상 ‘점포’ 표시 1건이 있습니다. 이 가운데 보증금이나 전입일이 확인되지 않은 경우는 대항력을 단정할 수 없습니다.
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한재식 | 305호 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤예주 | 103호 | 2024.02.21 | 30,000,000원 | 2,100,000원 | 2025.02.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 포르테, 이윤규 | 303호 | 2023.02.13 | 40,000,000원 | 1,200,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이신하 | 106-1호 | 2024.11.18 | 50,000,000원 | 1,200,000원 | 2025.02.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미라 | 106-2호 | 2019.11.25 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 2025.02.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 라움팰리스, 이진수 | 307호 | 2023.02.07 | 60,000,000원 | 1,800,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 존재하지만 직접 비교하면 안 된다
대동레미안센트럴시티의 실거래 표본은 총 7건이고 평균 거래금액은 195,714,285원입니다. 그러나 표본의 전용면적은 모두 32.25㎡인 반면, 대상 참고면적은 68.04㎡로 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 최저가 855,400,000원과 실거래 135,000,000원~220,000,000원을 단순 대조해 ‘비싸다’ 또는 ‘싸다’고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
최근 12개월 거래는 2026.06. 한 건, 135,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 거래를 비교한 추세는 -34.4%로 하락입니다. 수치상 최저가÷최근 12개월 평균은 633.6%, 전체 평균 대비는 437.1%이지만, 대상과 실거래의 면적이 불일치하므로 이 비율을 가격 메리트 판단이나 등급 가점에 사용해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 855,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,954,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 금정농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 844,446,000원 |
| 3. 을구 2번 전세권 · 윤예주 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 10,300,000,000원 중 예상배당은 844,446,000원, 미배당액은 9,455,554,000원입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 존재하면 우선 차감될 수 있고, 임차인 최우선변제도 위 계산에는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 855,400,000원 | 844,446,000원 | 9,455,554,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 598,780,000원 | 590,392,200원 | 9,709,607,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 419,146,000원 | 412,554,540원 | 9,887,445,460원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 대상은 공히 근린생활시설 용도입니다. 3층 305호와 306호, 303호와 304호는 각각 벽체 구분 없이 사용되고 있고, 1층 106호는 두 개 호로 분리해 사용 중입니다.
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 근린생활시설·숙박시설·업무시설·공동주택·오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 있으며, 도시철도 1·2호선 환승역인 서면역과 2호선 부암역이 위치해 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 서측 약 15m, 북측 약 8m 내외 포장도로에 접하고 기계식 주차타워와 주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이제한지역·상대보호구역입니다.
- 공부 차이. 3층 306호와 307호는 제시목록·등기사항전부증명서의 대지권면적과 대지권 등록부상 면적이 서로 다릅니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설이고, 실거래 면적도 대상과 매칭되지 않아 주거용 표준형 물건보다 가격 검증 난도가 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. 한재식 및 명세서상 ‘점포’의 실제 점유개시일·보증금·확정일자·계약서를 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 103호 윤예주. 전입일 2024.02.21.은 2019.04.24. 말소기준보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다.
- 유치권 포기서 원본 대조. 1,000,000,000원 유치권 신고가 2026.06.24. 취하·포기됐으므로 제출 문서의 범위와 문구를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 부산진구·국·부산진구청 압류가 있어 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 32.25㎡ 실거래를 68.04㎡ 대상의 직접 시세로 사용하지 말고, 동일·유사 면적 근린생활시설 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 확인된 32.25㎡ 거래군은 최근 구간이 과거 대비 -34.4% 하락했습니다. 감정가 70%라는 이유만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 호실 사용형태. 일부 호실은 벽체 구분 없이 사용되거나 한 호가 두 개로 분리돼 있으므로 실제 경계·점유·명도 단위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대지권 면적 차이. 306호·307호의 등기와 대지권 등록부 면적 차이를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기상 인수 0, 그러나 ‘확인할 것’이 많은 근린시설
이 사건의 중심은 세 가지입니다. 첫째, 2019.04.24. 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 둘째, 1,000,000,000원 유치권 신고는 2026.06.24. 취하·포기됐습니다. 셋째, 그럼에도 한재식과 명세서상 ‘점포’의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이 남습니다.
가격도 단순하지 않습니다. 현재 최저가는 감정가 1,222,000,000원의 70%인 855,400,000원이지만, 확보된 실거래는 32.25㎡이고 대상 참고면적은 68.04㎡라 직접 비교가 불가능합니다. 더구나 32.25㎡ 거래군의 최근 추세는 -34.4%입니다. 결론은 등기상 인수는 낮지만, 점유와 가격 검증 난도는 높다입니다. ‘한 번 유찰됐으니 싸다’는 접근보다, 미상 점유와 동일면적 상가 시세를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
