부산지방법원 2024타경66756. 대상은 대동레미안센트럴시티 3층306호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 19층이며, 306호는 305호와 벽체 구분 없이 사용되고 있습니다. 감정평가에는 경계벽 등의 물리적인 복원이 가능하다고 기재돼 있습니다.
권리의 출발점은 2019.04.24 금정농업협동조합 근저당입니다. 이후 2024.06.03 채권최고액이 1,748,400,000원으로 변경됐고, 2024.10.21 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 2024.08.29 주택도시보증공사 가압류, 2024.11.14 부산진구 압류, 2024.12.12 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경66756 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 3층306호 (부전동,대동레미안센트럴시티) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 용도 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 19층 · 대상 3층306호 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 199,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,501,329,367원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 시세조회 대상면적 | 54.81㎡ |
| 대지권면적 확인사항 | 등기사항전부증명서상 9㎡ · 대지권 등록부상 8.793㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유는 별도 확인
2019.04.24 설정된 금정농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 2021.04.19 주식회사청일건설산업 가압류는 2021.08.11 이미 말소됐고, 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류·부산진구 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 현황 — 306호와 타 호실을 구분해서 봐야 한다
| 성명 / 표시 | 호실 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한재식 | 305호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤예주 | 103호 | 2024.02.21 | 30,000,000원 | 2,100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 포르테, 이윤규 | 303호 | 2023.02.13 | 40,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이신하 | 106-1호 | 2024.11.18 | 50,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김미라 | 106-2호 | 2019.11.25 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 라움팰리스, 이진수 | 307호 | 2023.02.07 | 60,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 호실 특정 없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
윤예주·주식회사 포르테, 이윤규·이신하·김미라·주식회사 라움팰리스, 이진수는 전입일이 2019.04.24 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 한재식과 호실이 특정되지 않은 점포 점유는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 특히 한재식은 305호로 조사됐지만 305호와 306호가 벽체 없이 사용된다는 점 때문에 대상 306호의 실제 점유관계 확인이 중요합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 높은 구간
대동레미안센트럴시티의 확인된 실거래는 아래와 같습니다. 다만 시세조회 대상면적은 54.81㎡이고 확인된 거래 표본은 모두 32.25㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 절대가격을 동일 물건 시세로 단정하지 않고 참고자료로 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
과거 전체 평균은 195,714,285원이지만, 가격 판단에서는 더 최근인 2026.06 거래 135,000,000원과 최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선해서 볼 필요가 있습니다. 현재 최저매각가 199,500,000원은 최근 12개월 평균의 147.8%이고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -34.4%의 하락 추세입니다. 면적이 불일치하는 표본이라는 한계까지 감안하더라도 현재 회차에 가격 메리트를 부여할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 199,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,593,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 금정농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 195,907,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 총 채권액은 10,270,000,000원, 총 배당액은 195,907,000원, 미배당은 10,074,093,000원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수 계산은 0원입니다. 다만 등기상 근저당권은 2024.10.21 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 있으므로 실제 배당관계는 배당요구·채권양도 관련 원본과 함께 대조해야 합니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 비율 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 199,500,000원 | 195,907,000원 | 10,074,093,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 139,650,000원 | 136,894,900원 | 10,133,105,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 97,755,000원 | 95,595,410원 | 10,174,404,590원 | 0원 |
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 5.56%입니다. 현재 회차는 이미 1회 유찰된 70% 구간입니다. 다만 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래가 모두 135,000,000원이고 현재 최저가는 199,500,000원이므로, 현 회차를 단순히 “감정가 대비 70%라 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설 용도입니다. 305호와 306호는 벽체 구분 없이 사용되고 있습니다.
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근이며 근린생활시설·숙박시설·업무시설·공동주택·오피스텔 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장, 서면역, 부암역이 위치해 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 북측 약 8미터 내외 포장도로에 접하고 기계식 주차타워와 주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 4,716,000원/㎡, 토지면적은 1,994.2㎡입니다.
- 대지권. 306호는 등기사항전부증명서상 대지권면적 9㎡와 대지권 등록부상 8.793㎡가 서로 다릅니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 최근 실거래 추세가 -34.4%이고 경매 매각률은 5.56%입니다. 확인된 실거래 표본 면적도 대상면적과 일치하지 않아 가격 산정에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 305호·306호 실제 경계 확인. 벽체 없는 사용 상태와 복원 가능 여부를 현장에서 확인하고, 306호 인도 범위를 분명히 해야 합니다.
- 한재식 점유 확인. 305호 점유자의 전입신고일·보증금이 미상입니다. 306호와 일체로 사용되는 범위가 있는지 반드시 확인해야 합니다.
- 호실 특정 없는 점포 확인. 전입일·보증금이 모두 미상이므로 대항력 여부를 단정하지 말고 매각물건명세서와 현황을 대조해야 합니다.
- 유치권 취하·포기서 원본 확인. 2026.06.24 제출된 취하·포기서의 당사자와 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 대지권면적 차이 확인. 306호의 9㎡와 8.793㎡ 차이에 대한 등기·대지권 등록부 원본을 대조해야 합니다.
- 시세 표본 면적 주의. 시세조회 대상면적 54.81㎡와 확인 거래 32.25㎡가 다르므로 실거래 금액을 동일 면적 직접 비교값으로 사용하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -34.4%, 현재가의 최근 12개월 평균 대비 147.8%를 입찰가 상한 판단에 반영해야 합니다.
맺으며 — 권리 소멸보다 ‘점유와 가격’이 승부처
이 사건은 말소기준권리 이후 등기상 권리가 소멸하고, 금 10억 원 유치권 신고도 취하·포기된 점은 분명한 긍정 요소입니다. 그러나 그 사실만으로 권리분석을 끝내기 어렵습니다. 305호와 306호가 벽체 없이 사용 중이고, 305호 한재식의 전입일과 보증금이 미상이라 대상 호실의 실제 점유 범위와 대항력 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 199,500,000원은 최근 12개월 평균 135,000,000원의 147.8%이고 최근 거래 추세는 -34.4%입니다. 실거래 표본이 32.25㎡로 대상면적 54.81㎡와 일치하지 않는 한계가 있지만, 적어도 현재 회차를 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거는 없습니다. 등기상 소멸 구조는 양호하지만, 점유 미상과 가격 부담 때문에 현 회차는 보수적 접근이 맞습니다.
